В.В. ШАРАПОВ 11 страница

--------------------------------

<217> См.: часть 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ.

Некоторые застройщики идут на маленькую хитрость, продавая помещения в новостройках без межкомнатных стен. Долевому инвестору необходимо знать, что в случае самостоятельного возведения таких межкомнатных стен реальная площадь помещения может сократиться за счет площади, на которой такие стены будут размещены. В результате этого снизится рыночная цена помещения, которая определяется в зависимости от его площади. Кроме того, подобные действия квалифицируются как перепланировка, которую нужно согласовывать с местными властями, иначе она будет считаться незаконной и может повлечь для собственника административную ответственность <218>. Правда, штрафы за это правонарушение являются пока символическими.

--------------------------------

<218> См.: ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Если между застройщиком и инвестором нет юридического конфликта и акт приема-передачи помещения подписан без претензий со стороны инвестора, ему остается только получить ключи от квартиры. Выдачей ключей обычно занимается эксплуатирующая организация, которая в обмен на ключи требует заключения договора на управление многоквартирным домом. На основании этого договора инвестор должен будет нести расходы на эксплуатационное обслуживание как своего помещения, так и здания в целом. Нужно подчеркнуть, что с юридической точки зрения инвестор обязан оплачивать расходы на содержание помещения от даты приемки помещения от застройщика по акту приема-передачи, в том числе расходы на коммунальные услуги по тарифам, утверждаемым местными властями <219>.

--------------------------------

<219> См.: часть 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Однако некоторых владельцев помещений в новостройке могут не устраивать тарифы эксплуатирующей организации на техническое обслуживание и текущий ремонт здания, которые являются коммерческими, то есть определяются эксплуатирующей организацией. В этом случае придется решать, что важнее: ключи от квартиры или экономия своих средств.

Получив ключи, инвестор сможет приступить к отделке квартиры и иным подготовительным работам в ней, предшествующим заселению, но будет обязан платить по тарифам эксплуатирующей организации. Чаще всего инвесторы подписывают этот договор на условиях эксплуатирующей организации и получают доступ в квартиру, надеясь в дальнейшем сменить эксплуатирующую организацию, тарифы которой их не устраивают путем проведения общего собрания собственников здания <220>. Более подробно об этом я расскажу в другой главе этой книги <221>.

--------------------------------

<220> См. более подробно об этом в главе 23.

<221> См.: глава 24.

При приемке помещения от застройщика рекомендуется получить от застройщика копию схемы инженерных систем в помещении с точками ввода, чтобы в дальнейшем выполнить необходимые инженерные работы внутри помещения с соблюдением требований технической безопасности.

Глава 22. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

В процессе инвестирования в новостройки заключенный с застройщиком договор может быть прекращен до его исполнения в полном объеме. Такое прекращение с юридической точки зрения считается расторжением договора, при котором все обязательства сторон по договору прекращаются. Расторжение договора - важный юридический процесс. Инвестору полезно знать правила расторжения договора, в том числе сопутствующие этому юридические последствия. Ведь по сути это условия его выхода из сделки.

В этой главе мы рассмотрим особенности расторжения договора между застройщиком и инвестором. Подчеркну, что право на расторжение договора имеют все его стороны в случаях указанных в договоре и в законе.

Застройщик в случае нарушений существенных обязательств со стороны инвестора вправе расторгнуть договор. Если между застройщиком и инвестором заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ), то застройщик вправе расторгнуть ДДУ в случае нарушения инвестором своего обязательства по оплате инвестиций <222>. Аналогичное условие обычно застройщики включают в условия ПДКП, заключаемого с инвестором, так как своевременная и полная оплата инвестиций для застройщика крайне важна. Систематическая задержка платежей инвесторами может негативно влиять на реализацию строительного проекта.

--------------------------------

<222> См.: пункты 4 - 5 ст. 5 и пункты 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Другим основанием для расторжения договора по требованию застройщика может быть отказ или уклонение инвестора от приемки помещения от застройщика. Это условие включается застройщиками в договор обычно только при продажах недвижимости в новостройках по ПДКП. Включать в ДДУ подобные условия неправомерно. Дело в том, что законом уже предусмотрен порядок действий застройщика в этом случае <223> и установленный порядок не может быть изменен сторонами по своей воле при заключении ДДУ.

--------------------------------

<223> См.: часть 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Если инвестор вложил инвестиции путем участия в жилищном кооперативе (ЖК), который является застройщиком, инвестор может быть по требованию руководства кооператива исключен из членов кооператива, что по своему юридическому смыслу и последствиям равнозначно выходу из сделки. Решение об этом обычно принимается на общем собрании членов кооператива.

При этом основанием для исключения инвестора из членов кооператива является грубое неисполнение инвестором без уважительных причин своих обязанностей, предусмотренных Жилищным кодексом РФ или уставом кооператива <224>. Как видим, формулировка довольно размытая, поэтому вопрос об исключении инвестора из членов кооператива в каждом случае разрешается в зависимости от конкретной ситуации. Прежде чем вступать в ЖК, инвестору рекомендуется внимательно изучить его устав в том числе на предмет оснований исключения из членов ЖК.

--------------------------------

<224> См.: часть 3 ст. 130 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с действующим законодательством РФ инвестор вправе расторгнуть ДДУ с застройщиком в следующих случаях:

- в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче построенной недвижимости, если просрочка передачи составляет более двух месяцев;

- в случае неустранения застройщиком недостатков в построенной недвижимости <225>;

--------------------------------

<225> См.: часть 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

- в случае существенного нарушения требований к качеству построенной недвижимости;

- в случае прекращения поручительства банка <226>.

--------------------------------

<226> См.: часть 3 ст. 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

- в случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которых входит недвижимость инвестора, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок такая недвижимость не будет передана инвестору;

- в случае существенного изменения проектной документации;

- в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

При заключении ПДКП ситуация для инвестора существенно сложнее, так как законом прямо не предусмотрено оснований расторжения ПДКП <227>. Кроме того, к ПДКП не подлежат применению нормы о купле-продаже <228>, так как при заключении ПДКП как таковой продажи недвижимости еще не происходит. В данном случае придется руководствоваться теми основаниями, которые инвестору удастся включить в договор с застройщиком. В частности, рекомендуется включать следующие основания расторжения:

--------------------------------

<227> См.: ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

<228> См.: глава 30 Гражданского кодекса РФ.

- в случае нарушения застройщиком обязательства по заключению основного договора купли-продажи (ОДКП);

- в случае существенного нарушения качества строительства;

- в случае существенного нарушения сроков передачи помещения;

- в случае отсутствия у инвестора по причинам, не зависящим от инвестора, права собственности на построенную недвижимость после истечения определенного срока.

Если инвестор вкладывает инвестиции в новостройки путем участия в ЖК, то в этом случае он вправе на основании своего заявления в любое время до оплаты в полном объеме своего пая выйти из членов кооператива. Это возможно, поскольку кооператив является некоммерческой организацией, основанной на добровольных началах. Условия прекращения членства инвестора в кооперативе определяются уставом кооператива <229>.

--------------------------------

<229> См.: ст. 113 и части 1 - 2 ст. 130 Жилищного кодекса РФ.

В случае принудительного или добровольного выхода инвестора из сделки с застройщиком этот процесс осуществляется по специальной, установленной законом процедуре.

Если между инвестором и застройщиком заключен ДДУ, то его расторжение в зависимости от основания расторжения может осуществляться несколькими способами:

- путем заключения дополнительного соглашения сторон к ДДУ;

- путем отказа в одностороннем порядке от исполнения договора;

- путем расторжения договора в судебном порядке.

Соглашение инвестора и застройщика о расторжении ДДУ оформляется в виде дополнительного соглашения к ДДУ. После этого застройщик и инвестор обязаны совместно подать все необходимые документы для государственной регистрации данного соглашения в Росреестр. Только после того, как Росреестр зарегистрирует данное соглашение посредством внесения записи в ЕГРП и проставления специального штампа на указанном соглашении, ДДУ будет считаться расторгнутым.

Законодатель предусмотрел право как инвестора, так и застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. Основания прекращения ДДУ таким способом по требованию инвестора, равно как и по требованию застройщика, предусмотрены законом <230>. В этом случае между застройщиком и инвестором не требуется заключать соглашений. Если возникло основание для прекращения договора по требованию инвестора, предусмотренное законом, инвестор направляет застройщику письменное уведомление о своем волеизъявлении в одностороннем порядке прекратить исполнение ДДУ. Важно, чтобы в составлении данного уведомления принимал активное участие юрист, чтобы оно не повлекло для инвестора каких-либо неблагоприятных последствий.

--------------------------------

<230> См.: пункт 1 и пункт 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Напомню, что у застройщика право на односторонний отказ от исполнения ДДУ возникает в случае нарушения обязательства инвестора по оплате инвестиций. Однако, прежде чем расторгнуть ДДУ таким способом, застройщик обязан не менее чем за тридцать дней до этого направить инвестору письменную претензию с требованием оплатить инвестиции. Застройщик направляет инвестору уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ при наличии следующих фактов:

1) спустя тридцать дней после отправки застройщиком претензии инвестор так и не оплатил инвестиции;

2) застройщик имеет доказательства получения претензии инвестором, либо в случае возврата претензии застройщику в связи с отказом инвестора ее получить или в связи с отсутствием инвестора по указанному в ДДУ адресу инвестора <231>.

--------------------------------

<231> См.: пункт 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Инвестор также в некоторых случаях <232> имеет право расторгнуть договор в судебном порядке. До подачи иска к застройщику о расторжении договора в данном случае инвестор обязан соблюсти процедуру досудебного претензионного урегулирования спора, а именно передать застройщику претензию <233>. Иначе суд возвратит исковое заявление инвестору, что приведет к потере времени и дополнительным издержкам <234>.

--------------------------------

<232> См.: пункт 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

<233> См.: часть 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

<234> См.: часть 1 ст. 135 Гражданского процессуального кодекса РФ.

При расторжении ДДУ в судебном порядке ДДУ будет считаться расторгнутым от даты вступления в силу судебного решения. Это судебное решение предоставляется инвестором в Росреестр, который на этом основании вносит запись в ЕГРП о расторжении ДДУ.

Если между инвестором и застройщиком заключается ПДКП, то расторжение ПДКП осуществляется в том же порядке, что и расторжение ДДУ, только без аннулирования записи в Росреестре, так как ПДКП не регистрируется. Однако в отличие от ДДУ законом особые основания расторжения ПДКП не предусмотрены. Таким образом, следует при заключении ПДКП обращать внимание на условия прекращения ПДКП, предлагаемые застройщиком. В случае судебного спора о расторжении ПДКП суд будет разрешать этот спор, в первую очередь исходя из условий ПДКП.

При выходе инвестора из членов ЖК такой выход также осуществляется по специальной процедуре, предусмотренной обычно в уставе кооператива.

Инвестор подает заявление в органы управления кооператива о своем выходе из кооператива. Далее органы управления кооперативом организуют проведение собрания членов кооператива, на котором принимается решение об исключении инвестора из членов кооператива. Решение обычно оформляется путем подписания его председателем и секретарем собрания членов кооператива. В случае исключения инвестора из членов кооператива в связи, например, с существенной просрочкой оплаты паевого взноса заявления от инвестора не требуется. Вопрос об исключении инвестора из членов кооператива включается в повестку дня собрания членов кооператива по решению исполнительного органа управления кооперативом.

Инвестору важно понимать юридические последствия расторжения договора. С момента расторжения договора прекращаются все обязательства, зафиксированные в договоре. При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон <235>. Это означает, что с момента расторжения договора по общему правилу никто никому ничего не должен. Исключения из этого правила должны быть прямо предусмотрены законом или договором инвестора с застройщиком. Вместе с тем договор с застройщиком может быть расторгнут по требованию инвестора до передачи инвестору недвижимости в новостройке, но уже после оплаты всех инвестиций. Каким образом при этом застройщик возвращает инвестиции?

--------------------------------

<235> См.: пункт 4 ст. 253 Гражданского кодекса РФ.

В случаях, когда договор с застройщиком расторгается по соглашению сторон, инвестиции возвращаются инвестору обычно на основании условий соглашения о расторжении договора.

Если между инвестором и застройщиком заключен ДДУ и он расторгается по требованию инвестора, то застройщик обязан по закону возвратить инвестору денежные средства, полученные от инвестора. Сверх того, застройщик обязан выплатить инвестору проценты за пользование такими денежными средствами <236>.

--------------------------------

<236> См.: пункт 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Подобные правила не предусмотрены законом в отношении ПДКП, заключенного между инвестором и застройщиком. Поэтому при заключении ПДКП для повышения безопасности инвестиций потребуется настаивать на включении в договор с застройщиком данных условий, если их в договоре нет.

При исключении инвестора из ЖК до выплаты его пая в полном объеме вложенные инвестиции ему должны быть возвращены кооперативом в течение двух месяцев от даты принятия решения об исключении инвестора из кооператива <237>. Это правило предусмотрено законом, поэтому каких-либо дополнительных соглашений на этот счет между инвестором и кооперативом обычно не требуется.

--------------------------------

<237> См.: ст. 132 Жилищного кодекса РФ.

Особое внимание следует уделить расторжению сделок инвестора и застройщика при оплате инвестиций за счет средств ипотечного кредита. Если банк кредитует инвестора под залог права требования, возникающего из ДДУ, то к такому залогу применяются правила закона об ипотеке недвижимости <238>. В этом случае расторжение ДДУ по соглашению инвестора и застройщика возможно только с согласия банка как залогодержателя.

--------------------------------

<238> См.: пункт 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Глава 23. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ИНВЕСТОРА

Государственная регистрация права собственности инвестора на квартиру в новостройке является кульминацией инвестиционного проекта. Конечно, многое зависит от мотивов инвестора. Они могут быть различны. Если инвестиции вложены с целью выгодно продать имущественные права требования к застройщику до ввода здания в эксплуатацию, то кульминацией проекта будет перечисление денег, вырученных от этой продажи, на счет инвестора.

Однако в случаях, когда квартира приобретается инвестором для личного пользования или для сдачи в аренду или даже для продажи на вторичном рынке недвижимости, процесс оформления права собственности на квартиру имеет для инвестора важнейшее значение.

В этой главе мы рассмотрим две основные стратегии оформления права собственности. Первый вариант - оформление в добровольном внесудебном порядке в соответствии с договорными условиями. Второй вариант - оформление права собственности инвестора на квартиру в судебном порядке.

Также здесь мы остановимся подробнее на причинах судебного варианта оформления прав, а также на сопутствующих этому процессу юридических рисках. Кроме этого, уделим наше внимание ситуации, когда инвестор владеет недвижимостью при отсутствии права собственности на основании передаточного акта, подписанного с застройщиком.

23.1. Внесудебный порядок оформления права собственности

Начнем с главного. По общему правилу право собственности на квартиру считается возникшим у инвестора только после государственной регистрации такого права. Оно регистрируется в Росреестре.

Если застройщик продал квартиру инвестору по ДДУ, для государственной регистрации права собственности инвестора на квартиру достаточно кроме заявления застройщика и инвестора и документа об оплате госпошлины предоставить в Росреестр следующие документы:

1) ДДУ в оригинале;

2) передаточный акт на квартиру, подписанный сторонами ДДУ, в оригинале;

3) кадастровый паспорт на квартиру в новостройке <239>.

--------------------------------

<239> Примечание. По закону может не представляться, если квартира поставлена на ГКУ, но в некоторых управлениях Росреестра могут требовать.

Если земельный участок находится в публичной (государственной или муниципальной) собственности, то регистратор может требовать дополнительно:

1) инвестиционный контракт с органами власти, на основании которого реализовывался застройщиком строительный проект;

2) акт о реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту, подписанный всеми его сторонами, из которого следует, что квартира входит в имущественную долю застройщика в проекте;

3) разрешение на ввод здания в эксплуатацию;

4) распорядительный акт местных властей о присвоении зданию почтового адреса;

5) правоустанавливающие документы на застроенный земельный участок.

Разумеется, у инвестора этих документов может не быть. Обычно их представляет в Росреестр застройщик на стадии так называемого открытия адреса <240>. Таким образом, при государственной регистрации права собственности на вторую и последующие квартиры в здании эти документы повторно регистратор от заявителей не требует, так как они уже имеются в регистрационном деле по зданию в целом.

--------------------------------

<240> Примечание. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в построенном здании.

Одной из проблем до недавнего времени была необходимость для застройщика до получения кадастрового паспорта на квартиру сначала получить кадастровый паспорт на построенное здание в целом. Это создавало задержки в оформлении прав собственности на новостройки, поскольку кадастровый учет здания был отдельной дополнительной процедурой.

С 01.10.2013 в результате изменений в законодательстве РФ <241> оформление кадастрового паспорта на здание и кадастровых паспортов на помещения в здании допускается выполнять параллельно. Это существенно ускоряет процедуру оформления права собственности инвесторов на квартиры за счет оптимизации действий по кадастровому учету созданной недвижимости.

--------------------------------

<241> См.: Федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ.

Вопрос о государственной регистрации права собственности инвестора на квартиру решается в течение месяца. Этот процесс может быть приостановлен на срок не более одного месяца по решению регистратора и, при необходимости, на срок не более трех месяцев - по заявлению любой из сторон ДДУ.

В случае если после истечения срока приостановления государственной регистрации препятствия для регистрации права собственности не будут устранены, в регистрации права будет отказано. Правда, отказ не означает запрета на повторную подачу в будущем документов в Росреестр снова.

Если застройщик продал квартиру инвестору по ПДКП и векселю, то ситуация с оформлением права собственности инвестора на квартиру несколько усложняется. Сначала необходимо, чтобы застройщик зарегистрировал свое право собственности на квартиру как будущий продавец квартиры. После государственной регистрации права собственности застройщика на квартиру, инвестор и застройщик заключают основной договор купли-продажи (ОДКП) на квартиру. Застройщик передает инвестору квартиру по передаточному акту. В практике бывает, что передача квартиры происходит даже на стадии ПДКП. Далее инвестор и застройщик оформляют ОДКП и подают документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к инвестору. Их состав следующий:

1) заявление от продавца и покупателя;

2) документ об оплате госпошлины;

3) все экземпляры договора купли-продажи квартиры;

4) передаточный акт на квартиру.

Кадастровый паспорт обычно на данной стадии подавать не требуется, так как он уже ранее был предоставлен застройщиком на стадии регистрации права собственности застройщика на квартиру.

Если застройщик продал квартиру инвестору через ЖК, ЖНК или ЖСК, то обычно в Росреестр предоставляется следующий пакет документов:

1) заявление инвестора;

2) документ об оплате госпошлины;

3) передаточный акт на квартиру, подписанный кооперативом и инвестором;

4) справка кооператива о выплате паевых взносов за квартиру (кооператив);

5) кадастровый паспорт на квартиру (если ранее не была поставлена на ГКУ);

6) учредительные и регистрационные документы на кооператив (кооператив);

7) разрешение на ввод здания в эксплуатацию (кооператив);

8) правоустанавливающие документы на земельный участок (кооператив);

9) распорядительный акт местных властей о присвоении зданию почтового адреса (кооператив).

При отсутствии у регистратора документов по пунктам 6 - 9 государственная регистрация права собственности инвестора может быть приостановлена. Поэтому лучше получить заверенные копии этих документов от кооператива заблаговременно для передачи в Росреестр.

Обычно кооперативы-застройщики предоставляют их в Росреестр при открытии адреса на здание. В этом случае пайщику достаточно предоставить в Росреестр РФ документы по пунктам 1 - 5.

По закону член кооператива, выплативший пай за квартиру полностью, приобретает право собственности на квартиру в силу закона <242>. То есть в данном случае государственная регистрация права собственности в Росреестре будет носить не правообразующее, а правоподтверждающее значение. Однако, не имея такой регистрации, инвестор, получивший квартиру путем оплаты паев в кооперативе, не вправе распоряжаться квартирой путем ее отчуждения. До момента государственной регистрации права собственности инвестора на нее квартира не имеет способности к легальному обороту. Хотя инвестор вправе владеть и пользоваться ею, в том числе несет бремя ее содержания как собственник, должен оплачивать коммунальные расходы и т.д.

--------------------------------

<242> См.: пункт 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ.

23.2. Судебный порядок оформления права собственности

В практике довольно часто возникают ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, застройщик передал квартиру инвестору, однако право собственности инвестора на квартиру во внесудебном порядке по различным причинам зарегистрировать нельзя.

Чаще всего подобную ситуацию можно наблюдать по строительным проектам, реализованным на землях публичной собственности. В этом случае в качестве одного из участников проекта выступают органы местной власти. Поэтому, пока застройщик и органы власти не согласуют и не подпишут акт о реализации инвестиционного проекта (далее - Акт), регистратор в Росреестре отказывается регистрировать права собственности инвесторов на квартиры в построенном здании. Процесс согласования Акта может затягиваться и в некоторых случаях длится годами. Разумеется, все это время инвесторы вынуждены ждать пока эта ситуация разрешится. Однако, когда терпение заканчивается, инвесторы приходят на консультацию к адвокатам, которые предлагают за относительно небольшую плату "решить вопрос" в суде. Речь идет о предъявлении к застройщику иска о признании права собственности на квартиру. Для подачи иска инвестору кроме услуг адвоката потребуется оплатить госпошлину, которая по закону не может превышать 60000 рублей <243>. И хотя фактического спора между застройщиком и инвестором о праве собственности на квартиру нет, суд вынужден в силу процессуального закона рассмотреть этот спор и решить его по существу.

--------------------------------

<243> См.: ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ и подпункт 1 пункта 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

В случае положительного решения для инвестора суд выносит судебное решение о признании за инвестором права собственности на квартиру в новостройке. Далее инвестор предоставляет это решение в Росреестр регистратору, который обязан на основании этого судебного акта зарегистрировать за инвестором право собственности на квартиру. Судебный процесс в зависимости от степени противодействия застройщика и квалификации представителей сторон в суде может длиться до полугода, а в случае активного противодействия застройщика - и более.

Иск предъявляется в суд общей юрисдикции по месту нахождения новостройки. Судьи в большинстве случаев склонны удовлетворять подобные исковые требования граждан, тем более когда застройщик активно не возражает против иска и не оспаривает права истца на квартиру. Обычно для положительного судебного решения необходимо подтверждение следующих фактов:

- ввод здания в эксплуатацию;

- кадастровый учет квартиры;

- наличие между инвестором и застройщиком договора;

- полная оплата инвестором по договору цены квартиры;

- передача квартиры застройщиком инвестору по передаточному акту;

- оплата инвестором коммунальных расходов за квартиру.

Если здание построено на публичной земле также необходимо, чтобы квартира инвестора согласно протоколу распределения площадей по инвестиционному контракту, подписанному между застройщиком и органами местной власти, относилась к имущественной доле застройщика.

Вместе с тем перспективы судебного дела во многом будут зависеть от юридической схемы продажи. В случае заявления иска пайщиком кооператива, который полностью выплатил свой пай, вероятность удовлетворения иска судом высокая. Если между застройщиком и инвестором заключен ДДУ, то вероятность положительного исхода при разрешении судебного дела также весьма велика. Когда стороны заключили ПДКП и инвестор получил от застройщика вексель, ситуация несколько сложнее. ПДКП не дает инвестору иного права, кроме права на заключение с застройщиком ОДКП, а вексель не дает инвестору иного права, кроме получения денег по векселю.

Еще хуже ситуация, когда инвестор заключил ПДКП не с застройщиком, а с соинвестором, который не владел правами на застраиваемый участок и не участвовал в инвестиционном контракте с органами местной власти. В этом случае довольно высок риск отказа в иске инвестору. Суд может заявить, что инвестор в данном случае вправе требовать возмещения убытков от контрагента, но не признания своих прав на квартиру. При судебных разбирательствах многое будет зависеть от той судебной практики, которая сложилась в конкретном регионе. В лесу всегда легче идти по протоптанной тропинке. Поэтому рекомендуется выяснить, зарегистрировал ли кто-либо из других инвесторов право собственности на квартиру в здании или нет. Если ответ положительный - шансы на оформление права собственности через суд существенно увеличиваются. Суды обычно последовательны в своих решениях и удовлетворяют иски, заявленные по одному и тому же предмету в схожих обстоятельствах, а также предпочитают придерживаться сформированной ранее судебной практики по аналогичным делам.

Дата добавления: 2015-05-07