Принцип изменения

Принцип конкуренции.

Принцип спроса и предложения.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложения на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности.

Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся попасть на этот рынок.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости рыночная стоимость не может быть определена.

Следование принципу конкуренции требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, подвержены изменениям.

Наиболее характерными типами изменений являются циклы жизни. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка – основного принципа оценки недвижимой собственности.

В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного наилучшего и оптимального использования определяется как, наиболее вероятное использование имущества, являющегося физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

В этом принципе как видно из определения, четыре составляющие:

1. Физическая возможность – физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Дата добавления: 2015-05-10