Этап 4. Выбор метода оценки

Этап 3. Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы.

1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки. Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.

2. имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели. используемые при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.

3. Есть ли основания полагать, что данные не точны?

В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки.

Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровню цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом, данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости.

каждый из рассмотренных подходов оценки основывается на исходных данных собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения методов сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчета по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных, приводят к примерно одинаковым результатам.

Дата добавления: 2015-05-10