Изменение договора найма ж.п

Жилищные правоотношения найма жилого помещения стабильны. Договоры найма жилых помещений действуют длительное время, иногда в течение всей жизни нанимателя. Это не означает, что они не подвергаются изменениям. Нередко они изменяются вследствие событий, не зависящих от воли людей, например в связи со смертью самого нанимателя. Сам по себе факт увеличения или уменьшения состава семьи нанимателя в той или иной мере изменяет содержание договора. Первый фактор (увеличение состава семьи) связывает наймодателя с новыми лицами, которые сохраняют право пользования и право на жилое помещение и в случае выбытия ранее проживавших в жилом помещении нанимателя и всех членов его семьи. Наймодатель может снять с нанимателя жилого помещения обязанность оплачивать излишки жилой площади по нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда и увеличить или уменьшить оплату некоторых коммунальных услуг, изменение состава семьи нанимателя при определенных условиях дает льготы по плате за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами и т.д. Второй фактор (выбытие кого-либо из членов семьи) влечет за собой рост доли в общей жилой площади каждого из членов семьи, что в некоторых случаях приводит к образованию излишней общей площади квартиры, уменьшает число лиц, противостоящих наймодателю, может повлечь повышение платы за пользование жилым помещением для оставшихся членов семьи выбывшего лица, например, если выбывший имел льготы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, и т.п.

2. По общему правилу договор найма жилого помещения может быть изменен по соглашению сторон в письменной форме, если ЖК не установлено иное (ст. 31). Нормы ЖК не предусматривают исключений из этого правила для наймодателя, наниматель же имеет право требовать изменения договора найма в ряде случаев:

наниматель вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи требовать предоставления ему в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этому нанимателю соответствующее жилое помещение (ст. 58 ЖК);

граждане, проживающие в одной квартире по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе потребовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на все занимаемое ими жилое помещение (ст. 59 ЖК). Для заключения такого договора требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с нанимателями, поскольку все члены семьи нанимателей, объединяющихся в одну семью, пользуются одинаковыми с нанимателями правами и несут одинаковые с ними обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Если в составе семей, объединяющих жилые помещения, имеются несовершеннолетние дети, на заключение такого договора должно быть получено разрешение органа опеки и попечительства (ст. 161 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье и п. 2 ст. 35 ГК). Правилами ст. 59 ЖК не могут воспользоваться наниматели служебных жилых помещений (ч. 3 ст. 94 ЖК) и наниматели жилых помещений социального пользования;

совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих с ним членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя. Это право может быть осуществлено при наличии двух условий:

а) претендующий на осуществление этого права должен быть совершеннолетним;

б) наниматель и другие проживающие с ним члены семьи дают на это согласие в письменной форме.

Такое же право принадлежит любому дееспособному члену семьи в случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение.

Статья 60 ЖК не требует согласия наймодателя на заключение договора найма с членом семьи нанимателя вместо последнего. Его отказ заключить договор найма с членом семьи нанимателя может быть оспорен в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения социального пользования и наниматель служебного жилого помещения не вправе требовать признания кого-либо из них нанимателем вместо первоначального нанимателя.

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям ЖК (ст. 61 ЖК). Такого права не имеют члены семьи нанимателя жилого помещения социального пользования, члены семьи нанимателя служебного жилого помещения и члены семьи нанимателя специального жилого помещения.

Член семьи нанимателя жилого помещения и сам наниматель вправе требовать такого изменения договора найма при наличии определенных условий.

Во-первых, он должен быть совершеннолетним. Не требуется, чтобы он имел самостоятельный источник средств для существования.

Во-вторых, он может требовать заключения с ним отдельного договора на часть жилого помещения, приходящуюся на его долю общей площади жилого помещения, либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, удовлетворяющее требованиям ЖК (изолированным жилым помещением является комната (несколько комнат), не связанная с другой (несколькими комнатами) общим входом).

В-третьих, выражение "может быть выделено изолированное жилое помещение" не означает, что в квартире уже имеется такое помещение. Его следует понимать в смысле технической возможности превращения причитающейся члену семьи доли жилого помещения в отдельную изолированную комнату (несколько комнат).

В-четвертых, следует исходить из равного права нанимателя и проживающих с ним членов семьи на пользование жилым помещением. Но если между вселившимися членами семьи одновременно со вселением или впоследствии было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, последнее может быть разделено с учетом этого обстоятельства, т.е. с отступлением от равенства долей.

В-пятых, если при вселении кому-либо была предоставлена дополнительная жилая площадь, она должна быть закреплена за ним, не подлежит разделу и не оказывает влияния на размер доли этого члена семьи в остальной части жилого помещения. При согласии всех остальных членов семьи выделяющемуся члену семьи может быть выделена жилая площадь, превышающая его долю в жилой площади квартиры.

Дата добавления: 2015-05-31