Этап 2. План оценки

Технология оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости состоит из определенных этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

Этап 1. Определение проблемы (цель).

Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова наиболее вероятная цена продажи? При залоге собственности для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов.

Полезность, замещение и ожидания являются основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять сущность возникающих проблем.

При оценке необходимо получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование.

Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта. В этом случае действие принципов сбалансированности и экономического размера позволят определить наиболее рациональный вариант использования объекта.

Принцип изменения делает необходимым для оценщика установление фактической даты оценки. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение. Следует помнить, что информация, полученная из других отчетов достоверна в течение ограниченного времени, как правило одного года, а в случаях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

Разработка плана необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

Рассмотрим основные элементы плана:

1. Анализ и определение сегмента рынка недвижимости.

Этот элемент плана важен вне зависимости от того, какой вид стоимости требуется определить. Для целей анализа предложения выявляются аналогичные объекты, способные конкурировать с оцениваемыми. При анализе спроса выявляются возможные покупатели и пользователи оцениваемой собственности. Кроме того, при составлении плана оценки собирается информация об условиях финансирования сделки.

2. Определение целесообразности существующих методов определения стоимости.

Метод, основанный на доходном подходе, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости приносящей доход. Но в некоторых случаях, например при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях активного развития рынка при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа, основанный на подходе сравнения продаж.

В тех случаях, когда полученной информации достаточно целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.

Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов. К таким данным относятся: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только данных сделок.

Затратный подход целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, вокзалов и т.д.) или новом строительстве, а также для целей страхования. Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, об уровне заработной платы, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. При применении этого подхода чрезвычайно сложно определить стоимость зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также зданий со значительным физическим и моральным износом.

3. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

При этом оцениваются ожидаемые затраты на сбор и подтверждение информации, которые зависят от объема информации, которым уже располагает оценщик, от наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика. В некоторых случаях в бюджет включаются гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны. например, инженеров, искусствоведов, адвокатов, бухгалтеров или других оценщиков.

Необходимо учесть возможные командировки, использование компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке.

От заказчика необходимо получить заверенные данные необходимые для проведения оценки, а именно:

1. Договор о приобретении недвижимости.

2. Договор о праве собственности.

3. Свидетельство о внесении в реестр собственности.

4. Государственный акт пользования землей или договор аренды.

5. Паспорт бюро технической инвентаризации.

6. техническая документация.

7. Смета.

8. Инвентарные карточки.

9. Сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).

Последним шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта.

Дата добавления: 2015-05-10