Методи оцінки вартості будівель і споруд

Основні питання:

Законодавча та методична база оцінки будівель та споруд;

Існуючи класифікації об'єктів оцінки нерухомості;

Національні стандарти з оцінки нерухомості;

Підходи та методи оцінки будівель та споруд.

Оцінка вартості будівель і споруд виконується окремо лише у тих випадках, коли:

— вони є новою готовою продукцією будівельного підприємства;

— підприємство розпродується за окремими об'єктами, оскільки діяльність стала стабільно збитковою;

— вартість землі та розміщених на ньому об'єктів потрібно оцінити окремо або вартість землі незрівнянно нижча за вартість будівель та споруд.

Це нерухоме майно значною мірою відрізняється від землі та інших об'єктів оцінки, тому незважаючи на те, що підходи до оцінки будь-якого об'єкту однакові, методи будуть відмінні.

Державне регулювання оцінки будівель та споруд регламентується відповідним Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 09.09.2004 (далі — Закон), "Методикою оцінки майна" від 10.12.03 р. (далі — Методика) і Національними Стандартами № 1,2,3 [5,19,20,21,23, 24,26,28,29] та стосується переважно оцінки, яка має вплив на бюджетні надходження. Методика, яка відповідає положенням останньої редакції Закону, використовує наступні визначення термінів:

— незалежна оцінка — визначення певного виду вартості майна суб'єктом оціночної діяльності суб'єктом господарювання за договором із замовником;

— стандартизована оцінка, що здійснюється самостійно державними органами приватизації (органами, уповноваженими управляти державним майном) з використанням стандартної методології та стандартного набору вихідних даних [24].

Дана Методика регламентує окремі положення незалежної оцінки але переважно застосовується для проведення стандартизованої оцінки майна у наступних випадках:

— приватизації (корпоратизації);

— створення підприємств (господарських товариств) на базі державного та комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді та у разі відчуження такого майна у випадках, встановлених законодавством, крім випадків відчуження майна згідно із Законом України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" (1075-14);

— визначення вартості внесків учасників (засновників) господарських товариств у разі, коли до статутних фондів зазначених товариств вноситься державне (комунальне) майно, майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді;

— визначення вартості цілісних майнових комплексів господарських товариств, до статутних фондів яких вноситься державне (комунальне) майно;

— виділення або визначення часток майна у спільному майні, в якому є державна (комунальна) частка;

— застави державного та комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді;

— повернення об'єктів приватизації у державну власність, у тому числі за рішенням суду.

Стандартна оцінка виконується органами державної влади й не підлягає коректуванню з боку оцінника. Відповідно до цієї Методики проводиться оцінка об'єктів у матеріальній формі (крім земельних ділянок), об'єктів у нематеріальній формі та цілісних майнових комплексів.

Незалежна оцінка, згідно з Методикою, регламентується Стандартами оцінки № 1,2,3, повинна дотримуватись вказаних у них загальних принципів, але у випадках, коли угода не стосується інтересів держави, оцінювач може спиратися на світовий досвід оцінки. Таким чином, дана методика прийнята за основу незалежної оцінки, але оцінювач має можливість комбінувати методи й застосовувати їх різновиди з оцінки майна фізичних та юридичних осіб для утворення угод купівлі-продажу, якщо будь-яка частка оцінюваного об'єкта не є державною власністю, або власність не має правових обмежень. Порядок оцінки визначення суб'єктів оціночної діяльності на митній території України при утворенні та виконанні громадянських угод регламентується Національним Стандартом № 1 стосовно загальних положень оцінки, та Національними Стандартами № 2 (відносно нерухомого майна) і № 3 (відносно майнових комплексів), які не передбачають для цих випадків обмежень вибору методів оцінки та їх сполучень, якщо це дозволяє надати більш об'єктивну оцінку вартості об'єкту. Тому оцінка об'єктів на основі визначення їх потенціалу може бути ефективним та досить універсальним інструментом саме незалежної оцінки.

Слід нагадати, що підходи до оцінки об'єктів у будь-якій формі укладаються у три основних (за витратами, за результатами та у порівнянні), як би їх не називали. Суттєва різниця виникає лише тоді, коли ми переходимо до методів, які вже більш прив'язані до оцінки конкретного об'єкту та його характеристик. Згідно Стандарту № 1 об'єкти оцінки — майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема виділяють об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Об'єкти оцінки у матеріальній формі — нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно:

— нерухоме майно (нерухомість) — земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

— рухоме майно — матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю.

Об'єкти оцінки у нематеріальній формі — об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. За стандартом № 1 крім інших НА до таких об'єктів відносяться фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права.

Звертаємо Вашу увагу на те, що склад НА за Законом, Стандартами оцінки та П(С)БО не співпадає.

Об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу, як сукупності активів яка дає змогу провадити певну господарську діяльність.

Вони поєднують властивості матеріальної та нематеріальної форми, і їх особливості проявляються у процесі функціонування та створення таких нематеріальних активів (НА) як торгова марка, гудвіл тощо, тому є підстави виділити їх в окрему форму. Стандарт № 3 виділяє не тільки цілісні майнові комплекси (як от підприємства чи їх об'єднання) але також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), як самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і які можуть бути зареєстровані у якості самостійних суб'єктів господарської діяльності. На наш погляд, це не зовсім виправдано, тому що за таким виділенням у переважної більшості випадків НА залишаються за головним підприємством, або зникають зовсім, як от гудвіл. Тому структурним підрозділам передається лише рухоме та нерухоме майно.

За Стандартом № 1 "бізнес — певна господарська діяльність, яка провадиться або планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплексу". Звертаємо вашу увагу, що бізнес тут не виділяється у окремий об'єкт оцінки і визначається як "діяльність". Оцінити "господарську діяльність" на продаж неможливо, можливо продати лише результати (хай навіть лише очікуваної) діяльності, тому зміст терміну "бізнес" за Національними стандартами оцінки України не співпадає з практикою світової оціночної діяльності, за якою бізнес можна оцінити та продати.

Згідно загальним положенням Стандарту № 1 для потреб оціночної діяльності виділяються такі специфічні види майна:

— подібне майно — майно, що за своїми характеристиками, властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;

— спеціалізоване майно — майно, що, як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу;

— надлишкове майно — майно, що не використовується у господарській діяльності підприємства, і максимальна цінність якого досягається внаслідок відчуження.

Існують інші класифікації об'єктів, побудовані на основі аналізу класифікації, наведеної в Стандартах, які виділяють нерухомість:

— за елементним складом (будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво, тощо);

— за функціональним призначенням (спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість);

— за юридичним статусом та формою власності (нерухомість, зайнята власником, у співвласності, у оренді, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо);

— за функціональним призначенням (галузеві особливості, основне та допоміжне виробництво, тощо) [174].

Кожен із перелічених різновидів нерухомості має власну специфіку оцінки, яку слід ураховувати для проведення практичних розрахунків.

Інформаційна база щодо операцій з нерухомістю в Україні, у тому числі з будівлями та спорудами, ще знаходиться в стадії формування, але вже зараз може слугувати в певних випадках основою для проведення незалежної оцінки на експертній основі. У міжнародній оціночній практиці теж використовуються три вже розглянуті підходи для визначення вартості нерухомості. За сутністю вони відповідають підходам до оцінки земельної ділянки і використовуються для оцінки будівель та споруд з урахуванням важливих відмінностей та особливостей оцінюваних об'єктів. Ці відмінності відносно землі викликані тим, що:

— земля майже не зношується, тоді як забудова підлягає моральному та фізичному зносу;

— земля, як об'єкт оцінки, може існувати окремо, а будинки та споруди можуть оцінюватись окремо лише умовно, оскільки невідривно пов'язані з земельною ділянкою, її розташуванням та оточенням;

— земля є моно об'єктом, який потребує єдиної оцінки, тоді як забудова вміщує дуже різнорідні компоненти, які не тільки мають власну вартість, але й за ефектом синергії окремих елементів набувають нової властивості, та до того ж зношуються з різною швидкістю, по різному втрачаючи свої корисні якості;

— земля під забудовою має лише єдине призначення у промисловому використанні — бути несучою основою для будов та споруд, тоді як останні можуть відноситись до різних галузей промисловості й використовуватись за дуже різними умовами функціонування.

Національні стандарти № 1,2,3 регламентують використання всіх відомих підходи до оцінки та їх комбінації у певних межах. Конкретні методи за кожним підходом можуть мати свої модифікації, які поряд із рекомендованими стандартом будуть наведені нижче.

Виходячи з цих положень розглянемо використання доходного підходу до оцінки будівель та споруд, який "базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо" [19].

Метод капіталізації доходів може застосовуватись для оцінки будівель і споруд, які падають доход. Взагалі, з точки зору використання категорії "потенціал" для оцінки вартості, будь-який штучно створений об'єкт потенційно може приносити доход, якщо такою була визначальна мета. Інша річ, що за законодавчими обмеженнями деякі об'єкти соціального призначення прямого доходу не приносять. Оцінка будівель жилого фонду за таким методом звичайно виконується лише якщо вони визначені як об'єкт, що підлягає оренді, й це відповідає принципу їх найефективнішого використання. Квартири найчастіше оцінюють методом порівняння. Що ж до власника нерухомості, то доходи від володіння будівлями та спорудами можуть являти собою не тільки прямі надходження від експлуатації об'єкту, але й поточні та майбутні надходження від надання його в оренду, доходи від очікуваного приросту вартості нерухомості в майбутньому. Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Загально прийнята процедура оцінки методом капіталізації чистого доходу вміщує наступні етапи [19,20,76,110,131,134,138,174,176]:

Розрахунок потенційного валового доходу.

Потенційний валовий доход — термін оціночної діяльності і не має аналогів в обліку та податковому законодавстві. Він може визначатися для розрахунку щорічного чистого доходу двома шляхами: на основі даних від експлуатації об'єкту власником в базовому періоді (якщо спосіб використання в ньому був найкращій з можливих) або на основі оцінки доходу від можливої здачі нерухомості в оренду.

Оцінка потенційного валового доходу (Дм) на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди для порівнюваних об'єктів:

(4.18)

де S — площа, що надається в оренду, м2;

С0— орендна ставка за 1 м2;

Дім— інші доходи від володіння об'єктом оцінки.

Для варіанту оцінки доходу від можливої здачі нерухомості в оренду виконується оцінка втрат від неповного завантаження (неповної здачі в оренду), нестягнутих орендних платежів на основі аналізу ринку, врахування впливу його динаміки на вартість оцінюваної нерухомості.

Розрахунок (як альтернатива) сумарної величини доходу власника від володіння об'єктом оцінки за базовий період (найчастіше — рік з середнім за період доходом):

(4.19)

де Дпв— доход потенційний валовий;

Дв.баз.— середньорічний валовий доход базового періоду;

n — кількість років, прийнятих за базовий період.

2. Розрахунок витрат (операційних або валових базового періоду) з експлуатації оцінюваної нерухомості.

Чистий-операційний доход дорівнює потенційному доходу за мінусом втрат витрат. Розрахунок операційних витрат, пов'язаних із нормальним функціонуванням об'єкта оцінки в оренді, визначається за даними бухгалтерської звітності або за розрахунком. Ці витрати мають специфічний для оренди характер і для оцінки звичайно поділяються на:

— умовно-постійні (їх розмір не залежить від обсягів виробництва при експлуатації об'єкта, як наприклад — страхові збори, податки на землю та ін.);

— змінні (їх розмір залежить від обсягів виробництва при експлуатації об'єкта та рівня наданих послуг. Це комунальні витрати, що змінюються з обсягом продукції (робіт, послуг) та сезонно, витрати на утримання території, поточні

— витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);

— витрати за потребою (витрати на заміну компонентів поліпшень по мірі їх зносу: елементів водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.).

Якщо розрахунок ведеться за даними базового періоду, для визначення чистого доходу приймаються валові витрати цього періоду.

3. Розрахунок чистого операційного доходу.

Потенційний валовий дохід, зменшений на розраховану величину втрат від неповної за часом або площею оренди, визначається як дійсний валовий дохід (Д^). який має таке ж значення в розрахунку як (Дв.баз). При визначенні чистого валового доходу може застосовуватись один з цих двох показників.

Дійсний валовий дохід, або середній валовий дохід базового періоду, зменшений на величину витрат, визначається як чистий операційний дохід:

(4.20)

(4.21)

де Vo— операційні витрати;

Vв.б.— валові витрати базового періоду;

Дд.в.— дійсний валовий дохід.

Розрахунок ставки капіталізації (.kкач) виконується за алгоритмами, наведеними в розділі "Методи оцінки вартості земельної ділянки". Іноді ставку капіталізації визначають з урахуванням норми повернення капіталу, кумулятивною побудовою. методом середньозваженої вартості, ставки доходу на інвестиції [105,131,174].

Розрахунок поточної вартості об'єкта оцінки укладається в перетворенні величини прогнозованого чистого операційного доходу у вартість майна на дату оцінки:

(4.22)

де Воб— поточна вартість об'єкта;

kкап— ставка (коефіцієнт) капіталізації.

Головна перевага методу прямої капіталізації — його простота Недоліком же методу є його прив'язка до ринкових даних щодо вартості оренди одного характерного року або до середньорічної величини доходу базового періоду експлуатації.

3.Експертна оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів:
> зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
> методу співвіднесення;
> урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
> капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки;
> поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

При проведенні експертної оцінки використовують не менше трьох методичних підходів. Обов'язковим є застосування методичного підходу, що грунтується на нормативній грошовій оцінці. Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.
Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.
Результати визначення оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:
- збір інформації, необхідної для проведення оцінки;
- визначення ефективного використання земельної ділянки;
- вибір та обгрунтування методичних підходів оцінки;
- визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення;
- складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;
- подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Базова концепція методу говорить, що жоден розумно діючий на ринку інвестор не заплатить за об'єкт суму, істотно більшу, ніж була сплачена за аналогічні об'єкти в аналогічні проміжки часу при аналогічних умовах продажу.
Метод ґрунтується на аналізі фактичних цін, за які земельні ділянки переходили від одного власника до іншого в умовах чесної угоди.
Цей метод найприйнятніший, якщо є достовірна інформація про достатню кількість угод. У його рамках існують два принципові підходи до оцінювання землі – метод одиниць порівняння і метод базової ділянки. Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна.

Метод співвіднесення, або метод перенесення, базується на принципі вкладу, за яким вартість землі вимірюється тією часткою, яку вона привносить у вартість об'єкта нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній вартості зростає в міру підвищення ступеня містобудівної цінності території.
Ця закономірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, в яких кожному ступеню містобудівної цінності відповідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки. Метод урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (метод залишку для землі). Даний метод використовується при оцінці земельних ділянок, які освоєно або передбачається освоїти відповідно до найбільш ефективного їх використання. В основу методу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов'язана із земельними поліпшеннями. Метод капіталізації доходу (земельної ренти). Базова концепція методу говорить, що жоден розумно діючий на ринку інвестор не заплатить за об'єкт суму, істотно більшу, ніж поточна вартість доходів, які очікуються від володіння об'єктом (прибуткового його використання).
Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, необхідно провести конкретні розрахунки:
- валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;
- ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки. Метод капіталізації чистого доходу грунтується на капіталізації грошових потоків, одержуваних власником земельної ділянки, в поточну вартість.
Існує декілька способів капіталізації: пряма капіталізація, дисконтування грошових потоківта ін., що враховують характер і тривалість потоку прибутків від володіння землею, передбачуваний прибуток від наступного перепродажу, інші види прибутків від віддання частини майнових прав.
Метод, заснований на прибутковості, може застосовуватися в різноманітних формах (шляхом виконання декількох різноманітних комплексів оцінних процедур), одним із варіантів є метод дисконтування потоків готівки – найгроміздкіший, але водночас і найнаочніший. (Дисконтування – процедура приведення майбутніх потоків готівки до поточної вартості.) Застосування цього методу доцільне в тих випадках, коли прибуток підприємства (об'єкта) має значні коливання за періодами часу.Метод, орієнтований на дохід, у випадку неможливості застосування методу порівняння аналогів продажів, є єдиним справді ринковим методом оцінки стосовно ділянок, придбаних з метою отримання прибутків, і дає достатньо надійні результати.

Способи визначення ставки дисконту. Те, що ризик є суб'єктивною категорією й оцінка його різними інвесторами може бути різною, знаходить висвітлення в різних концепціях (видах або стандартах) вартості. При визначенні ринкової вартості необхідна норма прибутку і відповідно ставка дисконту відображають оцінки ризику, властиві ринку капіталу, тобто типовому на даному ринку або "середньому" інвестору.

Існує відносне розмаїття методів визначення ставки дисконту. Класичними можуть бути названі такі:
- метод підсумовування премій за ризик – модель поводження типового інвестора при формуванні ним своїх вимог до норми прибутку на інвестиції. Перед тим як вкласти свої кошти в якийсь об'єкт інвестування, інвестор однозначно порівняє прибутковість даної інвестиції з прибутковістю, на яку він може розраховувати, вкладаючи свої кошти в активи з нульовим ризиком вкладень;
- метод оцінювання капітальних активів, заснований на теорії рівноважної залежності між необхідною нормою прибутку на капітал, вкладений у будь-який актив, і ризиком, з яким пов'язане одержання цього прибутку;
- метод дисконтування дивіденду (вимірювання норми прибутку за дивідендом) грунтується на допущенні, що вартість простої акції дорівнює поточній вартості майбутніх дивідендних виплат. Ця модель може бути також названа моделлю безкінечного періоду володіння;
- екстракція з даних про трансакції на ринку - найочевидніший і дуже ненадійний метод, суть якого полягає у вимірі фактичної прибутковості інвестицій в акції підприємства-аналога на короткостроковому інтервалі (наприклад, рік). Метод грунтується на понятті "загальної норми прибутку".

Дата добавления: 2015-05-23