Особенности аренды объектов права государственной и коммунальной собственности

§2

В дополнение к общим нормам о хозяйственной аренде законо­дательство Украины устанавливает следующие особенности аренды объектов права государственной и коммунальной собственности.

В аренду не могут передаваться такие объекты права государ­ственной и коммунальной собственности, как:

а) целостные имущественные комплексы казенных государственных предприятий;

б) целостные имущественные комплексы государственных пред­ приятий и их структурных подразделений, а также структурных подразделений казенных предприятий, осуществляющих деятельность, предусмотренную ст. 4 Закона Украины «О предринимательстве»;

в) объекты, не подлежащие приватизации в силу того, что име­ют общегосударственное значение (ч.2 ст.5 Закона Украины О приватизации государственного имущества»), либо пред­ назначенные для производства подакцизной продукции и указанные в Законе Украины «О перечне объектов права го­сударственной собственности, не подлежащих приватиза­ции».

Арендодателями объектов права государственной и коммуналь­ной собственности являются:

— в отношении целостных имущественных комплексов пред­приятий и их структурных подразделений, а также индиви­дуально-определенного недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) — Фонд государственного имуще­ства Украины и его региональные отделения, органы прива­тизации объектов коммунальной собственности, созданные местными советами;

— в отношении индивидуально-определенного движимого иму­щества и недвижимого имущества — государственные и ком­мунальные предприятия, за которыми это имущество закреп­лено. При этом общая площадь недвижимости, которую предприятие сдает в аренду по всем заключенным им догово­рам аренды, не может превышать 200 кв. м. С согласия ФГИУ (его региональных отделений), органов прива­тизации объектов коммунальной собственности государственные и коммунальные предприятия могут сдавать в аренду объекты недви­жимости общей площадью свыше 200 кв. м и целостные имуществен­ные комплексы структурных подразделений (цехов, участков).

Законодательство Украины детально регулирует порядок за­ключения договора аренды государственного (коммунального) имущества (ст.ст.7-9 Закона «Об аренде государственного и ком­мунального имущества»).

Преимущественное право на получение в аренду целостного имущественного комплекса предприятия либо его структурного подразделения имеет хозяйственное общество, созданное более чем половиной членов трудового коллектива предприятия (структурно­го подразделения).

В случае наличия двух и более заявок на аренду объекта и при отсутствии заявки от хозяйственного общества, созданного трудо­вым коллективом, арендатор определяется на конкурсной основе. Проект договора аренды объекта права государственной или коммунальной собственности согласовывается с рядом органов. Однако в случае предоставления заявителем всех необходимых до­кументов ему могут отказать в аренде лишь только при наличии одного из следующих условий:

— при принятии решения о приватизации или предприватизационной подготовке объекта;

— при включении объекта Кабинетом Министров Украины или местными органами власти в перечень предприятий, требующих привлечения иностранных инвестиций;

— при отсутствии согласия Антимонопольного комитета Укра­ины в случае, если закон предусматривает необходимость такого согласия;

— при отсутствии согласия органа, уполномоченного управлять имуществом на выделение структурного подразделения из состава государственного или коммунального предприятия;

— при принятии решения о передаче объекта недвижимости в аренду бюджетной организации (учреждению).

Для договоров аренды объектов права государственной или ком­мунальной собственности законодательством предусмотрены допол­нительные существенные условия: порядок исполнения обязательств; обеспечение обязательств — неустойка (штраф, пеня), поручитель­ство, задаток, гарантия; ответственность сторон; порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды; страхование арендатором арендованного имущества (в пользу той из сторон договора аренды, которая несет риск случайной гибели объекта аренды), обязанности сторон по обеспечению пожарной безопас­ности арендуемого имущества (ст. 10 Закона «Об аренде государ­ственного и коммунального имущества»).

Следует отметить тенденцию к ужесточению контроля за дого­ворными отношениями аренды, выразившуюся в принятии Верхов­ной Радой Украины Закона Украины от 29.06.2004 г. № 1905-IV. Указанным Законом прямо установлено правило, в соответствии с которым заключенный договор аренды в части существенных усло­вий должен соответствовать типовому договору аренды. Такие ти­повые договоры аренды государственного имущества утверждают­ся Фондом государственного имущества Украины, типовые догово­ры аренды имущества АР Крым и коммунального имущества утверждаются Верховным Советом АР Крым и соответствующими советами.

Размер арендной платы устанавливается сторонами договора аренды объектов права государственной и коммунальной собствен­ности не произвольно, а на основе специальных методик, утвержда­емых: Кабинетом Министров Украины — для объектов, пребываю­щих в государственной собственности; органами, уполномоченными Верховным Советом Республики Крым — для объектов, принадле­жащих Автономной Республике Крым; органами местного самоу­правления — для объектов права коммунальной собственности.

Большинство действующих методик расчета арендной платы, утверждаемых органами местного самоуправления основаны на тех же принципах, что и Методика расчета и порядок использования пла­ты за аренду государственного имущества, утвержденная постановле­нием Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. № 785 (далее — Ме­тодика).

В соответствии с Методикой годовая арендная плата за пользо­вание индивидуально-определенным недвижимым имуществом исчисляется исходя из его рыночной стоимости (определяется субъ­ектом оценочной деятельности — профессиональным оценщиком) и определяется в процентах от стоимости, в зависимости от вида деятельности, под который передается объект. Методика содержит таблицу, в которой учитываются наиболее распространенные виды деятельности: например, если объект аренды будет использоваться для размещения библиотеки, годовая арендная плата составит 2 % от его стоимости, а если для размещения казино, то 20 %.

Арендная плата за первый месяц аренды составляет 1/12 от го­довой арендной платы. Арендная плата за последующие месяцы исчисляется путем корректирования арендной платы за предыду­щий месяц на официальный индекс инфляции текущего месяца, публикуемый в газете «Урядовий кур'ер».

; В случае аренды движимого индивидуально-определенного иму­щества, годовая арендная плата определяется по соглашению сто­рон, но должна составлять не менее 5 % от стоимости объекта аренды, а в случае, если арендатор является субъектом малого пред­принимательства — то не менее 4 %.

Особенностью передачи в аренду целостных имущественных комплексов является то, что размер арендной платы исчисляется, исходя не из рыночной, а из остаточной (т.е. указанной в балансе предприятия с учетом амортизации) стоимости целостного имуще­ственного комплекса.

Годовая арендная плата за пользование целостным имуществен­ным комплексом предприятия, его структурного подразделения не может превышать 10 % от стоимости арендованного имущества. Этот предел не применяется в случае аренды индивидуально-опре­деленного имущества, (как движимого, так и недвижимого) и в случае, если целостный имущественный комплекс передается в аренду по конкурсу и победитель конкурса принял обязательства по уплате большего размера арендной платы.

Взыскание задолженности по арендной плате за пользование объектами права государственной и коммунальной собственности осуществляется не в судебном, а в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

В случае, если часть объекта права государственной или комму­нальной собственности передана в субаренду, плата за субаренду не должна превышать арендной платы за пользование объектом арен­ды (ст. 22 Закона).

При приватизации объекта аренды, пребывающего в государ­ственной или коммунальной собственности, преимущественное право выкупа у арендатора появляется только в таких случаях (Излагается с учетом разъяснений инструктивного письма Фонда госу­дарственного имущества Украины от 13.02.2004 г. № 10-16-1962 относи­тельно действия ст. 289 ХК Украины.):

а) если арендатор докажет, что стоимость осуществленных им

неотделимых от объекта аренды улучшений превышает 25 % остаточной стоимости объекта аренды (п. 51 Государственной программы приватизации на 2000-2002 гг.);

б) если договор аренды заключен до 11 апреля 1995 г. (т.е. до

момента вступления в силу Закона Украины «Об аренде госу­дарственного и коммунального имущества» в новой редакции) и предусматривает преимущественное право арендатора на выкуп объекта аренды (ч. 9 ст. 17 Закона Украины «О при­ватизации государственного имущества»);

в) если арендатор помещения или здания ранее приватизировал

движимое имущество госпредприятия, располагавшегося в этом помещении или здании (п.49 Государственной програм­мы приватизации на 2000-2002 гг.).

При отсутствии одного из указанных выше оснований, арендатор имеет право принять участие в приватизации объекта аренды на общих основаниях.

Наиболее часто арендаторы приватизируют объект аренды, осу­ществив улучшения, стоимость которых превышает 25 % остаточ­ной стоимости объекта аренды. Этот способ вдвойне выгоден для арендатора, т.к. стоимость осуществленных улучшений вычитает­ся из продажной стоимости объекта аренды. Однако законодатель­ство требует абсолютной прозрачности при подтверждении затрат арендатора: необходимо представить органу приватизации пись­менное согласие арендодателя на осуществление улучшений, утвержденную им смету, договоры подряда, доказательства оплаты подрядных работ, акты выполненных работ, аудиторское заключе­ние, подтверждающее оплату арендатором работ за счет собственных средств, некоторые другие документы.

Вопросы для самоконтроля:

1. Что такое аренда и каково ее значение для хозяйственных отношений?

2. В чем состоит особенность правового регулирования договора хозяйственной аренды по сравнению с общегражданским договором найма?

3. Назовите существенные условия договора аренды в сфере хозяйствования.

4. Может ли трудовой коллектив выступать арендатором целостного имущественного комплекса предприятия?

5. В чем состоит особенность аренды государственного и коммунального имущества по сравнению с иными арендными отноше­ниями?

Какова связь правоотношений в сфере аренды государствен­ного и коммунального имущества с правоотношениями в сфере приватизации?

Глава 11

Дата добавления: 2015-05-10