Основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость квартиры

Местоположение - один из наиболее значимых ценообразующих факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Стоимость квартиры зависит от территориального расположения внутри города. Так недвижимость, расположенная в центре города, стоит дороже, чем на окраине или квартира в престижном спальном районе с развитой инфраструктурой будет стоить дороже ее аналога в менее привлекательном, удаленном от основных магистралей города районе.

Общая площадь – как правило, расчет стоимости квартиры привязан стоимости 1 кв.м. общей площади. При подборе аналогов оцениваемому объекту достаточно сложно подобрать квартиры с одинаковыми параметрами площади. Поэтому стоимость 1 кв.м. является общим показателем. На рынке недвижимости наблюдается закономерность: стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры меньшего размера выше стоимости квартиры большего размера. Поэтому в расчете стоимости необходимо использовать корректировку на разность площадей.

Жилая площадь – многие оценщики корректируют стоимость квартиры в зависимости от значения жилой площади. Влияние значения жилой площади на стоимость квартиры сомнительно. Большие жилые комнаты в квартире это хорошо, но в границах квартиры это происходит в ущерб другим ее элементам (прихожая, коридор, кухня, сан.узел). Поэтому применение корректировки на значение жилой площади неоправданно.

Тип дома – немаловажный показатель, характеризующий капитальность строения. Квартира, расположенная в кирпичном доме, будет стоить дороже, чем в панельном, но дешевле, чем в монолитном доме.

Этаж – квартира, расположенная на первом (исключение: квартиры, которые можно перевести под коммерческое использование) и последнем этажах в доме стоят дешевле остальных.

Состояние квартиры – характеризует техническое состояние квартиры, отделки, наличие ремонта.

Количество комнат – стоит отметить, что стоимость 1 кв.м. общей площади однокомнатных квартир стоит дороже двухкомнатных, а те, в с вою очередь, дороже трехкомнатных. Поэтому стоит подбирать аналоги с одинаковым количеством комнат.

Срок экспозиции – в условиях изменяемого уровня цен на недвижимость при подборе аналогов стоит подбирать такие предложения, период размещения объявлений которых наиболее приближен к моменту оценки квартиры. В случае, если срок размещения объявлений составляет более месяца, стоит использовать корректировку на период экспозиции исходя от тенденции рынка недвижимости

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат обобщенные параметры, которые могут быть физическими или экономическими. К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи, на время продажи (на дату предложения), уторговывание.

Основные корректировки, приведенные в данном отчете получены из регулярно выпускаемого сборника «Корректировки, рекомендуемые к применению при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости, расположенных на территории г.Омска и Омской области», изданного Некоммерческим партнерством «Омская коллегия оценщиков», выпуск 4 за 2013 год[5]. Качественное и количественное описание используемых корректировок приведено ниже.

Корректировка на цену предложения. Так как указанные в открытых источниках (газеты, журналы, сайты) величины цен аналогов отражают не фактическую цену сделки купли-продажи, а только цену предложения, необходимо указанные цены предложения скорректировать в меньшую сторону, в виду того, что цена сделки при текущем состоянии рынка недвижимости в г. Омске, отличается от цены предложения в меньшую сторону. Величина скидок для каждой группы объектов определялась экспертным путем. Ниже приведены интервалы скидок от цены предложения до цены сделки. На основании интервалов были рассчитаны средние значения скидок от цены предложения до цены сделки для рынка жилой недвижимости в г.Омск, данные приведены в таблице:

Таблица 2

Дата добавления: 2015-06-29