Алгоритм метода

Метод сравнительного анализа продаж

Применение данного метода предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.

Принципы оценки, лежащие в основе этого метода:

· спрос и предложение;

· замещение;

· вклад.

Недостатком метода следует считать:

· необходимость активного рынка;

· сравнительные данные не всегда имеются;

· требование внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

· подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

К преимуществам следует отнести:

· наиболее простой подход;

· статистически обоснованный;

· предполагает методы корректировки;

· обеспечивает данные для других подходов к оценке.

1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.

2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.).

3. Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.

4. Проведение корректировки цен продаж по поставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.

5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Правило корректировки: корректируются только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена, должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Пример корректировочной таблицы

№ п/п	Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
	Продажная цена		300000 $
	Бассейн	нет	есть (вклад 25000 $)
	Ландшафт	лучший	хуже (вклад + 10000 $)
	Телефон	нет	есть (вклад - 3000 $)
	Финансирование	рыночное	рыночное
	размер участка	сопоставимый	сопоставимый
	Гараж	есть	есть
	Итоговая корректировка		18000 $
Скорректированная цена

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

III. Доходный метод (метод капитализации дохода).

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами которые она может принести в будущем.

В качестве таких доходов выступают:

· доход от эксплуатации недвижимости;

· доход от перепродажи недвижимости.

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

1. Метод валовой ренты, основанный на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Метод использует мультипликатор валовой ренты – отношение продажной цены либо к потенциальному доходу, либо к действительному.

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектом.

Например:

Сопоставимые объекты	Цена продажи	Годовая арендная плата	Отношение «цена – арендная плата»
1 объект 2 объект 3 объект			6,0 5,0 5,5

Стоимость объекта недвижимости равно годовой арендной плате умноженной на рентный мультипликатор.

2. Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объектов.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода и ставка капитализации.

В этом случае задача оценщика состоит, прежде всего, в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Под чистым операционным доходом от объекта недвижимости понимается разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Метод прямой капитализации применяется в том случае, когда мы имеем дело стабильным денежным потоком в течении неограниченного периода времени.

Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу. привлечение арендаторов, в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта.

Для того, чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Применение метода дисконтирования денежных потоков позволяет учесть:

· изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени;

· доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи;

· изменение стоимости объекта с течением времени.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков.

Для застроенных участков земли вариант наиболее эффективного использования обычно определяется дважды. Сначала как бы неосвоенного участка, а затем для участка со всеми имеющимися зданиями и сооружениями.

Определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

Дата добавления: 2015-05-10