Продажа недвижимости

23.10.09.

- Параграф 7 гл 30 ГК

- ФЗ от 21 июля 1997г №122 о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

- ФЗ от 24 июля 2007 г №221 о гос кадастре недвижимости

- продажа земельных участков – ЗК РФ.

- информационное письмо ВАС РФ от 13 нояб 1997г №21 – утвержден обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам к/п недвижимости.

- информационное письмо ВАС от 16 февр 2001 №59 – обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

- информационное письмо ВАС от 27 апр 1997г №13 – обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и др вещных прав.

- инф письмо ВАС от 13 нояб 2008г №126 – обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения.!!!

- инф письмо ВАС от 21 июля 2009г о некоторых вопросах применения Арбитражными судами ст 20 и 28 ФЗ о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

- Постановление пленума ВАС от 24 марта 2005 г №11 о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор является консенсуальным, возмездным, двусторонним и синолагматическим. Этот договор выделяется в отдельный вид к/п в связи с особенностями предмета. Предмет данного договора – недвижимость (ст 130 ГК РФ). Обычно не практике не возникает проблем с тем, чтобы определить является объект недвижимостью или нет. Вместе с тем долгое время существовал ряд спорных моментов, напр, до внесения соответствующих изменений в ГК было не ясно является ли объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. В связи с этим ВАС вынужден был разъяснить в информационном письме от 13 нояб 1997г, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора к/п, а право собственности на него возникает с момента гос регистрации (п.7 инф письма). Кроме того, существует еще одно разъяснение ВАС, только применительно к договору строительного подряда, где указано, что объект незавершенного строительства признается недвижимостью и право собственности на него может быть зарегистрировано только при условии, что такой объект не является предметом действующего договора строительного подряда. В дальнейшем все возникавшие в практике противоречия были сняты в связи с внесением изменений в ст 130 ГК: объект незавершенного строительства был поименован в числе недвижимых объектов.

Второй спорный момент заключался в том, что до принятия ФЗ о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было не ясно являются ли недвижимостью нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.

Правовое регулирование продажи недвижимости содержащееся в параграфе 7 гл 30 ГК в большей степени сориентировано на отношения, связанные с продажей отдельно стоящих зданий и сооружений. В последствии после принятия ФЗ о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним стало ясно, что к недвижимости относятся в том числе и находящиеся внутри зданий и сооружений помещения, поэтому продажа таких нежилых помещений также регулируется правилами параграфа 7 гл 30 ГК.

В соответствии с ФЗ о гос кадастре недвижимости вся недвижимость полежит гос кадастровому учету. Гос кадастровый учет ведется с целью подтвердить существование недвижимого имущества, описать характеристики, которые позволяют идентифицировать это имущество в качестве индивидуально определенной вещи, а также подтвердить прекращение существования недвижимого имущества.

Дата добавления: 2015-05-10