В.В. ШАРАПОВ 14 страница

- инвестор совершил действие или допустил бездействие, которые признаются по закону налоговым правонарушением, за которое законом установлена налоговая ответственность (факт события налогового правонарушения) <304>;

- налоговое правонарушение совершено по вине инвестора (умысел, неосторожность) <305>;

- не истек срок исковой давности <306> по привлечению к налоговой ответственности инвестора <307>.

<306> Примечание. Три года, исчисляемые от даты совершения налогового правонарушения или от даты окончания налогового периода, в котором оно совершено, и до даты вынесения налоговым органом решения о привлечении к налоговой ответственности.

Приведем конкретные примеры налоговых правонарушений, за которые долевой инвестор может быть привлечен к налоговой ответственности.

Если инвестор не представил в налоговый орган налоговую декларацию по НДФЛ, то он несет ответственность в виде штрафа. Размер штрафа составляет 5% от неуплаченной суммы налога на основании декларации за каждый полный и неполный месяц, исчисляемых от установленной даты предоставления декларации, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1000 рублей <308>.

По общему правилу неуплата или неполная уплата суммы налога влечет для инвестора штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога <309>.

Следует помнить, что инвестор не обязан доказывать свою невиновность в совершении налогового правонарушения. Обязанность доказать его вину возложена на налоговый орган <310>.

Привлечение к налоговой ответственности инвестора осуществляется на основании мотивированного решения налогового органа. Это решение может быть обжаловано инвестором в вышестоящий налоговый орган или в судебном порядке <311>.

В случае уклонения от уплаты налогов инвестор может также кроме налоговой ответственности нести уголовную ответственность в случаях, прямо предусмотренных законом <312>.

Важно подчеркнуть, что уголовная ответственность инвестора (физическое лицо) за уклонение от уплаты налога возникает при наличии следующих условий:

- непредоставление налоговой декларации или иных документов, предоставление которых в налоговый орган обязательно по закону, либо включение в такие документы заведомо ложных сведений;

- крупный или особо крупный размер неоплаченного налога.

Под крупным размером в данном случае понимается:

- сумма неоплаченного налога в размере 1800000 рублей;

- сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов.

Под особо крупным размером в данном случае понимается:

- сумма неоплаченного налога, превышающая 9000000 рублей;

- сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов.

При уклонении от оплаты налога в крупном размере инвестор может быть наказан одним из следующих видов наказаний:

- штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет;

- принудительные работы на срок до одного года;

При уклонении от оплаты налога в особо крупном размере инвестор может быть наказан одним из следующих видов наказаний:

- штраф в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет;

В случае совершения налогового преступления в первый раз инвестор сможет избежать уголовной ответственности, при условии, что полностью погасит сумму налоговой недоимки и пеней, а также штрафов, предусмотренных налоговым законом <313>.

В заключение отмечу, что некоторые инвесторы систематически вкладывают инвестиции в покупку квартир в новостройках в целях извлечения прибыли. При этом они не регистрируются в качестве индивидуального предпринимателя и не создают коммерческой организации.

Данные действия, если влекут получение дохода в крупном размере, оцениваются с точки зрения закона как уголовное преступление - незаконное предпринимательство <314>.

Поэтому если инвестор вкладывает инвестиции в новостройки в целях извлечения прибыли, а не в целях удовлетворения личных некоммерческих нужд, то ему рекомендуется:

- зарегистрироваться в качестве ИП или создать коммерческую организацию;

- перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН);

- заключать сделки с застройщиком от имени ИП или от имени своей коммерческой организации. Правда, при этом инвестор утратит право ссылаться при судебных спорах с застройщиком на нормы о защите прав потребителей, что существенно снизит юридическую защиту его прав при инвестировании в новостройки.

Глава 26. ПОКУПКА АПАРТАМЕНТОВ В НОВОСТРОЙКЕ

В последнее время в Москве у застройщиков стал очень популярен такой формат развития недвижимости, как строительство апартаментов. Апартаменты - это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые формально не относятся к жилому фонду, так как не являются жилыми помещениями по смыслу Жилищного кодекса РФ <315>. Обычно апартаменты размещаются в гостиницах, туристических базах и т.д. Однако в России появилась строительная практика размещения апартаментов в многофункциональных комплексах, где торговые, офисные помещения и апартаменты объединены концептуально в единое здание. Совмещение в одном здании жилой и деловой функции позволяет получить синергетический эффект. Людям не нужно стоять в пробках по пути на работу, они могут работать именно в том здании, в котором они живут. Это экономит их время и деньги за счет уменьшения их трафика по городу.

Причина развития рынка апартаментов во многом в кризисе 2008 года, когда спрос на коммерческую недвижимость существенно снизился. Кроме того, начиная с 2010 года, существенно изменилась градостроительная политика в Москве с приходом в мэрию Сергея Собянина <316>. Многие проекты коммерческой недвижимости были заморожены, а впоследствии прекращены. Часть из таких проектов была переформатирована застройщиками под застройку территории апартаментами. В кризисные времена период 2008 - 2010 годов неплохо продавалось только жилье, продажи коммерческой недвижимости существенно сократились.

<316> См.: Инвестиционная децимация // Ведомости. 09.04.2012. http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/278859/investicionnaya_decimaciya.

Для изменения разрешенного использования земельного участка в целях его жилой застройки необходимо было получить положительное решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (ГЗК) <317>.

<317> Постановление правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП.

При проектировании и строительстве апартаментов как нежилых помещений не применяются жесткие санитарные и иные нормативы, которые должны соблюдаться в отношении квартир в составе многоквартирных домов. За счет этого застройщики получают возможность реализовывать строительные проекты с фактической "жилой составляющей" на площадках, которые формально по юридическим документам не подходят для жилищного строительства как такового по тем или иным причинам (ограничения по инсоляции, невозможность размещения необходимого количества машиномест в границах пятна застройки и т.д.).

Еще один довод для застройщиков в пользу развития рынка апартаментов - возможность их продавать инвесторам в обход Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Для продажи нежилых помещений в новостройках не требуется по закону заключать ДДУ. Соответственно, юридическая защита прав инвесторов намного слабее. Инвестиционные риски регулируются обычно договором купли-продажи с застройщиком, а также нормами Гражданского кодекса РФ о купле-продаже. К договору прилагается проект апартаментов. Продавец обязуется к согласованному сторонами сроку построить апартаменты, ввести здание в эксплуатацию, поставить апартаменты на государственный кадастровый учет (ГКУ) и передать их инвестору по передаточному акту с последующим оформлением в собственность.

Для вложения инвестиций в покупку апартаментов в новостройке характерны все те же особенности, что и для вложения инвестиций в покупку квартиры <318>. Вместе с тем есть ряд существенных моментов, на которые следует обратить наше внимание.

Во-первых, при продаже апартаментов в новостройке гражданину застройщик вправе не заключать ДДУ. В силу принципа свободы договора <319> допускается в этом случае привлекать инвестиции гражданина по любой другой сделке, если таковая не противоречит закону. Иными словами, применяется принцип "все, что не запрещено, разрешено". Напомню, что законодатель установил обязанность застройщиков заключать ДДУ только при продаже жилых помещений в многоквартирных домах физическим лицам <320>. Таким образом, апартаменты как нежилые помещения могут продаваться застройщиками по договорам купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН) либо по ПДКП без каких-либо санкций со стороны государства.

<320> См.: пункты 2 - 3 ст. 1, пункт 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Во-вторых, если застройщик продает нежилые помещения в новостройке по ДКП, на сумму сделки подлежит начислению НДС (18%). В случае заключения застройщиком с инвестором ДДУ на апартаменты НДС (18%) подлежит начислению не на всю стоимость ДДУ, а только на стоимость услуг застройщика и только в том случае, если продается помещение для производственных целей <321>, например под офис.

<321> См.: подпункт 23.1 части 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ.

Если в договоре указано, что ДДУ заключен на помещение, которое будет использовано в дальнейшем инвестором в личных целях, то НДС на вознаграждение застройщика не начисляется <322>.

<322> См.: письмо Министерства финансов РФ от 07.08.2013 N 03-07-07/31823.

В-третьих, допускается продажа застройщиком только тех апартаментов, которые согласно проектной документации на здание не относятся к помещениям общего пользования. Помещения общего пользования после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию относятся к общему имуществу его собственников и принадлежат всем собственникам здания на праве общей долевой собственности <323>. Такие помещения не могут быть самостоятельными объектами купли-продажи.

В-четвертых, в апартаментах недопустима регистрация по месту постоянного жительства <324>, разрешается лишь регистрация по месту временного пребывания.

<324> См.: пункт 3 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 17.07.1995 N 713.

В-пятых, апартаменты в новостройках не могут продаваться через ЖСК, ЖНК и ЖК, которые создаются обычно для продажи исключительно квартир в многоквартирных домах.

В-шестых, при банкротстве застройщика инвестор будет вправе в рамках процедуры банкротства заявлять арбитражному управляющему только денежные требования. Предъявление к застройщику требований о передаче нежилого помещения не допускается.

Почему же апартаменты так привлекают инвесторов? Ведь если бы не было на них спроса, этот сегмент рынка новостроек вряд ли бы столь активно развивался. Ответ прост - цена апартаментов существенно ниже, чем цена квартиры. Кроме того, покупка апартаментов становится модным трендом, если застройщик придумал и реализовал востребованную инвесторами концепцию здания. Например, довольно популярной стала концепция апартаментов в стиле лофт <325>.

При инвестировании в апартаменты важно четко понимать, на каком праве застройщик владеет земельным участком, предназначенным под застройку. Если заключен договор аренды с местными властями, то потребуется проверить условия аренды, в том числе срок аренды, который должен быть достаточным для завершения строительства и передачи апартаментов инвестору. Инвестору также необходимо учесть, что после оформления права собственности на апартаменты к нему перейдет от застройщика своего рода доля в праве аренды на землю под зданием.

В идеале после оформления всех апартаментов в здании в частную собственность инвесторов собственники апартаментов должны вступить в договор аренды с местными властями вместо застройщика со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако оформить арендные правоотношения между властями и несколькими десятками собственников здания в одном контракте практически нереально. Их иной раз невозможно собрать в одно время в одном месте, не говоря уже о согласовании и подписании документа всеми собственниками единовременно.

Поэтому в законе необходимо предусмотреть юридический механизм решения этой проблемы, который бы применялся автоматически при возникновении определенных обстоятельств и был бы прост. Например, в случае оформления права собственности на апартаменты, у собственника апартаментов должна возникать доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием. За эту земельную долю собственник апартаментов обязан оплачивать земельный налог от даты возникновения собственности на апартаменты.

Подобное юридическое решение, может быть, идет вразрез с доктриной гражданского права, но решит, полагаю, проблему должного оформления земли под нежилыми зданиями раз и навсегда. Представим, что собственник апартаментов продал их другому лицу. При аренде потребуется снова собирать всех арендаторов и вносить соответствующие изменения в контракт. И так всякий раз. Разумеется, о юридической эффективности правового регулирования этой ситуации в данном случае говорить не приходится.

С учетом того что при продаже апартаментов застройщики, как правило, не применяют ДДУ, инвестор не имеет гарантий качества помещения, которые предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ <326>.

<326> См.: ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Поскольку помещение имеет нежилой статус, к правоотношениям инвестора и застройщика может не применяться закон о защите прав потребителей (ЗОПП) в части прав инвестора на устранение недостатков в помещении <327>.

<327> См.: ст. ст. 18 - 22 Закона о защите прав потребителей от 07.02.1992 N 2300-1.

Другая проблема для инвесторов, вкладывающих денежные средства в апартаменты, - правовой вакуум в вопросе управления нежилым зданием. Если в отношении многоквартирных домов в Жилищном кодексе РФ четко расписан порядок управления, то в отношении нежилых зданий такого порядка нет. Необходимо включение в Жилищный кодекс РФ отдельной главы, посвященной особенностям управления нежилыми зданиями. Высший Арбитражный Суд РФ пока высказался только о режиме общего имущества в нежилом здании, указав, что к этим правоотношениям собственников нежилого здания по аналогии применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ <328>.

<328> См.: пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64, а также ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

На практике застройщик создает специальную управляющую компанию. Она осуществляет общее управление нежилым зданием, в том числе заключает контракты с поставщиками коммунальных ресурсов, обеспечивает текущее содержание и ремонт общего имущества здания.

Управляющая компания, в свою очередь, заключает с каждым из собственников апартаментов договор на управление зданием, которым регулируется порядок расходов собственника апартаментов на управление зданием.

В заключение хочу отметить, что формат апартаментов стремительно развивается, растет количество новых строительных проектов, а также сделок с апартаментами. Перспективы развития именно этого сегмента рынка новостроек в границах старой Москвы оптимистичны. Застройка апартаментами оптимальна применительно к территориям бывших промышленных зон. В этом случае не потребуется менять разрешенное использование для целей жилищного строительства, будет ниже кадастровая стоимость земли и т.д. Развитию рынка апартаментов способствует пока также не столь жесткое, как в отношении квартир, юридическое регулирование инвестиций в апартаменты.

Таблица N 1. Плюсы и минусы инвестиций в новостройки <329>

Плюсы инвестиций в новостройки	Минусы инвестиций в новостройки
Покупка квартиры по более низкой цене	Дополнительные расходы на ремонт
Улучшение своей социальной среды	Риски строительных недостатков
Планировка квартиры по своему вкусу	Риски задержки оформления собственности
Отсутствие прежних владельцев квартиры	Риски неблагоприятного соседства
Новое более современное жилье	Неопределенность площади квартиры

Параметры изучения	Фактические данные
Адрес объекта
Цена объекта
Порядок оплаты объекта
Тип объекта, этаж, иные характеристики
Наличие инфраструктуры
Степень строительной готовности
Срок передачи объекта
Условия ипотечного кредитования
Гарантии качества
Близость потенциальных центров занятости
Стоимость владения
Скидки, бонусы, льготы и т.д.
Страховка
Планы развития соседних территорий
Юридическая схема покупки

Таблица N 3. Типовой чек-лист на застройщика <331>

Параметры изучения	Фактические данные
Портфолио застройщика (реализованные проекты)
Репутация застройщика
Деловые партнеры застройщика
Наличие у застройщика кредитов в банке
Наличие страховых и ипотечных программ
Отзывы клиентов застройщика
ОГРН и ИНН
Информация об ЕИО и полномочиях его представителя
Участники (акционеры)
Участие в СРО, свидетельства о допусках
Юридический и фактический адрес
Реорганизация (в процессе или нет)
Банкротство (в процессе или нет)
Наличие судебных споров
Наличие исполнительных производств
Наличие филиалов (представительств)
Наличие расчетных счетов в банках
Юридическая схема покупки
Иные сведения проектной декларации

Таблица N 4. Типовой чек-лист на строительный проект <332>

Параметры изучения	Фактические данные
Вид прав на землю
Целевая категория участка
Разрешенное использование участка
Условия аренды (если участок на этом праве)
Условия БСН (если участок на этом праве)
Характеристики участка (площадь, ГКН и т д.)
Ограничения и обременения прав на участок
Наличие других инвестиционных контрактов
Характеристики ГПЗУ на участок
Разрешение на строительство
Распорядительные документы властей

N	Наименование риска	Вероятность риска	Существенность риска	Метод работы с риском	Антирисковые мероприятия	Антирисковые затраты

N	Наименование риска	Антирисковое мероприятие
	Двойная продажа
	Злоупотребление доверием
	Задержка передачи квартиры
	Нецелевое использование инвестиций
	Низкое качество квартиры
	Вредное окружение
	Банкротство застройщика
	Валютный риск
	Административный риск
	Прекращение разрешения на строительство
	Утрата застройщиком прав на землю

Таблица N 7. Права и обязанности собственников здания <335>

Права собственников здания	Обязанности собственников здания
Получать необходимые коммунальные ресурсы для эксплуатации своего помещения и здания в целом	Оплачивать плату за помещение, в том числе за коммунальные услуги, за техническое обслуживание и текущий ремонт здания
Участвовать в управлении зданием, в том числе голосовать на общих собраниях собственников по всем вопросам повестки таких собраний	Соблюдать правила пользования общим имуществом в здании
Получать доходы от распоряжения общим имуществом многоквартирного дома	Не нарушать права и законные интересы других собственников здания
Определять способ управления зданием	Не делать незаконных перепланировок или переустройств в своем помещении
Определять УК, которой здание передается в управление	В случае аварийных ситуаций обеспечивать доступ в свое помещение сотрудникам УК или аварийных служб
В случае образования ТСЖ иметь все права члена ТСЖ согласно уставу ТСЖ и законодательству	В случае вступления в ТСЖ выполнять обязанности члена ТСЖ
Принимать решение о капитальном ремонте здания или о его реконструкции	Финансировать капитальный ремонт или реконструкцию здания
Инициировать проведение общего собрания собственников здания	Платить земельный налог
Получать полную и достоверную информацию об управлении зданием	Нет
Избираться в совет дома	Нет

N	Содержание вопроса	Число голосов	Нормы Жилищного кодекса РФ
	О реконструкции многоквартирного дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта	Две трети	Пункт 1 части 2 ст. 44 и часть 1 ст. 46
	О выборе способа формирования фонда капитального ремонта и по иным сопутствующим вопросам	Две трети	Пункт 1.1 части 2 ст. 44 и часть 1 ст. 46
	О получении кредита или займа на капитальный ремонт и по иным сопутствующим вопросам	Две трети	Пункт 1.2 части 2 ст. 44 и часть 1 ст. 46
	О пределах использования земельного участка под зданием, в том числе об ограничении пользования им	Две трети	Пункт 2 части 2 ст. 44 и часть 1 ст. 46
	О пользовании общим имуществом	Две трети	Пункт 3 части 2 ст. 44 и часть 1 ст. 46
	Об определении лиц, заключающих от имени собственников договоры на использование общего имущества в многоквартирном доме	Две трети	Пункт 3.1 части 2 ст. 44 и часть 1 ст. 46
	О выборе способа управления многоквартирным домом	Большинство	Пункт 4 части 2 ст. 44, пункт 3 ст. 161 и часть 1 ст. 46
	О текущем ремонте общего имущества здания	Большинство	Пункт 4.1 части 2 ст. 44 и часть 1 ст. 46
	Об уменьшении площади многоквартирного дома путем его реконструкции	Единогласно	Часть 3 ст. 36
	О создании товарищества собственников жилья (ТСЖ)	Большинство	Часть 1 ст. 136 и часть 1 статьи 139 и часть 1 ст. 46
	О преобразовании ТСЖ в ЖК или в ЖСК	Большинство	Часть 2 статьи 140
	О ликвидации ТСЖ	Большинство	Часть 2 статьи 141
	Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого дома	Большинство	Часть 4 статьи 158 и часть 1 ст. 46
	О выборе управляющей организации	Большинство	Часть 1 статьи 162
	Об избрании Совета дома, в том числе о количестве членов совета дома, об утверждении отчета Совета дома	Большинство	Части 1, 4, 6 ст. 161.1 и часть 1 ст. 46
	О сроке полномочий Совета дома	Большинство	Часть 10 ст. 161.1 и часть 1 ст. 46
	Об избрании комиссии собственников	Большинство	Часть 12 ст. 161.1 и часть 1 ст. 46
	Об утверждении условий договора на управление многоквартирным домом	Большинство	Часть 1 ст. 162 и часть 1 ст. 46
	Об изменении способа управления многоквартирным домом	Большинство	Часть 8.1 статьи 162 и часть 1 ст. 46
	Об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом	Большинство	Часть 8.2 статьи 162 и часть 1 ст. 46
	О заключении договоров на оказание услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме	Большинство	Часть 1 статьи 164 и часть 1 ст. 46
	Об утверждении порядка оформления решений общего собрания и месте хранения принятых решений	Большинство	Части 1 и 4 статьи 46
	Об утверждении содержания информационного сообщения об итогах проведения общего собрания	Большинство	Части 1 и 3 статьи 46
	Об утверждении способа направлений информационных сообщений о проведении общего собрания	Большинство	Часть 4 статьи 45 и часть 1 ст. 46
	Об определении уполномоченного лица при непосредственном управлении зданием	Большинство	Часть 3 ст. 164 и часть 1 ст. 46