Переваги та недоліки основних підходів до оцінки вартості бізнесу

Таблиця 12.1. МЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ БІЗНЕСУ

Підхід	Метод оцінки	Базовий постулат
	Простий балансовий метод	Вартість бізнесу визнається рівною різниці
	Метод регулювання балансу	Вартість бізнесу визначається підсумовуванням реальної вартості усіх компонентів цілісного майнового комплексу підприємства з вирахуванням сум його зобов'язань
Витратний	Метод ліквідаційної вартості	Вартість бізнесу може бути реально отримана при його ліквідації; або сумі ліквідаційних вартостей усіх видів майна підприємства. Визначається три види ліквідаційної вартості бізнесу: упорядкована, примусова і кінцева
Метод вартості заміщення	Вартість бізнесу визначається підрахуванням вартості створення ідентичного цілісного майнового комплексу у поточних цінах, який має аналогічну корисність для власників, але сформований відповідно до сучасних стандартів та вимог
	Метод чистих активів	Вартість бізнесу визначається вирахуванням зі скоригованої вартості активів підприємства скоригованої вартості його пасивів. Коригування полягає у ціновому приведенні чи нормалізації бухгалтерської звітності
	Метод нагромадження активів	Вартість бізнесу дорівнює різниці між ринковою вартістю всіх активів підприємства та ринковою вартістю усіх його пасивів (зобов'язань) у поелементному розрізі
Дохідний	Метод прямої доходів	Вартість бізнесу дорівнює теперішній вартості майбутніх грошових потоків від його використання, що можуть бути капіталізовані учасниками (власниками)
Метод дисконтування грошового потоку	Вартість бізнесу дорівнює теперішній вартості грошових потоків, генерованих кожним його компонентом, з урахуванням відмінностей у рівнях дисконту
	Метод економічного прибутку	Вартість бізнесу визначається множенням суми інвестованого капіталу на ставку економічної рентабельності, яка дорівнює різниці між рентабельністю інвестованого капіталу і середніми витратами на його залучення та використання
	Метод додаткових доходів	Вартість бізнесу визначається врегулюванням балансу підприємства та оцінюванням можливостей отримання доходів від його використання
Порівняльний	Метод мультиплікаторів	Вартість бізнесу оцінюється на основі визначених коефіцієнтів, що відтворюють суттєві характеристики аналогічних об'єктів, представлених на ринку
Метод галузевих співвідношень	Вартість бізнесу визначається на основі цінових показників та інших якісних (чи фінансових) співвідношень, характерних для даної сфери господарювання
Метод аналогових продажів чи ринку капіталу	Вартість бізнесу встановлюється на рівні ціни купівлі-продажу контрольних пакетів акцій компаній чи алогічних цілісних майнових комплексів

Нестабільний стан економіки України вимагає від менеджерів підприємств, організацій, осіб, які займаються оцінкою бізнесу бути гнучкими і легко пристосовуватись до мінливих зовнішніх умов. При цьому, вони повинні володіти основними методичними підходами та методами оцінки вартості бізнесу. Тому дослідження концептуальних підходів оцінювання вартості бізнесу є актуальною проблемою.

Проблема застосування різних підходів до оцінки вартості бізнесу та їх порівняльних характеристик знаходить відображення у працях багатьох авторів, серед яких В. Є. Єсипов, Л. В. Єфремова, Г.А. Маховикова, Н. В Симонова, Т. І. Сичьова, В. В. Терехов та ін.

На даному етапі ринок купівлі - продажу підприємств, а також інвестицій розвивається дуже динамічно. До продажу пропонуються підприємства різних форм власності: приватні, колективні, комунальні, державні та інші. Це можуть бути і об’єднання підприємств (асоціації, корпорації, консорціуми), і структурні підрозділи підприємств (цехи, ділянки тощо). Підприємства можуть бути закриті, відкриті акціонерні, товариства з обмеженою і повною відповідальністю. На ринку широко представлені сільські (фермерські) господарства, банки і інші фінансові установи та організації (страхові компанії, кредитні союзи).

Оцінка бізнесу дуже відповідальний і трудомісткий процес. Оцінка може переслідувати різні цілі: підвищення ефективності управління виробництвом; розробка бізнес-плану; реструктуризація підприємства (ліквідація, злиття, розділення та інше); визначення поточної ринкової вартості підприємства в разі його часткової або повної купівлі або продажу; при покупці акцій у акціонерів; визначенні кредитоспроможності підприємства. Вона проводиться для того, щоб придбати або продати виробництво на найбільш вигідних умовах; коли необхідно мати чітке уявлення про вартість як своїх активів, так і активів контрагентів, мати реальну і достовірну інформацію про можливі терміни окупності підприємства, про розмір річного доходу, перспективи розвитку на ринку товарів і послуг; мати компетентну інформацію про вартість підприємства; для зниження фінансового ризику при наданні кредиту [1].

Законодавством України передбачені три підходи до оцінки вартості бізнесу – це порівняльний, витратний та дохідний. Витратний підхід до оцінки вартості бізнесу – це спосіб оцінки майна, заснований на визначенні витрат на створення, зміну, ліквідацію майна з урахуванням усіх видів зносу. При використанні цього підходу визначаються всі фактичні витрати, пов’язані з експлуатацією об’єктів нерухомості [2]. До переваг витратного підходу до оцінки вартості бізнесу відносять: використання цього методу для неефективних і неприбуткових підприємств, метод дозволяє отримати прийнятну ціну для продавця, тому що він враховує вартість активів і не бере до уваги потенційну прибутковість; існування достатньої кількості необхідної статистики (на відміну від порівняльного підходу). Оцінку бізнесу за допомогою майнового підходу варто проводити, коли необхідно визначити вартість майнового комплексу і нематеріальних активів. Він використовується з погляду понесених витрат, а також суми, яка буде необхідна для відтворення та заміщення об’єкту. Цей метод доцільно використовувати при продажу окремих частин бізнесу, при ліквідації компаній та їх страхуванні, під час приватизації державних підприємств [3]. Недоліками майнового підходу до оцінки вартості бізнесу є: балансова вартість майна ніколи не відповідає її ринковій вартості; іноді виникають труднощі з розрахунком зносу об’єкту (наприклад, коли будівлі більше 10 років). Бувають випадки, коли при застосуванні витратного підходу виникають проблеми, пов’язані з невідповідністю витрат на побудову нового об’єкту і вартістю відтворення старого об’єкту, тобто побудувати новий об’єкт дешевше ніж відновити старий [3].

Порівняльний підхід до оцінки вартості бізнесу базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, і внесенні відповідних корегувань з метою урахування відмінностей між об'єктами аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість оцінюваного об'єкта. Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного ринку даного виду об'єктів [1]. Порівняльний підхід має наступні переваги перед іншими підходами до оцінювання вартості бізнесу: статистично обґрунтований; достатньопростий в застосуванні і дає надійні результати; під час оцінки вартості бізнесу за допомогою порівняльного підходу вносять корегування з урахуванням відмінностей порівнюваних об'єктів; у цінах продажів відображають зміну фінансових умов і інфляцію; у підсумковій вартості відображається думка типових продавців і покупців. Перевагою цього методу є те, що він достатньо простий у розумінні та застосуванні. Його використання буде доречним, коли на підприємстві існують підприємства-аналоги і необхідно швидко провести її оцінку. Також перевагою порівняльного підходу є той факт, що ціна визначається ринком, тому виключається можливість отримання недостовірної вартості підприємства у зв’язку з проведенням некоректних розрахунків. В основу оцінки покладена реальна інформація, що відображає поточну діяльність підприємства, тому проведення оцінки порівняльним методом є більш достовірним ніж, наприклад, проведення оцінки шляхом дисконтування майбутніх доходів. На оцінку вартості компаній порівняльним методом впливає сучасна ринкова ситуація [2].

До недоліків порівняльного підходу можна віднести такі його якості: складність збору інформації про дійсні ціни продажів; залежність від активності ринку; залежність від стабільності ринку; відмінності продажів; складність узгодження даних про продажі, що істотно розрізняються; проблематичність збору інформації про специфічні умови операції.

Дохідний підхід до оцінки вартості бізнесу – це підхід, який спирається на принципах очікування та найбільш ефективного використання і вкладу: вартість об’єкту прирівнюється до сумарної вартості майбутніх доходів, очікуваних від його використання найбільш ефективним чином, який включає дохід від можливого продажу об’єкту [2]. Дохідний метод має наступні переваги: вартість оцінки залежить від прибутку, який може принести об’єкт оцінки; враховує інтереси інвестора; доцільність використання, у випадках, коли очікується, що майбутні доходи будуть значно перевищувати теперішні. Вагомою перевагою використання доходного підходу є можливість проведення комплексної системної оцінки, коли потрібно оцінити не окремі об’єкти підприємства, а повністю весь майновий комплекс [4]. Так само, як і переваги, дохідний підхід має свої недоліки: високий ступінь ризику; істотна суб’єктивна сторона. Так як оцінка бізнесу у доходному підході проводиться на основі майбутніх очікувань, то такі дані носять достатньо умовний характер. Існує можливість впливу негативних чинників, які потягнуть за собою зміну вартості об’єкту [4].

Найчастіше для оцінки вартості бізнесу на Україні використовується дохідний підхід, але іноді буває вигідніше застосувати майновий чи порівняльний підхід, або всі підходи разом. Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки.

Таким чином, вибір підходу та відповідного методу оцінки вартості бізнесу залежить від багатьох факторів, серед яких основними є мета оцінки, наявність достатньої вихідної інформації, організаційно-правова форма об’єкту оцінки.

24.Порівняльний підхід ґрунтується на аналізі цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки, яке відбувається за принципами заміщення та враховує співвідношення попиту і пропонування. Від подібної оцінки земельних ділянок цей підхід відрізняється в основному тим, що для землі база порівняння більш обґрунтована. Цьому є об'єктивні причини, оскільки ознак класифікації землі менше, ніж для штучно створених об'єктів, земля практично не зношується, крім того держава у централізованому порядку виконує бонітування ґрунтів та кадастрову оцінку земель для усієї території країни. Для визначення ринкової вартості матеріального об'єкта оцінки із застосуванням порівняльного підходу, інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

— умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

— продаж подібного майна відбувався з дотриманням типових умов оплати;

— умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування [19].

Згідно класифікації Харрісона [177] елементами порівняння є:

— умови продажу (зафіксовані угодою суттєві обставини);

— умови фінансування (розмір відсотку за кредит, термін повернення кредиту, співвідношення вартості закладеного майна та суми позики);

— ринкові умови (активність ринку, співвідношення попиту та пропозиції, рівень розвитку ринкового сегмента);

— місце розташування відповідно до засобу використання (житлова, ділова, промислова, рекреаційна зона), інфраструктурна забезпеченість;

— фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва Й експлуатації, функціональна придатність, стадія життєвого циклу об'єкта).

Оскільки методи порівняльного підходу встановлюють ціну об'єкта відносно аналога, який у минулому був об'єктом ринкових угод, звичайно використовують ті ж самі одиниці порівняння, що й за аналогом: вартість і м2 загальної площі, 1 м2 корисної площі під оренду, 1 м2 виробничої площі, І м3складських приміщень, вартість окремої одиниці нерухомості, у тому числі споруд, головною характеристикою яких не є площа або кубатура. Визначена кількість порівняльних одиниць виміру оцінюваного об'єкту співставляється з аналогом та визначається рівень відмінності, яка потребує корегувань.

Поправками називаються коректування, які вводяться в ціну продажу об'єкта - аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкта, і враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування за існуючих умов (19,134,138).

Поправки поділяються залежно від цілей та умов оцінки на:

Процентні, які застосовуються за відсутністю конкретних одиниць виміру врахованого фактора, наприклад, місця розташування, якості будівництва, змін ринкових умов з часу продажу об'єктів-аналогів.

Грошові, що відображують безпосередній вплив факторів, які мають конкретні одиниці виміру, найчастіше пов'язані з покращенням стану об'єктів (вартість виконаного ремонту, встановлення ліній зв'язку, наявність підкранових шляхів для вантажопідйомного механізму і т.п.) і враховуються в ціні об'єкта оцінки шляхом додавання або вирахування.

Поправки вносяться в ціну продажу аналога в цілому або у ціну його одиниці порівняння, та розраховуються за такими основними методами:

— прямий аналіз характеристик (прямий ринковий метод): цей метод передбачає дослідження кількох ринкових угод, які відрізняються за обмеженою кількістю параметрів. За даним методом розраховується, наприклад, процентна поправка на знос або на зміну курсу валют за індексом інфляції;

— метод амортизації витрат (1741, використовує опосередковані методи порівняння та передбачає розрахунок додаткових витрат для усунення відмінностей, (знос та його відшкодування, добудова додаткових елементів), які визнаються поправкою до розрахункової вартості об'єкта оцінки;

— аналіз парних продажів, заснований на порівнянні ціни продажу двох ідентичних об'єктів, що відрізняються лише за однією характеристикою;

— регресійний аналіз, застосовується для обробки ринкової інформації за порівнянними об'єктами у випадках наявності великої кількості аналогічних угод за відсутністю ідентичних об'єктів. У цьому разі можлива побудова багатофакторних лінійних і нелінійних динамічних або статичних моделей, які формалізують залежність вартості об'єктів нерухомості від врахованих факторів впливу;

— експертний метод, заснований на суб'єктивних уявленнях оцінювача про переваги та недоліки об'єкта оцінки порівняно з аналогом. Встановлені за цим методом поправки розраховуються у відсотках і послідовно помножується на ціпу продажу порівнянного об'єкта

Експертні методи є найдешевшими, але у значній мірі залежать від досвіду експерта. Найчастіше використовуються за браком ринкової інформації, за неможливістю формалізації залежності вартості об'єкта від впливу основних факторів, за відсутністю достатнього фінансування або часу.

Найбільш поширеними при встановленні вартості будівель та споруд є методи порівняння продажів та методи ринкових мультиплікаторів.

Метод порівняння продажів засновано на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості, раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.