Аренда зданий и сооружений. Расторжение и изменение договора аренды

27.11.09

Расторжение и изменение договора аренды.

Кодекс называет конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды как по требованию арендодателя так и по требованию арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в след случаях:

- если арендатор пользуется арендованным имуществом, существенными нарушениями условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

- арендатор существенно ухудшает арендованное имущество

- более 2х раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Но договором стороны могут установить и др основания для досрочного расторжения договора аренды. По общему правилу договор аренды по требованию арендодателя расторгается в судебном порядке. Но договором стороны могут предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения договора в соответствующих случаях.

Прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора, арендодатель должен соблюсти досудебную процедуру урегулирования споров между сторонами. Этот вывод следует из общих правил ГК, а именно из п.2 ст.452 Кодекса, согласно данной норме арендодатель должен направить арендатору предложение расторгнуть договор, в дальнейшем иск может быть предъявлен в суд только если арендатор либо отказался расторгать договор либо не дал никакого ответа в 30дневный срок. Иной срок может быть предусмотрен законом, договором, также более длительный срок может быть предусмотрен предложением расторгнуть договор.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в след случаях:

- арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество или препятствует в его использовании в соответствии с назначением.

- арендованное имущество имеет недостатки, которые препятствуют его использованию и за которые отвечает арендодатель.

- арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту имущества

- имущество в силу определенных обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказалось в состоянии непригодном для использования.

Договором могут быть установлены иные основания для досрочного расторжения по требованию арендатора. Также по общему правилу требование о расторжении договора заявляется в судебном порядке. Договором может быть предусмотрена возможность одностороннего отказа.

При расторжении договора арендатором последний также обязан соблюсти досудебную процедуру, установленную п.2 ст.452 ГК РФ.

Инф письмо президиума ВАС РФ № 59 от 16 февр 2001г.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.

Несмотря на то, что кодекс говорит только о здания и сооружениях, правила данного параграфа применяются и к аренде помещений, находящихся внутри зданий или сооружений.

Предмет – нежилые здания и сооружения или помещения в них. Жилые помещения, как правило, являются предметом договора найма, социального либо коммерческого, но не аренды.

Жилое помещение может стать предметом договора аренды только в одном случае, если на стороне арендатора выступает ЮЛ. При этом такое ЮЛ может использовать арендованное им такое жилое помещение исключительно в целях проживания граждан (напр, для проживания сотрудников этого ЮЛ).

Дата добавления: 2015-05-10