Методы оценки недвижимости. Этап 6. Отчет об итоговой оценке стоимости

Этап 6. Отчет об итоговой оценке стоимости.

Этап 5. Согласование.

Согласование – это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным методам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости.

На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад.

Методы оценки – конкретные способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

Методы оценки недвижимости базируются на трех основных подходах к оценке недвижимости – затратном, доходном, сравнительного анализа продаж.

В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничение применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете оценки.

Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе средне - арифметического из полученных разными методами результата, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае.

Затратный метод.

Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка для страхования налогообложения, оценка специальных зданий, оценка последствий стихийных бедствий.

Стоимость недвижимости по затратному методу – это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Существуют серьезные ограничения, связанные с применением метода:

1. Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов. что является определяющим для недвижимости, приносящей доход

2. Большие трудности и неопределенность с определением износа, особенно, если зданию более 10 лет.

3. Метод не учитывает возможность применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости.

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.

4. Вычитается полный износ из полной стоимости восстановления (или замещения) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Дата добавления: 2015-05-10