Аренда в хозяйственных отношениях — это основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходи­мым арендатору для осуществления хозяйственной деятель­ности

Положения, общие для аренды имущества всех форм собственности

§1

Аренда в хозяйственных отношениях.

Г Л А В А 10

Хозяйственные отношения аренды объектов права частной соб­ственности регулируются ХК и ГК Украины. Отношения по аренде объектов права государственной и коммунальной собственности регулируются также положениями Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Проблемным вопросом является соотношение силы отдельных норм ХК Украины и Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» различных по содержанию, однако предназначенных урегулировать одни и те же отношения по аренде государственного и коммунального имущества (например, ст.287 ХК Украины и ст.5 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» определяют арендодателей для различ­ных категорий государственного и коммунального имущества). (По данному вопросу см. инструктивное письмо Фонда государственно­го имущества Украины от 13.02.2004 г. №10-16-1962, носящее рекоменда­тельный характер и адресованное региональным отделениям Фонда).

Имущество, передаваемое в аренду, именуется объектом аренды.

При аренде право собственности на объект аренды не переходит к арендатору, а сохраняется за его собственником, арендатор по­лучает только право пользования объектом аренды, т.е. право из­влекать из объекта аренды его полезные свойства, не распоряжаясь его дальнейшей судьбой и не изменяя по своему усмотрению его основных свойств и параметров.

Объектом аренды в хозяйственных отношениях могут быть: а) це­лостные имущественные комплексы предприятий или их структур­ных подразделений и б) не потребляемое индивидуально-определен­ное имущество производственно-технического назначения.

Целостный имущественный комплекс — это хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), в состав которого входят все виды имущества, обеспечива­ющие его деятельность: обособленный земельный участок, на кото­ром размещен объект с автономными инженерными коммуникаци­ями и системой энергоснабжения, здания и сооружения, оборудо­вание, инвентарь, сырье, права требования и долги, права на торговую марку.

Не потребляемое индивидуально-определенное имущество производственно-технического назначения — имущество, которое предназначено для неоднократного использования в производствен­но-технической сфере, не утрачивает в процессе использования своих полезных свойств (т.е. не уничтожается и не перерабатыва­ется) и характеризуется индивидуальными признаками, выделяю­щими его из другого подобного имущества (ст. 283 ХК Украины; ст.ст. 184, 185, 191, 760 ГК Украины). К таким признакам можно отнести регистрационный номер, адрес, этаж или площадь помеще­ния и т.п.

Такое имущество может быть движимым или недвижимым со­гласно ст.283 ХК Украины и ст.181 ГК Украины.

К недвижимому имуществу относятся здания, сооружения и помещения офисов, производственных корпусов, элеваторов и дру­гие объекты производственно-технического назначения, размещен­ные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

Среди объектов недвижимости особым правовым режимом об­ладают капитальные строения и земельные участки.

К движимому имуществу относится съемное оборудование, транспортные средства и другие объекты, перемещение которых возможно без их обесценивания и изменения их назначения.

Для возвратной передачи потребляемых вещей определяемых родовыми признаками (зерна, угля и других вещей, которые из­меряются только числом, весом и мерой и уничтожаются, либо перерабатываются в процессе их использования) используется до­говор займа (ст.ст. 184, 185, 1046-1053 ГК Украины).

Важность классификации объектов аренды предопределяется тем, что законодательство устанавливает различный режим аренд­ных правоотношений применительно к различным объектам. На­пример, согласно ст. 288 ХК Украины субаренда целостных иму­щественных комплексов объектов государственной или коммуналь­ной собственности не допускается. В соответствии со ст.ст. 793 и 794 ГК Украины договоры аренды капитальных сооружений, пере­даваемых в аренду на срок 1 год и более, подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Согласно ст. 290 ХК Украины аренда земельного участка в сфере хозяйствования требует нотариального удостоверения и государственной регистра­ции и т.п.

Сторонами договора аренды в сфере хозяйствования являются арендодатель и арендатор, каждый из которых выступает субъектом хозяйствования (т.е. речь идет о юридическом лице или физическом лице — субъекте предпринимательской деятельности)¹. В случае, если одной из сторон арендных отношений является гражданин, не занимающийся предпринимательской деятельностью, такие отно­шения не считаются хозяйственной арендой, а потому не подпадают под действие ХК Украины и регулируются исключительно нормами ГК Украины о найме.

Арендодателем объекта аренды выступает, как правило, соб­ственник. Однако не исключена ситуация, когда арендодателем является лицо, которому имущество принадлежит на основе иного права (права хозяйственного ведения, оперативного управления или аренды), если это не запрещено законодательством, учредитель­ными документами или договором.

Исходя из ст.ст. 765, 767, 769, 767 ГК Украины можно опреде­лить права и обязанности арендодателя. В частности, арендода­тель обязан:

— передать арендатору объект аренды немедленно или в срок, установленный договором, в состоянии, оговоренном догово­ром аренды;

— предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках объекта аренды, правах третьих лиц на него;

— осуществлять капитальный ремонт объекта аренды, если иное не установлено договором.

Арендодатель имеет право:

а) требовать уплаты арендной платы;

б) требовать возврата объекта аренды после окончания срока действия договора аренды.

Важно учитывать, что реорганизация арендодателя — юридиче­ского лица, переход права собственности на объект аренды к тре­тьему лицу не являются основаниями для изменения условий или расторжения договора аренды (ч. 3 ст. 284 ХК Украины; ст. 770 ГК Украины). Эта правило является важнейшей гарантией прав арен­датора на использование объекта аренды в течение срока действия договора аренды, на условиях, согласованных в момент подписания договора, вне зависимости от последующих намерений арендодате­ля в отношении объекта аренды и даже от самой судьбы арендода­теля.

Исходя из ст.ст. 285, 288 ХК Украины, ст.ст. 773, 776, 777 ГК Украины можно определить следующие права арендатора:

— пользоваться объектом аренды;

— требовать продления договора аренды на новый срок, если арендодатель решит снова передать объект в аренду после окончания срока действия договора с арендатором;

— передать объект аренды в субаренду, если это предусмотрено договором аренды. В противном случае необходимо согласие арендодателя (ст. 774 ГК Украины). Исключение составляет аренда государственного и коммунального имущества. Здесь субаренда отдельных объектов аренды допускается по общему правилу, если иное не предусмотрено в договоре, но запрещается передача в субаренду всего целостного имуществен­ного комплекса (ст. 288 ХК Украины);

— выкупить объект аренды в случае, если такое право предусмотрено самим договором аренды (ч.1 ст.289 ХК Украины). Практика показывает, что стороны могут оговорить такое право арендатора в любой момент в течение срока действия договора с выплатой как рыночной стоимости объекта аренды, так и всей арендной платы за весь оставшийся срок действия договора, либо напротив — зачесть уже уплаченные арендные платежи в счет стоимости объекта выкупа, либо предусмотреть иные варианты выкупа объекта аренды.

Арендатор обязан:

а) своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату за пользование объектом аренды;

б) использовать объект аренды по целевому назначению;

в) беречь объект аренды, предотвращать его повреждение и порчу;

г) осуществлять текущий ремонт объекта аренды, если иное не предусмотрено договором аренды.

Форма и существенные условия договора аренды являются важнейшими категориями института хозяйственной аренды.

По общему правилу договор аренды в сфере хозяйствования за­ключается в простой письменной форме (ст. 181 ХК Украины). Как указывалось, договор аренды капитального строения на срок один год и более, а также договор аренды земельного участка должны быть удостоверены нотариально и подлежат государственной реги­страции.

Существенными условиями договора аренды являются (ст. 284 ХК):

а) объект аренды (состав и восстановительная стоимость имуще­ства с учетом его индексации). Под восстановительной стоимостью понимается стоимость создания (либо приобретения)

объекта, аналогичного объекту аренды на момент оценки. Положения о составе объекта аренды должны надлежащим об­разом индивидуализировать его: детальное описание объекта арен­ды в договоре либо приложениях к нему создает дополнительные гарантии для добросовестных сторон, т.к. обеспечивает возможность проверки параметров и состояния объекта аренды, указанных в договоре (например, арендодатель может доказать, что арендатор своими действиями ухудшил состояние объекта аренды);

б) срок действия договора аренды устанавливается по согласова­нию сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после истечения срока действия договора, он счи­тается продленным на тот же срок и на тех же условиях (ст. 284 ХК Украины, ст. 764 ГК Украины). Такая ситуация зачастую становится предметом судебных разбирательств, поскольку арендодатель не всегда сохраняет доказательства уведомления арендатора о намерении прекратить арендные отношения по истечении срока действия договора. Даже при наличии такого уведомления суд может расценить последующее принятие арен­додателем арендной платы за пользование объектом аренды в течение периода времени после завершения срока действия до­говора аренды как согласие на его продление. Положения о сроке отличают договор хозяйственной аренды от общегражданского договора найма (аренды). Прежде всего, соглас­но ст.ст. 180, 284 ХК Украины срок назван существенным условием договора аренды. В то же время общегражданский договор найма может не содержать указания на срок, тогда он считается заклю­ченным на неопределенный срок (ст.763 ГК Украины). Также сле­дует отметить, что хозяйственный договор аренды считается прод­ленным на новый срок на тех же условиях при наличии одного лишь факта отсутствия возражений сторон, однако общегражданский договор найма при таких же условиях считается продленным, если наниматель к тому же продолжает пользоваться имуществом; в) арендная плата с учетом ее индексации. Арендная плата является фиксированным платежом, установленным в денеж­ной форме, который арендатор регулярно (ежемесячно, еже­квартально) выплачивает арендодателю вне зависимости от результатов своей хозяйственной деятельности. По договорен­ности сторон может быть установлена натуральная или денеж но-натуральная форма арендной платы). Арендатор имеет право требовать изменения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или су­щественно ухудшилось состояние объекта аренды (например, в случае пожара на объекте аренды, вызванном попаданием молнии).

В отличие от общегражданского договора найма (ст. 762 ГК Укра­ины), договор хозяйственной аренды не может быть заключен без согласования размера арендной платы и сроков ее внесения (ст. 286 ХК Украины);

г) порядок использования амортизационных отчислений.
Данное существенное условие является специфичным для договоров хозяйственной аренды, однако следует согласиться с исследователями, считающими нецелесообразным призна­ние этого условия существенным';

д) восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа. Объект подлежит возврату в том состоянии, в котором он был передан, с учетом нормального износа, однако стороны могут оговорить иные условия возврата.

Условия договора аренды, согласованные арендатором и арендо­дателем сохраняют свою силу на весь срок действия договора арен­ды, даже в случае, если впоследствии законодательством установ­лены правила, ухудшающие положение арендатора.

Вопрос об улучшениях арендатором объекта аренды являет­ся одним из наиболее актуальных и часто возникающих в практике арендных отношений.

В течение срока действия договора аренды добросовестный арен­датор, исполняя свою обязанность по осуществлению текущего либо капитального ремонта, как правило, улучшает объект аренды, при­чем чем больше срок действия договора, тем больше вероятность осуществления таких улучшений.

В случае, если улучшения могут быть отделены от объекта арен­ды без причинения ему повреждений (например, съемные светиль­ники, жалюзи), арендатор имеет право на их изъятие.

Стоимость неотделимых улучшений объекта аренды, осущест­вленных с согласия арендодателя либо засчитывается в счет аренд­ной платы либо компенсируется арендодателем. В случае, если улучшения, осуществленные арендатором с согласия арендодателя настолько существенны, что объект аренды качественно изменился и можно утверждать, что в результате улучшений была создана новая вещь (арендатор достроил три этажа над одноэтажным зда­нием), арендатор становится сособственником объекта аренды,

причем его доля в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшения вещи (если соглашением сторон не установле­но, иное).

^Улучшения объекта аренды, осуществленные арендатором без согласия арендодателя, не создают никаких прав для арендатора и не компенсируются (ст. 778 ГК Украины).

Договор хозяйственной аренды прекращается в следующих случаях:

— истечения срока, на который он был заключен;

— выкупа объекта аренды арендатором;

— ликвидации арендатора — юридического лица либо смерти арендатора-физического лица;

— гибели (уничтожения) объекта аренды (ст.291 ХК Украины).
При этом договор аренды прекращается в силу того или иного

юридического факта без дополнительного согласования сторон до­говора. Однако договор аренды может быть также расторгнут по соглашению сторон (такое дополнительное соглашение заключает­ся в той же форме, что и сам договор).

Согласно ст. 291 ХК Украины и ст.ст. 782, 783 ГК Украины арендодатель может потребовать расторжения договора аренды в случае, если:

а) арендатор не вносит арендную плату более 3-х месяцев подряд;

б) арендатор использует объект аренды не по назначению;

в) арендатор без согласия арендодателя в нарушение условий договора аренды или закона передал объект аренды в пользование третьему лицу;

г) арендатор своими действиями создает угрозу объекту аренды;

д) арендатор не проводит капитальный ремонт объекта аренды (если договор возлагает обязанность осуществления такого ремонта на арендатора).

По требованию арендатора (ст. 291 ХК Украины и ст. 284 ГК Украины) договор аренды может быть расторгнут в случае, если:

а) качество объекта аренды не соответствует требованиям, оговоренным условиями договора аренды и целевому назначению объекта аренды;

б) арендодатель не проводит капитальный ремонт объекта аренды (за исключением случаев, когда договор возлагает та­кую обязанность на самого арендатора).

Важно учитывать, что расторжение договоров аренды в основном осуществляется в судебном порядке, так как односторонний отказ от договора аренды не допускается (ст.ст. 188, 291 ХК; ст.ст. 783,

784 ГК).

Лишь в том случае, когда арендатор просрочил внесение арендной платы более трех месяцев подряд, арендодатель может отказаться

от договора аренды в одностороннем порядке, не обращаясь в суд. В таком случае договор аренды считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя о расторжении договора аренды. Поскольку с момента получения арендатором такого уведомления бывший арендатор пользуется объектом аренды незаконно, арендодатель имеет право требовать устранения препят­ствий в пользовании объектом аренды (ч.З ст. 291, ч.1 ст. 188 ХК Украины; ст.ст. 391, 651, 782 ГК Украины).

Дата добавления: 2015-05-10