Понятие оценка недвижимости и оценочные категории

Оценка недвижимости

Филологические сайты

Институт мировой литературы Российской академии наук: www.imli.ru

Институт научной информации по общественным наукам Российской академии наук — ИНИОН РАН (Москва): www.inion.ru

Институт русской литературы Российской академии наук — Пушкинский Дом (С.-Петербург) www.pushkinhouse.spb.ru

Литературные энциклопедии: http://dic.academic.ru

Русский филологический портал: www.philology.ru

Ruthenia: www.ruthenia.ru

Словарь культуры ХХ в. (В. П. Руднев): www.philosophy.ru/edu/ref/rudnev/index.htm

Словарь литературоведческих терминов: www.gramma.ru

Примечания.

1. Если предлагаются тексты по выбору, они отбираются самостоятельно самим студентом. Выбор свидетельствует о степени начитанности.

2. Список прочитанного предоставляется за 2 недели перед зачетным мероприятием.

3. Контрольная работа, предполагает «Филологический анализ» одного из произведений, включенных в список. Список выбранных текстов для анализа предоставляется старостой в начале октября. Выбор иного текста согласовывается с преподавателем.

Схема анализа приведена в пособиях, посвященных анализу текста. Расшифровка понятий приводится в словарях.

Обязательны следующие аспекты:

1. Краткая характеристика произведения

2. Сообщение основных сведений биографического характера (об авторе, времени создания текста).

3. Анализ содержательной стороны произведения (обычно со стороны темы, но иногда допускается и анализ его идеи, особенно если речь идет о подборе книг на определенную проблему).

4. Определение места произведения (в нашем случае в современном литературном процессе).

Обозначив общие аспекты произведения, следует перейти к анализу его поэтики.

Объем работы не должен превышать 5 компьютерных страниц.

Работа сдается в начале декабря лектору в электронном виде и виде распечатки в файловой папке.

5. Зачет по курсу проводится по квалификационному принципу: обязательны выступления на практических занятиях, написание контрольной работы. Они суммируются по рейтинговой системе. Для зачета необходимо набрать не менее 70 баллов из 100.

6. Преподаватель оставляет за собой право внести уточнения и изменения.

Приложение:

Образец анализа (развернутый) в дисковом формате:

Примочкина Н. «Настало никогда»//Литературная учеба. 2011. № 3. С. 103-111.

Оценка недвижимости это процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости всегда выступает как:

1. Адресный процесс: оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении.

2. Процесс, привязанный к определенному типу операций, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог и пр.).

3. Процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику.

4. Процесс, привязанный к определенному моменту во времени результаты оценки действительны, лишь в пределах ограниченного периода.

Из сказанного следует, что стоимость объекта недвижимости находится в прямой зависимости от:

1. Характеристик недвижимости, как физического тела (местоположения, технических характеристик).

2. Состава и качества, передаваемых прав.

3. Содержания проводимой с имуществом операций.

4. Мотивации участников сделки.

5. Условий совершения и финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости определяет и многообразие стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы:

1. Стоимость обмена.

2. Стоимость использования.

I. Стоимость обмена носит и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредит, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

1. Рыночная стоимость.

2. Страховая стоимость.

3. Ликвидационная стоимость.

4. Залоговая стоимость.

1. В реальной действительности – на рынке недвижимости мы имеем дело не с рыночной стоимостью, а с рыночной ценой.

Для того, чтобы рыночная цена, отражала рыночную стоимость, необходимо соблюдение следующих условий:

· Рынок является открытым конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие достаточного количества автономных друг для друга покупателей и продавцов.

· Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т.е. покупатель и продавец действуют экономически рационально.

· Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия, т.е. должным образом проконсультированы.

· Имущество было представлено на рынке достаточное время, чтобы потенциальные покупатели имели возможность познакомиться с ним, аналогичными объектами и принять взвешенное решение.

· Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при заключении сделки.

· На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы.

При наличии всех перечисленных факторов рыночная цена недвижимости точно отражает ее рыночную стоимость.

Однако достигнуть такого соответствия не всегда возможно можно даже сказать практически невозможно.

Поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости, входе которой суждение об определенной величине рыночной стоимости объекта выносится на основе анализа рыночной информации оценщиком.

Рыночная стоимость – это абстракция, но абстракция дающая возможность определить основу цены.

2. Ликвидная стоимость – представляет чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

3. Страховая стоимость – величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

3.1. Восстановительная стоимость – расходы в текущих ценах, которые надо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качество работ, дизайн и пр.).

Т.е., восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

3.2. Стоимость замещения – расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций.

Т.е. стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

4. Залоговая стоимость это оценка объекта недвижимости в сфере залогового кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

II. Стоимость использования.

Стоимость использования отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который использует ее в форме дохода или собственного блага.

К стоимости использования могут быть отнесены:

· инвестиционная стоимость;

· балансовая стоимость;

· стоимость для целей налогообложения.

1. Инвестиционная стоимость.

типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал.

Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов.

2. Под балансовой стоимостью понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

3. Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется на основе рыночной, либо восстановительной стоимости объекта.

Дата добавления: 2015-05-10