Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації

В даному випадку використовується "пайовий підхід" до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються у декілька етапів.

1. Приблизно розраховуються пропорції, в яких вартість нерухомості ділиться на вартість земельної ділянки і вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі і ціни на будівельні роботи.

2. Визначається середньозважений, загальний коефіцієнт капіталізації - коефіцієнт, що використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи із структури вартості об'єкту, тобто розподіли на вартість землі і вартість будівель і споруд за формулою:

де Rср - середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

сізд, йзем - процентна частка будівель, споруд і земельної ділянки в загальній вартості.

У разі, коли очікується приріст або зниження вартості об'єкту, загальний коефіцієнт капіталізації повинен бути підданий коректуванню. У разі приросту вартості чинник фонду відшкодування, відповідний періоду володіння об'єктом, слід помножити на процентний приріст вартості за цей період, а отриманий результат відняти з необхідної ставки кінцевої віддачі. У випадку ж зниження вартості чинник фонду відшкодування, помножений на процентний приріст вартості за цей період, додається до необхідної ставки кінцевої віддачі.

3. Визначається вартість всього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

де V - вартість усього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою пайового коефіцієнта:

13.метод витрат на освоєння. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки засновано на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До потоку витрат відносять витрати на планування, проектування та розмежування ділянок, попереднє впорядкування масиву, витрати на продаж ділянок та прибуток первинного власника. До потоку доходів відносять виторг від продажу ділянок, звільнений від витрат на продаж (в результаті чого отримується чистий операційний доход) та витрат на освоєння. Ставка дисконту формується відповідно до розглянутих вище принципів та методів, а період дисконтування визначається, виходячи з тривалості періоду, протягом якого передбачається продати земельні ділянки. Прогнозоване освоєння має відображати найліпший та найефективніший варіант використання землі

Дата добавления: 2015-05-23