Права и обязанности сторон по договору аренды

Арендодатель.

Основная обязанность арендодателя заключается в том, чтобы предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества. Вместе с имуществом арендодатель обязан передать все его принадлежности и относящиеся к нему документы. Передача имущества должна осуществляться в срок, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен – то в разумный срок. Если арендодатель не исполняет обязанности по передаче имущества арендатору, то арендатор вправе по своему выбору:

- истребовать имущество (ст. 398 ГК) и потребовать возмещения убытков

- либо может заявить в суд требования о расторжении договора и потребовать возмещения убытков.

Арендодатель обязан передать имущество надлежащего качества, при этом он не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору. Арендодатель также не отвечает за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить при осмотре имущества или при проверке его исправности в момент заключения договора или в момент передачи ему имущества. Во всех остальных случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. Арендатор в этих случаях может воспользоваться одним из следующих способов защиты:

· потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков

· потребовать соразмерного уменьшения арендной платы

· потребовать возмещения собственных расходов, понесенных на устранение недостатков.

· Удержать сумму понесенных расходов из платежей, причитающихся арендодателю. О таком удержании арендатор должен уведомить арендодателя заблаговременно.

· Потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель может избежать указанных негативных последствия, если получения соответствующего уведомления арендатора без промедления заменит имущество ненадлежащего качества аналогичным имуществом надлежащего качества или безвозмездно устранит недостатки.

Арендодатель обязан передать арендатору имущество свободным от прав третьих лиц. Если имущество имеет какие-либо обременения, то арендодатель обязан предупредить о них арендатора. При условии согласия последнего ему может быть передано обремененное имущество. Если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц и это стало известно только в последствии. То арендатор вправе по своему выбору заявить одно из след требований:

· Потребовать уменьшения арендной платы

· Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда имеется реальная опасность утраты имущества арендатором в связи с обращением на это имущество взыскания по требованиям третьих лиц - арендатор может по собственной инициативе удовлетворить требования этих лиц. Согласие арендодателя на это не требуется. В этом случае права кредитора перейдут от арендодателя к арендатору в порядке суброгации (ст.313 ГК). Помимо обязанности передать имущество арендатору, арендодатель несет и ряд других в течение всего срока действия договора. в частности, арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества. Договором эта обязанность может быть возложена на арендатора. Капитальный ремонт должен осуществляться в сроки установленные договором, а если договором они не установлены, то в разумные сроки. Если арендодатель не осуществляет капитальный ремонт, арендатор может осуществить его самостоятельно и потребовать от арендодателя возмещения понесенных расходов либо зачесть их в счет арендной платы.

Вместе с тем необходимо иметь ввиду, что любые неотделимые улучшения арендованного имущества могут производиться только с согласия арендодателя и только при наличии такого согласия арендатор вправе требовать возмещения своих расходов, понесенных на эти улучшения. Капитальный ремонт – является неотделимым улучшением. И к капитальному ремонту предъявляются все указанные выше правила.

Арендатор.

Обязанности:

· Обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, а если договором условия не предусмотрены, то в соответствии с назначением имущества. При нарушении этой обязанности арендатором арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора и возмещении убытков.

· Арендатор обязан в процессе использования имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.

· Основная обязанность: своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату. Арендная плата может быть установлена как в отношении имущества в целом так и в отношении каждой его части. ГК устанавливает формы, в которых может выражаться арендная плата:

1. платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно

2. доля от полученных в результате использования имущества плодов, продукции или доходов

3. определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю

4. передача в собственность или в аренду определенной вещи от арендатора к арендодателю

5. возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Изменение арендной платы могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

· Вернуть арендованное имущество по истечение срока аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. По общему правилу, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа. Договором может быть предусмотрено, что имущество подлежит возврату в ином состоянии. Если арендатор по истечении срока действия договора не возвращает имущество арендодателю – арендодатель вправе потребовать возврата имущества в принудительном порядке, а также потребовать взыскания арендной платы за все время просрочки возврата и возмещение убытков в части непокрытой арендной платы.

Права:

· Вправе пользоваться арендованным имуществом +дополнительные права:

· С согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)

· Передавать свои права и обязанности по договору др лицу (перенаем)

· Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование

· Отдавать арендные права в залог

· Вносить их в качестве вклада в уставный капитал хоз-ных обществ, складочный капитал в хозяйственных товариществах или в качестве паевого взноса в производственный кооператив

Если имущество передается в субаренду, то срок договора субаренды не может превышать срока действия основного срока договора аренды. К отношениям сторон субаренды применяются правила о договоре аренды. Арендатор соответственно считается арендодателем, а субарендатор – арендатором.

· Арендатор вправе производить улучшение арендованного имущества. Судьба таких улучшений определяется в зависимости от их характера. Все отделимые улучшения являются собственностью арендатора, неотделимые – собственностью арендодателя.

· Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений при условии, что они осуществлены с согласия арендодателя. По общему правилу, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращения арендных отношений.

· В случаях, предусмотренных законно или договором арендатор имеет право выкупить арендованное имущество при условии внесения всей, обусловленной договором, выкупной цены.

Дата добавления: 2015-05-10