Принципы земельного права

Принципы земельного права, как и любой другой отрасли права, представляют собой положения, лежащие в основе иных норм земельного права. Значение принципов состоит в том, что они:

1) составляют основу формирования норм земельного права и тем самым обеспечивают системность и последовательность правового регулирования в данной области. В частности, принцип приоритета сохранения особо ценных земель последовательно раскрыт в ст. 79, 94—101 ЗК РФ, где установлены виды земель, перевод ко­торых в иные категории земель для использования, не связанного с их целевым назначением, ограничивается или запрещается;

2) в случае коллизии норм права принципы позволяют выбрать норму, подлежащую применению в данном случае. В частности, ЗК РФ и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) закрепляют противоречащие друг другу нормы, касающие­ся возможности отчуждения здания отдельно от земельного участка, находящихся в собственности одного лица. Принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов детерминирует применение норм ЗК РФ, не позволяющих отчуждать земельный участок, не отчуж­дая здание;

3)принципы применяются в случае пробела в земельном законодательстве. Так, долгое время в законодательстве существовал пробел, который позволял собственникам зданий, не оформляющим права на земельные участки, отказываться от уплаты земель­ного налога, ссылаясь на Закон РФ «О плате за землю», не предусматривающий необходимости уплаты земельного налога в отсутствие правоустанавливающих документов. Данная позиция была несостоятельна, так как противоречила принципу земельного законодательства о платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Принципы земельного права закреплены в ст. I 3K РФ и могут быть сгруппированы следующим образом: 1) принципы охраны и использования земель; 2) принципы, связанные с правом граждан и их объединений на землю; 3) принципы государственного управления землей; 4) принципы, связанные с землей как объектом не­движимости.

К принципам охраны и использования земель следует отнести принципы: 1) учета значения земли как основы жизни и деятельности человека; 2) приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недви­жимого имущества; 3) приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий.

Согласно принципу учета значения земли как основы жизни и деятельности человека регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется, исходя из представлений о земле как о природном объекте — охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе — используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе — об объекте права собственности и иных прав на землю.

Земля как природный объект нуждается в охране, защите от неблагоприятного воздействия природных явлений и антропогенной деятельности человека, а также в восстановлении и улучшении, когда такое воздействие уже причинило вред земле.

Земля как природный ресурс, будучи основой любой хозяйственной деятельности человека, нуждается в рациональном использо­вании, сохранении ее полезных свойств, в том числе плодородия, охране от неблагоприятного воздействия природных явлений и антропогенной деятельности.

Земля как объект недвижимости является объектом имущественных прав — может находиться в собственности либо принадлежать лицам на иных имущественных правах, а также объектом гражданско-правового оборота — сделок купли-продажи, аренды и др.

При регулировании же отношений, связанных с землей, независимо от их вида должны учитываться все три аспекта земли. Так, при определении правомочий собственника земли как объекта недвижимости обеспечивается ее охрана как природного объекта и рациональное использование как природного ресурса; при законо­дательном закреплении возможности установления особых условий использования земельного участка как природного ресурса, ограничивающих деятельность его собственника, предусматривается обязательность возмещения собственнику убытков, причиненным таким ограничением и т.п.

В соответствии с принципом приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества устанавливаются обязанность собственников земельных участков не наносить вреда окружающей среде при осуществлении владения, пользования и распоряжения земельным участком, а также ограничения гражданско-правового оборота земельных участков — особые условия совершения сделок с земельными участками, направленные на обеспечение рационального использования земель.

Принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий предусматривает установление земель, изменение целевого назначения которых для использования в иных целях ограничивается или запрещается. К этим землям отнесены:

1) наиболее ценные земли сельскохозяйственного назначения, используемые для производства сельскохозяйственной продукции;

2) земли, занятые лесами первой группы, к которой отнесены особо ценные леса, выполняющие экологические, природоохранные и защитные функции;

3) земли особо охраняемых территорий и объектов — заповедников, заказников, национальных парков, иных особо охраняемых природных территорий, а также земли, занятые объектами культурного наследия, другие особо ценные земли.

Реализация данного принципа осуществляется на основе норм, содержащихся в особенной части земельного права. Так, согласно ст. 95 ЗК РФ в пределах земель особо охраняемых природных тер­риторий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целево­му назначению, не допускается.

К принципам, связанным с правом граждан и их объединений на землю, можно отнести: 1) приоритет охраны жизни и здоровья че­ловека; 2) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю; 3) сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Приоритет охраны жизни и здоровья человека означает, что цели, методы или способы использования и охраны земель не должны представлять опасность для жизни и здоровья человека. Реализация данного принципа обеспечивается соблюдением требований охраны окружающей среды, экологической безопасности, санитарных правил при разработке документов территориального плани­рования, документов по планировке территории, правил землепользования и застройки поселений, а также при строительстве и ре­конструкции объектов недвижимости на территории поселений.

Принцип участия граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, означает, что указанные лица имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель, а органы государственной власти и органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной деятельности обязаны обеспечить возможность их участия.

Необходимым условием реализации данного принципа является информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, о разработке и основных положениях документов территориального планирования, правил землепользования и застройки. Информирование возлагается на органы государственной власти и органы местного самоуправления.

В целях реализации данного принципа обеспечивается возможность участия граждан и общественных организаций в решении вопросов, связанных с реализацией их прав на землю. Они наделены правом обсуждать вопросы, связанные с осуществлением их прав на землю, вносить предложения по их решению, требовать рассмотрения своих предложений уполномоченными органами и участвовать в подготовке решений в области градостроительной деятельности. Согласно Градостроительному кодексу РФ (далее — ГрК РФ) формами такого участия являются публичные слушания, предшествующие утверждению генеральных планов поселений, правил землепользования и застройки и др. важных документов. Граждане также вправе проводить собрания, участвовать в обще­ственных слушаниях, проводить независимые экспертизы. Орга­ны государственной власти и органы местного самоуправления, в свою очередь, обязаны рассматривать предложения граждан и пред­ставлять обоснованные ответы.

Кроме того, реализация данного принципа обеспечивается пу\тем осуществления органами территориального общественного самоуправления, другими общественными организациями (объединениями), гражданами общественного земельного контроля за соблюдением порядка подготовки и принятия органами государственной власти и органами местного самоуправления решений, затрагивающих права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также за соблюдением требований в области использования и охраны земель.

Принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан касается согласования общественных интересов в области использования и охраны земель и частных интересов собственни­ков, обладателей иных имущественных прав на земельные участки.

Очевидно, что такие интересы часто не совпадают. Так, для государственных или муниципальных нужд — строительства федеральной автодороги, недропользования — может потребоваться изъятие земельного участка у его собственника. В данном случае общественные интересы направлены на прекращение прав собственника земельного участка, а частные интересы собственника участка связаны с сохранением принадлежащего ему права на земельный участок.

В связи с этим при регулировании земельных и имущественных отношений, связанных с землей, должны быть установлены четкие механизмы, обеспечивающие согласование общественных и частных интересов. В частности, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника со­гласование интересов обеспечивается путем законодательного ус­тановления исключительных случаев, когда изъятие допустимо, а также предварительной выплатой собственнику выкупной цены земельного участка и компенсацией всех убытков, причиненных изъятием.

К принципам государственного управления землей относятся принципы: 1) платности использования земли; 2) деления земель по целевому назначению на категории; 3) дифференцированного подхода к установлению правового режима земель.

Принцип платности использования земли означает, что любое использование земли осуществляется за плату: собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи уплачивают земельный налог, арендаторы — арендную плату. Согласно ЗК. РФ исключения из этого правила могут быть прямо установлены феде­ральными законами или законами субъектов РФ. Однако следует отметить, что в настоящее время в соответствии с налоговым законодательством земельный налог отнесен к местным налогам и льго­ты по его уплате могут устанавливаться федеральными законами либо нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Землепользователи, в отношении которых такие исключения не установлены, обязаны вносить плату за землю.

Принцип деления земель по целевому назначению на категории. Все земли Российской Федерации в зависимости от целей их использования делятся на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Принадлежность земельного участка к одной из категорий земель определяет его целевое назначение, т.е. совокупность обязательных для соблюдения землепользователями требований, установленных особенной частью земельного права в отношении каждой категории земель.

Принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель — совокупности требований к использованию земель. Правовой режим земель должен устанавливаться с учетом природного, социального, экономического и иных факторов.

Природный фактор требует учета качества окружающей природной среды при определении возможных направлений использования земельных участков. Как правило, в местах, имеющих значительную природную ценность, создаются особо охраняемые природные территории; природные комплексы, расположенные на территории поселения, сохраняются как рекреационные зоны и т.д.

Социальный фактор означает учет потребностей и интересов населения при определении требований к использованию земельных участков. Обычно в местах постоянного проживания населения выделяются территории для размещения объектов, имеющих рекреационное и оздоровительное значение.

Экономический фактор детерминирует выбор наиболее выгодных с экономической точки зрения направлений использования земельного участка. Так, в городе Москве долгое время существовала Манежная площадь, на которой впоследствии с учетом экономического фактора был построен торговый комплекс.

К принципам, связанным с землей как объектом недвижимости, относятся принципы: 1) единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; 2) разграничения государствен­ной собственности на землю.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Использование объекта недвижимости невозможно без использования земельного участка, так как этот объект расположен на земельном участке, проход к нему и его эксплуатация требуют использования земельного участка. Поэтому для использования объекта недвижимости необходимо наличие имущественных прав и на земельный участок, и на объект недвижимости, расположенный на нем.

При этом земельный участок является первичной недвижимостью — здания и сооружения могут возводиться на нем, реконстру­ироваться, разрушаться, а земельный участок как объект имуще­ственных прав останется неизменным. Поэтому согласно данному принципу объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков, т.е., отчуждая земельный участок, необходимо произвести от­чуждение и объекта недвижимости, расположенного на нем.

Случаи, когда данный принцип не действует, могут быть уста­новлены федеральным законом. Так, согласно ст. 35 ЗК РФ данный принцип не действует в случаях, когда осуществляется отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Принцип разграничения государственной собственности на землю. До начала земельной реформы вся земля находилась в государственной собственности. В период реформ были провозглашены помимо государственной собственности и иные формы собственности на землю: частная и муниципальная. Законодательством устанавливались основания и порядок приобретения земельных участков в частную собственность, которым воспользовались многие граж­дане и юридические лица.

Однако значительная часть земель (за исключением переданных в частную и муниципальную собственность) так и осталась в государственной собственности. В настоящее время осуществляется разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, субъектов РФ и муниципальных образований в соответствии с Федеральным законодательством

Дата добавления: 2015-05-31