Скидка на цену предложения рынка жилой недвижимости

Тип объекта	Скидка от цены предложения до цены сделки при продаже объекта
	min	max	среднее
Коттеджи	-4,00%	-14,00%	-9,00%
Частные дома	-3,00%	-10,00%	-6,50%
Однокомнатные квартиры	0,00%	-4,00%	-2,00%
Двухкомнатные квартиры	-1,00%	-5,00%	-3,00%
Трехкомнатные квартиры и более	-1,00%	-6,00%	-3,50%

Данные о сроках экспозиции объектов недвижимости приняты на основании данных сборника «Корректировки, рекомендуемые к применению при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости, расположенных на территории г.Омска и Омской области», изданного Некоммерческим партнерством «Омская коллегия оценщиков», выпуск 4 за 2013 год:

Таблица 3 Средние сроки экспозиции, месяцев .

Тип объекта	Средние сроки экспозиции, месяцев
min	max	среднее
Однокомнатные квартиры	1,0	3,0	2,0
Двухкомнатные квартиры	1,0	4,0	2,5
Трехкомнатные квартиры и более	2,0	5,0	3,5
Элитные квартиры	4,0	10,0	7,0
Коттеджи	3,0	10,0	6,5
Частные дома	3,0	7,0	5,0

Корректировка на качество отделки. Безусловным фактором, влияющим на стоимость жилого объекта, является наличие и уровень его внутренней отделки (ремонта). За исходное значение приняты квартиры, требующие полного ремонта, без отделки. Качество ремонта сегментировано по четырем основным категориям. Ниже представлены сводные результаты экспертного опроса в виде диапазона и средних значений стоимости.

Таблица 4 Расчетные затраты на отделочные работы различного уровня качества для жилых помещений

Описание качества отделочных работ	Интервал расчетных затрат на отделку	Средние расчетные затраты на отделку
Без отделки (требуется отделка)	0,00 т.р./кв.м	0,00 т.р./кв.м
Удовлетворительная отделка (эконом)	1,90 т.р./кв.м – 3,30 т.р./кв.м	2,60 т.р./кв.м
Хорошая отделка (стандарт)	3,40 т.р./кв.м – 5,60 т.р./кв.м	4,50 т.р./кв.м
Улучшенная отделка (с элементами дизайна)	5,60 т.р./кв.м – 9,80 т.р./кв.м	7,70 т.р./кв.м
Отличная отделка (индивидуальные дизайнерские работы)	от 11,60 т.р./кв.м	от 11,60 т.р./кв.м

Результаты экспертного опроса были дополнительно подтверждены мониторингом стоимости:

- строительных отделочных материалов и элементов инфраструктуры квартир, предлагаемых на рынке города Омска;

- необходимых видов услуг на внутренние отделочные работы в городе, предоставляемых специализированными организациями в городе Омске.

В затратной части на элементы инфраструктуры квартиры и отделочные материалы включены расходы на приобретение: окон, входных и межкомнатных дверей, настенных обоев, линолеума (ламината), керамической плитки, сан. техники, натяжных потолков. При расчетах учтены соответствующие категории цен в зависимости от уровней отделки помещений.

В расходы за услуги на внутренние отделочные работы включены среднерыночные цены, сформировавшиеся на омском рынке. В категории «удовлетворительная отделка (эконом)» расходы на услуги специализированных организаций включены только по установке окон и входных/межкомнатных дверей.

Одним из важнейших факторов определяющей стоимость продажи объекта жилой недвижимости является расположение на определенном этаже здания. В случае отсутствия специфики местоположения дома (дефицит коммерческой недвижимости, видовые характеристики и т.п.) ликвидность крайних этажей в силу ряда причин, безусловно, ниже, чем средних этажей. Согласно определенному экспертным путем рейтингу значимости характеристик квартир «не первый этаж» занимает второе место и «не последний этаж» четвертое место в предпочтениях покупателей жилья. В таблице представлены соответствующие корректировки.

Таблица 5 Корректировки на этаж для жилых помещений (среднее значение)

Объекты аналоги Объект оценки	Первые этажи	Средние этажи	Последние этажи
Первые этажи	1,000	0,932	0, 985
Средние этажи	1,068	1,000	1,053
Последние этажи	1,015	0,947	1,000

Характеристикой, непосредственно влияющей на определение стоимости жилого объекта, является материал несущих стен дома. «Монолит» - жилые здания на монолитно-каркасной основе, в том числе – облицованные кирпичом, керамогранитом и т.п. «Кирпич» - жилые дома с несущими стенами исключительно из кирпичного материала, т.н. «чисто кирпичные». Корректировочные значения представлены ниже.

Таблица 6 Корректировки на материал стен для жилых помещений (среднее значение)

Объекты аналоги Объект оценки	Кирпич	Монолит	Панель
Кирпич	1,000	0,982	0,967
Монолит	1,018	1,000	0,985
Панель	1,033	1,015	1,000

Для проведения корректировки на площадь был проанализирован рынок жилой недвижимости. В результате анализа было установлено, что стоимость 1 кв. м, напрямую зависит от общей площади объектов. Далее с помощью прикладных компьютерных программ была построена математическая модель и проведен регрессионный анализ.

В качестве парных аналогов брались предложения по продаже объектов жилой недвижимости, аналогичных по основным ценообразующим характеристикам (местоположению, техническому состоянию и т.п.). Результатом анализа данных является построение зависимости величины отношения стоимостей 1 кв.м. жилой недвижимости от величины отношений исследуемых площадей. Коэффициент изменения стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от площади является поправкой на различие площадей объектов аналогов от объекта оценки и определяется по следующей формуле:

(2)

где: К_S – поправка на различие площадей;

S_ОО – площадь объекта оценки, кв.м.;

S_ОА – площадь объекта аналога, кв.м.

Наличие балкона или лоджии в квартире представляется значимым для потребителя и, соответственно, влияет на стоимость объекта жилой недвижимости – третье место по значимости факторов ценообразования согласно экспертному мнению. За исходное значение приняты квартиры без балкона и лоджии. Рекомендуемый диапазон повышающих корректировок (%) указан ниже.

Таблица 7 Коэффициенты корректировки средних цен на квартиры с наличием/отсутствием

балкона/лоджии, руб./кв.м.

Объекты аналоги Объект оценки	Минимум	Максимум	Среднее
Квартира без балкона и лоджии
Квартира с балконом или лоджией	4,3	6,5	5,4

На стоимость квартиры могут оказывать влияние другие, менее значимые факторы, такие как тип сан.узла (совмещенный или раздельный), наличие телефона, высота потолков, вид из окна и т.д. Однако, как показывает практика, такие факторы не оказывают существенного влияния на стоимость, а скорее влияют на индивидуальные предпочтения конкретного покупателя.

Дата добавления: 2015-06-29