Ціна землі як капітального активу

Характерною рисою соціально-орієнтованої ринкової економіки на прикладі розви­нутих країн є функціонування агропромислового комплексу (АПК), або агробізнесу. Це зумовлює суттєві особливості суспільного відтворення в цій надзвичайно важливій сфері економіки.

Формування і розвиток агробізнесу зумовлені переходом сільського господарства до машинної стадії виробництва й інтенсивних технологій в умовах науково-технічної революції.

Остання значно поглибила і розширила економічні та технологічні зв'язки сільського господарства з іншими галузями, прискорила проникнення промислового капіталу в аграрну сферу і на цій основі привела до виникнення агробізнесу, який є тепер одним з найдинамічніших секторів розвиненої економіки.

Матеріальною основою формування АПК є, з одного боку, небувалий за глибиною процес суспільного поділу праці, а з іншого — безперервний процес розширення коопе­рування сільського господарства з суміжними галузями національної економіки.

Агропромисловий комплекс (АПК) України — це цілісна на­родногосподарська система взаємопов'язаних між собою галузей, об'єднаних в єдине ціле з метою виробництва продовольства, сіль­ськогосподарської сировини для переробних галузей промисло­вості.

Згідно з прийнятим законодавством в Україні існують такі фор­ми власності на землю: державна, колективна, приватна. Всі фор­ми власності є рівноправними.

В Україні здійснюється земельна реформа, в результаті реалі­зації якої формується нова аграрна структура, зорієнтована на приватну власність на землю.

Нині вже завершено перший і дру­гий її етапи — проведено роздержавлення землі і передачу її у ко­лективну власність; здійснено паювання землі з видачею відпо­відного документа — сертифіката про право приватної власності на землю.

Третій, завершальний, етап земельної реформи перед­бачає формування на базі приватної власності на землю нових за змістом приватно-орендних господарств.

Власники сертифікатів на земельний пай мають право створювати своє селянське (фер­мерське) господарство або отримувати щорічно додатковий дохід у вигляді орендної платні.

Аграрна реформа в Україні ще не завершена, оскільки не торк­нулася глибинних основ колективної власності, а зміна власника не призвела до появи ефективного власника.

Механізм функціону­вання пайових відносин усередині приватизованих підприємств нині функціонує недостатньо. Це пояснюється тим, що не закріп­лені правові гарантії інституту приватної власності на землю, не розроблений механізм купівлі-продажу землі, її передачі в заста­ву, не сформований земельний ринок.

Розвиток земельного ринку гальмують низька купівельна спро­можність населення, слабка державна підтримка землевласників та ін.

Економічні методи державного регулювання земельних відно­син в Україні реалізуються шляхом введення платні за придбан­ня землі відповідно до законодавства.

Сплати щорічного земель­ного податку або орендної плати, які визначаються залежно від якості та місця розташування земельної ділянки, виходячи з ка­дастрової оцінки земель.

Запровадження пільг щодо платні за зем­лю.

Розробки і функціонування механізму визначення та відшко­дування збитків власникам землі та землекористувачам за погір­шення якості земель або приведення їх у непридатність для використання за цільовим призначенням.

Державне регулювання аграрного сектора передбачає підтрим­ку відповідного рівня цін та забезпечення ціпової рівноваги на продукцію АПК.

Державне регулювання цін в Україні здійснюється в умовах високого попиту на сільськогосподарську продукцію і значного спаду обсягів виробництва.

Наявна система цін не відшкодовує високих витрат на виробництво продукції, призводить до диспаритету цін.

Модель ціноутворення в аграрному секторі України повинна передбачати три рівні цін.

Перший рівень — гарантовані або інтервенційні ціни, які ви­значаються для основних видів сільськогосподарської продукції і виступають гарантією відшкодування виробничих витрат. Вони включають середній рівень витрат та мінімальний рівень прибут­ку. Це, як правило, нижня цінова межа, яка служить стартовою ціною на біржових торгах.

Другий рівень — еквівалентна ціна, яка забезпечує середню норму прибутку на авансовий капітал і включає рентний дохід.

Третій рівень — це ціни стимулювання виробництва, які пе­ревищують світові ціни і використовуються для розрахунків з ви­робниками деяких видів продукції.

Державне регулювання АПК зводиться до забезпечення спів­праці з країнами ЄС у питаннях модернізації та розвитку галу­зей, їх інтегрування в європейський агропромисловий комплекс.

Докорінна перебудова економіки та фінансово-кредитних від­носин полягає в утвердженні повноцінного ринку землі, сучас­них земельно-орендних та іпотечних відносин, запровадження економічних стимулів раціонального використання та охорони земель, застосування дозволених нормами СОТ механізмів захис­ту національного аграрного ринку.

Утвердження приватної власності на землю вимагає:

- вдоскона­лення інструментів фінансового оздоровлення галузі,

- ефективних диверсифікованих процедур кредитного обслуговування села,

- створення спеціалізованих банківських і альтернативних небанківських кредитних інституцій,

- механізмів фінансових гарантій повернення сільгоспвиробниками кредитів, страхування фінан­сових ризиків.

Поява нових форм власності на землю, розширення кола влас­ників вимагає зміни підходів до наступного входження всіх земле­користувачів у ринкові структури і вдосконалення методики ка­дастрової оцінки земель.

Лише на основі кадастрової оцінки землі власник або орендар має сплачувати земельний податок і відпо­відну орендну платню. Однак нині вони справляються без ураху­вання кадастрової оцінки землі, а лише на підставі договору із землевласником, у чому заздалегідь закладено певний суб'єк­тивізм.

Кадастрова оцінка землі — це основа розрахунку земельного податку, вартості землі, орендної плати, рентних платежів, тобто основа реалізації земельної реформи.

Це особливо стосується густонаселених регіонів України.

Складовими земельного кадастру є бонітування ґрунтів та економічна оцінка землі.

Теоретично така оцінка, зокрема ріллі, ви­магає, насамперед, розрахунку шкали природної (бонітетної) вро­жайності ґрунтів з основних сільськогосподарських культур у ме­жах кожного природно-сільськогосподарського (кадастрового) ра­йону з урахуванням набору культур, частки посівів у загальній площі орних земель, яка склалася в кожному конкретному ви­падку.

Оцінювальну шкалу потрібно обчислювати для якомога дрібніших таксономічних одиниць (типів, підтипів ґрунтів), щоб охопити найдрібніші земельні ділянки.

Бонітування ґрунтів — це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їхньою родючістю щодо конкретних сільськогосподарських культур.

Мета бонітування — визначення кількісної оцінки якості землі, її переваг порівняно з іншою землею.

Критеріями бонітування ґрунтів с природні діагностичні озна­ки, які є визначальними для урожайності.

Бонітування ґрунтів — доволі приблизне і в кращому випадку воно може стати основою для виділення класів земель для по­дальшого економічного аналізу.

Робота за такою методикою бу­ла б правомірною за умови, що всі фізико-хімічні показники ґрун­тів рівнозначні. Проте нині ще не визначений ступінь впливу кож­ного з них на врожайність.

Тому оцінку ґрунтів за основними фізико-хімічними властивостями коригують економічні показни­ки обсягів валової продукції та окупність витрат (економічна оцін­ка землі).

Вивчення впливу показників природної родючості ґрунтів на їхню оцінку дасть змогу індивідуально підійти до встановлення земельного податку кожному землевласникові та землекористу­вачеві, згладити таким чином вплив об'єктивних факторів на ре­зультати сільськогосподарського виробництва.

В умовах дії ринко­вих цін господарства, які працюють у гірших ґрунтово-кліматич­них умовах, стають потенційними банкрутами через відсутність механізму перерозподілу рентних доходів.

Комплексна оцінка земель — порівняльна оцінка комплексно­го гектара — основа встановлення єдиного земельного податку всім землекористувачам України у твердій валюті або в нату­ральній продукції.

Приватизація земель, перехід на єдиний земельний податок для всіх землекористувачів зумовлює потребу кадастрової та гро­шової оцінки кожної земельної ділянки.

Ціну земельних ресурсів найчастіше обчислюють за методи­кою, в якій закладена капіталізація чистого доходу.

Ціна землі використовується для:

- встановлення паритету цін на сільськогосподарську продукцію та промислові товари, енер­гоносії;

- оформлення банківських кредитів під заставу землі;

- оптимізації структури земельних угідь з метою забезпечення еколо­гічної рівноваги;

- формування ринку землі.

В Україні визначення ціни землі ґрунтується на "Методиці гро­шової оцінки земель сільськогосподарського призначення та на­селених пунктів", яка передбачає врахування диференціальної ренти І, диференціальної ренти II, абсолютної ренти.

У світовій практиці складалися декілька підходів до визначен­ня вартості землі: ринковий, витратний, прибутковий. Найпоши­ренішими є порівняльний, економічний метод, метод капіталі­зації прибутку.

За офіційними даними, середня ціна 1 га землі в країнах За­хідної Європи становить: у Великій Британії — 11,4, Бельгії 14,2, Німеччині — 19,7 тис. дол. США.

Висновки

Земля – це фактор, який не має альтернативної цінності для суспільства в цілому.

При абсолютно нееластичній пропозиції послуг землі земельна рента визначається виключно попитом на послуги землі.

Принцип встановлення земельної ренти як рівноважної ціни на ринку земельних ресурсів такий як у випадках інших ринків факторів виробництва.

Неоднорідність якості земельних ділянок означає, що продуктивність землі як фактора виробництва різна в залежності від її родючості, а також місця розташування.

Диференціальна рента – це доход, отриманий в результаті використання ресурсів з нееластичною пропозицією та більш високою продуктивністю в ситуації ранжирування цих ресурсів.

В умовах ринкової економіки земля покупається і продається як капітальний актив. Покупець земельної ділянки намагається отримати її заради тієї земельної ренти, чи постійного щорічного доходу, який приносить земля. Таким чином, покупається право на отримання регулярного доходу на протязі невизначено довгого періоду часу.

Укладач /Грущенко О.А./

доцент кафедри економіко-правових дисциплін

канд. екон. наук, доцент

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ ВНУТРІШНІХ СПРАВ

Кафедра економіКО-правових дисциплін

ЗАТВЕРДЖУЮ

Начальник кафедри економіко-правових дисциплін

___________________ Ю.О.Тараненко

Дата добавления: 2015-05-26