Анализ наиболее эффективного использования

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Требование о проведении анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) установлено п. 10 ФСО № 1, п. 5.1 Порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, утвержденным приказом Росимущества от 09.10.2007 г. № 185.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) объекта недвижимости, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:

· законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству Российской федерации, субъекта федерации и муниципального образования;

· физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования;

· экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

· максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении объекта недвижимости, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, в зависимости от его использования. В связи с этим для любой недвижимости может существовать наилучшее и наиболее эффективное использование как соответствующее его функциональному назначению, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать.

При проведении анализа наилучшего использования объекта оценки, мы исходили из его фактического состояния и его конкретных особенностей, а именно:

· квартира с кадастровым (условным) номером 55-00/01/0000/2398-71408, инвентарным номером 52:401:002:000009430:0100:10064, площадью 62,8 кв.м, находится в собственности физического лица – Романюк Юлии Станиславовны, сведения о праве собственности на объект оценки подтверждаются в виде копий: Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру серии АА №190097 от 13.11.2000 г. (Приложение №2). Законодательством разрешён оборот данного вида недвижимости и возможна купля-продажа данного объекта недвижимости;

· квартира находится в пятиэтажном кирпичном жилом доме, по адресу: Омская область, г.Омск, Центральный АО, ул.Маяковского, д. 17, кв. 3, общая площадь квартиры – 62,8кв.м. (Приложение №3), состояние квартиры – отличное (Приложение №4), фактическое использование жилого помещения совпадает с его функциональным назначением;

· учитывая то, что квартира расположена на 2 этаже она представляет интерес для покупателей, которые хотели бы поменять функциональное использование помещения или перевести его из категории жилого в нежилое (со слов Заказчика), на дату оценки экономически целесообразным и наиболее эффективным является использование этого помещения по функциональному назначению.

Учитывая все приведенные выше аргументы, можно предположить, что наиболее эффективным использованием данного жилого помещения (квартиры) на дату оценки, является использование для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

7. Анализ рынка

Омская область является субъектом Российской Федерации, входит в состав Сибирского Федерального Округа и граничит на юге с Республикой Казахстан, на севере и западе – с Тюменской областью, на востоке – с Томской и Новосибирской областями (Рис.1). Площадь территории Омской области составляет 141 100 км², численность населения по итогам Всероссийской переписи 2010 года составляет 1 976,3 тыс. человек (с 2006 года наблюдается естественная убыль 3%); плотность населения – 14,1 чел./км²; удельный вес городского населения – 69,0%. Национальный состав населения Омского Прииртышья представлен более чем 120 национальностями и 20 этническими группами^[1]. Многонациональный состав населения Омской области распределяется следующим образом: русские (83,5%), казахи (3,9%), украинцы (3,7%), немцы (3,7%), татары (2,3%) и другие (2,9%).^[2]

Омская область - крупный индустриальный регион России, находящийся в первой десятке регионов страны по объему выпускаемой промышленной продукции.

Хозяйственная специализация Омской области сложилась, в основном, под действием двух факторов: природно-ресурсного потенциала территории и её транспортно-географического положения. Первый фактор (плодородные почвы, относительно благоприятные агроклиматические условия) стал определяющим в развитии сельскохозяйственного производства и отраслей, перерабатывающих сельскохозяйственное сырье – пищевой.

Развитие отраслей тяжелой промышленности (машиностроения, нефтепереработки и нефтехимической промышленности) предопределилось прохождением через южные районы Омской области Главной Сибирской железнодорожной магистрали.

Выгодное транспортно-географическое положение административного центра - г. Омска - практически полностью определяет областную промышленную специализацию.

В структуре промышленного производства области представлены такие виды деятельности, как электроэнергетика, нефтепереработка, химическая и нефтехимическая промышленность, машиностроение, лесная и деревообрабатывающая промышленность, производство строительных материалов, легкая и пищевая промышленность.

Административным центром Омской области с 1934 года является город Омск, статус которого определён законом Омской области №218 «Об административно-территориальном устройстве Омской области и о порядке его изменения» от 25.09.2003г (рис.2).

Рисунок 2 – Карта Омской области

Омск – один из крупных городов Сибирского федерального округа, основан в 1716 году, официально утвержден городом в 1782 году.

Омск расположен в южной части Западно-Сибирской равнины, на вместе впадения в р. Иртыш реки Омь, в центре южной части Омской области. Омск входит в число крупнейших городов России – это один из двенадцати Российских городов с численностью населения, превышающей миллион человек. Численность населения города Омска по состоянию на 1января 2012 года составляет 1 156,6 тыс. человек, плотность населения на 1 кв.км составляет 2040,2 человек. Город занимает седьмое место по численности населения в РФ. Территория г. Омска составляет 566,9 кв.км.

Омск является одним из ведущих промышленных, транспортных, научно-образовательных и культурных центров России. В структуре экономики наибольший удельный вес занимает обрабатывающая промышленность, производство и распределение электроэнергии, газа, воды. Основу промышленности составляют предприятия нефтепереработки, пищевого производства, электроэнергетики, химии, нефтехимии, машиностроения.

На предприятиях города производится более 28% - российского выпуска технического углерода, 27% - полистирола и сополимеров стирола, 18% - шин для легковых и грузовых автомобилей, 11% - бензина автомобильного, 9% - дизельного топлива, 8% - каучука синтетического. Предприятия и организации города Омска осуществляют внешнеторговые отношения более чем с 60 странами мира.

Омск – крупный транспортный центр Сибири, находящийся на пересечении двух значительных транспортных артерий – Транссибирской железнодорожной магистрали и реки Иртыш. В городе активно функционируют все виды транспорта: воздушный, речной, железнодорожный, автомобильный и трубопроводный, что обуславливает значение города, как крупнейшего транспортного узла и обеспечивают его быстрое и всестороннее развитие. Ведется строительство метрополитена.

Территориально город Омск разделён на пять административных округов: Центральный, Ленинский, Октябрьский, Советский и Кировский. Центральный административный округ территориально охватывает центр города.

Центральный административный округ — округ Омска, территориально охватывающий центр города. Здесь сосредоточены наиболее значимые культурные и промышленные объекты. В Центральном административном округе Омска расположены Омский государственный музыкальный театр, Омский академический театр драмы, Омский театр для детей и молодёжи, Спортивно-концертный комплекс им. В. Блинова, Омский цирк, другие учреждения культуры и искусства. Отличительная особенность — ЦАО является административным центром не только города, но и области. Центральный административный округ расположен в центральной части города Омска. Граничит на северо-западе с Советским округом, северо-востоке с Омским районом, юго-востоке с Октябрьским, на юге с Ленинским округами, на западе граница проходит по реке Иртыш. Площадь территории округа составляет 105,2 км2. Здесь разворачиваются основные события в бизнесе, культурной и спортивной жизни Омска и области, расположен исторический комплекс старинной крепости и городских «колец» последующих застроек.

Рисунок 3 – Административно-территориальное деление города Омска

В Центральном административном округе сосредоточены наиболее крупные объекты культуры города и области, и поэтому неудивительно, что округ является местом отдыха омичей и гостей города.

В округе самая насыщенная социальная инфраструктура. Он занимает первое место по численности населения среди административных округов города Омска. В округе проживает около 276 тыс. человек. Численность экономически активного населения — более 160 тыс. человек. На сегодняшний день Центральный административный округ является культурным и промышленным центром Омска, где сосредоточена основная культурная, научная, спортивная и деловая элита Омской области. Главные улицы и микрорайоны: Иртышская набережная, Ленина, Герцена улица, Маршала Жукова проспект, Проспект Маркса, Красный путь, Масленникова, 10 лет Октября, Фрунзе, Гагарина, Богдана Хмельницкого, 20 лет РККА, Орджоникидзе, Тарская, бул. Мартынова, Челюскинцев, 20-я Северная.

Жилищно-коммунальная сфера является сложной многоотраслевой и технически оснащенной системой, обеспечивающей труд, жизнь и отдых населения округа. В настоящий момент на территории округа расположено более 4,5 тыс. многоквартирных домов. В округе числится около 14 тысяч хозяйствующих субъектов, осуществляют деятельность 18 медицинских учреждений, 100 учреждений образования, около 200 спортивных учреждений, 50 объектов культуры, являющихся наиболее крупными объектами города и области.

Администрацией округа большое внимание уделяется развитию малого и среднего предпринимательства. Значимым событием 2008 года явился ввод в эксплуатацию нового здания МУЗ «Клинический родильный дом № 1», который по качеству медицинских услуг соответствует мировым стандартам. В настоящее время в округе получил дальнейшее развитие приоритетный национальный проект «Образование». Проводится большая работа по привлечению молодежи к здоровому образу жизни. Особое внимание уделяется физкультурно-спортивному воспитанию по месту жительства (в округе расположено 337 спортивных сооружений).

В 2010 году на бульваре им. Иванишко в микрорайоне «Релеро» появилась пешеходная зона с детскими площадками и сценой, на которой теперь проводятся массовые праздники. Настоящим центром притяжения данной территории стал фонтан. В сквере микрорайона «Первокирпичный» состоялась церемония установки закладного камня в основание храма в честь Святого Архангела Михаила, на которой присутствовал будущий настоятель отец Алексий, священники Омско-Тарской епархии, меценаты и прихожане. Преобразование территории микрорайона Первокирпичный продолжилось в 2011 году комплексным благоустройством сквера. По замыслу проектировщиков здесь появились детские площадки, разделенные по возрастным группам: для прогулок мам с малышами в возрасте двух–трех лет, для детей среднего возраста и для ребят постарше. На территории высажено 200 крупномерных деревьев ценных пород и тысячи цветов. В сквере обновлен фонтан, стало еще больше пешеходных дорожек, а центральная аллея облачилась в тротуарную плитку.

За последние 2 года на территории округа открылось несколько общественно значимых объектов. Один из них современный развлекательный комплекс «Европарк». Его площадь составляет более 9 тыс. м2. На первом этаже расположен боулинг-клуб на пять дорожек, новейший аттракцион виртуальный шаттл «Trans Force», ресторан, киноцентр «Вавилон». На втором этаже — центр активного отдыха «People». Для маленьких посетителей отведен целый этаж комплекса: игровые автоматы, аттракционы, уютное кафе, интерактивный «Театр Солнца». Также открылся многофункциональный комплекс «Миллениум» – самый масштабный на сегодняшний день проект недвижимости в городе, включающий торгово-развлекательную, офисную и гостиничную функции. Общая площадь здания — 24 тыс. м2, высотность — 13 этажей.

7.1. Анализ рынка жилой недвижимости за май-июнь 2014 года ^[3]

Объект оценки – квартира площадью 62,8 кв.м. с кадастровым (условным) номером 55-00/01/0000/2398-71408, инвентарным номером52:401:002:000009430:0100:10064, расположенная по адресу: Омская область, г.Омск, Центральный АО, ул.Маяковского, д. 17, квартира 3. Для анализа рынка жилой недвижимости – квартир рассматривался вторичный рынок жилой недвижимости.

Для получения информации специалистами ООО «ОМЭКС» произведена обработка данных, представленных ведущими специализированными изданиями и интернет - порталами Омского региона. В мае после чистки базы от дублей и повторов на рынке недвижимости города Омска отмечено 16468 оферт о продаже квартир в многоквартирных жилых домах. При этом первичный рынок по итогам этого месяца показал объем в 3160 оферт, а вторичный рынок достиг уровня в 13308 шт.

На Рисунке 4 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском АО – 1259 шт. (39,8% всего рынка), что вполне логично, учитывая преобладающее количество строительных площадок на Левобережье по сравнению с правым берегом Омска. 22,9% квартир в новостройках, предлагаемых к продаже, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 16,7% всех квартир первичного рынка. Ленинский округ представлен долей в 11%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке расположено в Октябрьском АО – всего 9,6%.

На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 3079 шт. (27,6% рынка), который является наибольшим по площади округом города с высокой плотностью застройки. В Кировском округе сосредоточено 23,1% рынка. Доля Советского АО на рынке составляет 21,5%. Сопоставимые доли рынка «вторички» представлены в Ленинском АО (13,6%) и Октябрьском АО (14,2%).

Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынке в текущем году отражена на Рисунке 6.

На первичном рынке в мае отмечено ощутимое, по сравнению с предыдущими месяцами года, повышение средневзвешенной цены «квадрата» в целом по Омску – плюс 530 руб. / кв.м. На вторичном рынке прирост зафиксирован совсем небольшой – плюс 34 руб. / кв.м. При этом стоимость квадратного метра квартир на первичном рынке по итогам мая отмечено на уровне 41 412 рублей, на вторичном – 48 045 рублей за 1 кв.м.

На Рисунке 7 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города.

На вторичном рынке в Центральном и Советском АО отмечен отрицательный прирост, не превышающий ста рублей – минус 92 и 34 рубля за 1 кв.м соответственно. В Октябрьском округе отмечен небольшой, но всё же положительный прирост – 20 рублей за 1 кв.м. В Кировском и Ленинском округах средняя цена выросла на 235 и 301 рубль за 1 кв.м соответственно.

При этом самым «дорогим» округом на вторичном, как и на первичном рынке, стал Центральный со стоимостью «квадрата» в среднем по округу в 52 778 рублей. С существенным отрывом от него на втором месте Кировский округ – 47 182 руб. / кв.м. Чуть ниже средняя стоимость «квадрата» в Советском округе – 45 609 рублей, в Ленинском АО – 45 358 рублей. Самое «дешевое» жильё в перерасчете на 1 кв.м предлагается в Октябрьском округе – 44 295 рублей.

Для многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном – 5,7 % (Рисунок 5). Однако зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт», существенно ниже, чем у подобных квартир на первичном рынке.

Одно-, двух- и трехкомнатных квартир на рынке представлено примерно сопоставимое количество – 27,6 %, 34,7 %, 32 % соответственно. Самые «дорогие» традиционно в перерасчете за 1 кв.м – однокомнатные квартиры. На удельную стоимость трех- и многокомнатных квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки значительно превышает цену «квадрата».

Рисунок 4 - Структура рынка жилой недвижимости г.Омска по количеству предложений (кол-во оферт, шт.), май 2014 год

Рисунок 5 - Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, май 2014 г.

Рисунок 6 - Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г.Омска (руб./кв.м)

Рисунок 7 - Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г.Омска (руб./кв.м)

Объектом оценки в настоящем отчете является квартира, расположенная по адресу: Омская область, г.Омск, Центральный АО, ул. Маяковского, д. 17, квартира 3, площадью 62,8 кв.м., которая согласно классификации относится к классу «комфорт». Удельный показатель стоимости для такого типа квартир на вторичном рынке в Центральном округе на дату оценки составляет 52 778 руб./кв.м. (Рисунок 7). Средневзвешенная цена на квартиры на вторичном рынке по г.Омску (вне зависимости от класса жилья) в целом составляет 48 045 руб./кв.м.

На сайте http://omsk.mlsn.ru выбраны объекты по продаже, максимально приближенные к оцениваемому по местоположению – ул. Маяковского (дом №17), по количеству комнат – трехкомнатные, по площади – около 62,8 кв.м. (Приложение 3). По выборке объектов Оценщиком, предложенных на продажу, на дату оценки оказалось 10 оферт[4], средняя стоимость предложения составила 61 759,5 рублей за 1 кв.м. (диапазон 52 222 руб./кв.м. – 77 500 руб./кв.м.), а средняя цена квартиры в выборке составила 4 578 200 рублей (диапазон цен 3 290 000 руб. – 7 260 000 руб.). Площади квартир-аналогов находятся в диапазоне от 62 кв.м. до 120 кв.м. Для дальнейших расчетов отобрано 8 аналогов, максимально приближенных по физическим характеристикам к оцениваемому объекту (Приложение №5).

Таким образом, стоимость объекта оценки – квартиры, расположенной по адресу: Омская область, г.Омск, Центральный АО, ул. Маяковского, д. 17, квартира 3, площадью 62,8 кв.м. может находиться в пределах от 3 290 000 рублей до 7 260 000 рублей.

Следует отметить, что квартиры класса «комфорт», расположенные в Центральном АО, в районе ул. Маяковского, имеют высокую степень ликвидности. Понятие ликвидности, связано со случаями ускоренной продажи объекта в наиболее сжатые сроки и его востребованностью на рынке недвижимости, т.е. возможностью быстро и выгодно его продать. Различают низкую (от 7 до 18 месяцев), среднюю (от 3 до 6 месяцев) и высокую (от 1 до 2 месяцев) степень ликвидности.

Понятие ликвидности практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, т.е. денежной суммой, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. На практике оценщики принимают ликвидационную стоимость в диапазоне от 5% до 40% от рыночной стоимости.

Дата добавления: 2015-06-29