Общие понятия оценки

Определение понятия рыночной стоимости

Описание процесса оценки

В Федеральном стандарте оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости», утверждённом приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 дано определение рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Основными документами при проведении оценки являются Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Приказом Минэкономразвития России.

Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки» Федеральных Стандартов Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»:

«…5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».

Раздел III. «Подходы к оценке» Федеральных Стандартов Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» определяет три подхода, из которых:

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке, результатов определяется итоговая величина стоимости объекта оценки. Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

8.3. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (ФСО № 1).

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

1. метод прямой капитализации;

2. метод дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход используется, как правило, только для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, типичным использованием которых может можно считать получение арендного дохода – так называемая коммерческая недвижимость.

Исследуемый в настоящем отчете объект оценки относится по своему функциональному назначению к сегменту жилой недвижимости. Назначение не предполагает его прямого коммерческого использования, хотя нельзя отрицать практику сдачи жилой недвижимости в аренду и наличие рыночной информации о подобных сделках.

На дату проведения оценки сегмент рынка жилой недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, сложился таким образом, что инвесторы, вкладывая денежные средства в покупку жилья, либо рассчитывают на более выгодную перепродажу через незначительный период времени, либо надеются использовать данную недвижимость по прямому назначению.

В результате проведенного Оценщиком анализа предложений на рынке жилой и коммерческой недвижимости города Омска, были установлены интервалы валовых рентных мультипликаторов (отношение средней цены предложенной на продажу недвижимости к среднему годовому валовому доходу от сдачи данной недвижимости в аренду), отражающие сроки окупаемости вложений для соответствующих сегментов жилой и коммерческой недвижимости.

Для коммерческого сегмента рынка недвижимости (офисно-торговые помещения) валовой рентный мультипликатор находится в интервале: 7-10 лет. Для объектов рынка жилья (комнат, квартир, индивидуальных жилых домов) в зависимости от количества комнат и технического состояния, этот показатель колеблется в диапазоне 14-20 лет. При подобном положении дел, разумный инвестор не станет вкладывать деньги в квартиру как в объект извлечения прибыли от сдачи в аренду, так как срок окупаемости подобного проекта будет до двух раз выше, чем при покупке объекта коммерческой недвижимости.

Кроме этого, развитие ипотечного кредитования постепенно приводит к ситуации, когда ежемесячный ипотечный платеж становится сопоставим по размеру с ежемесячной арендной платой за аналогичный объект. В силу данного обстоятельства нуждающиеся в жилом помещении граждане всё чаще предпочитают платить ипотеку за своё жильё, нежели аренду за чужое.

Таким образом, приобретение объекта жилой недвижимости (комнаты, квартиры, индивидуального жилого дома) в качестве объекта для извлечения прибыли от сдачи в аренду не несет в себе соответствующего экономического эффекта и не соответствует принципу наиболее эффективного использования.

Принимая во внимание указанное выше, Оценщик отказался от использования доходного подхода к оценке в рамках данного Отчета.

8.4. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа и устареваний (ФСО № 1).

Расчет рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода предполагает следующую последовательность действий:

- Расчет стоимости прав на земельный участок.

- Расчет затрат на воспроизводства (замещения) улучшений без учета износа.

- Определение накопленного износа улучшений.

- Расчет рыночной (или иной) стоимости объекта оценка как суммы стоимости прав на земельный участок и затрат на воспроизводства (замещения) улучшений, за минусом накопленного износа.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

8.5. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (ФСО № 1)

Объект-аналог объекта оценки для целей оценки – объект, сходный по основным экономическим, материальными, техническим и другим характеристиками определяющим его стоимость (ФСО № 1)

Сравнительный подход включает два метода:

1 метод сравнения продаж;

2 метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости.

Метод сравнения продаж является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по аналогам объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

1. изучение рынка и выбор аналогов, которые наиболее сопоставимы с объектом оценки.

2. корректировка цен каждого аналога в соответствии с имеющимися различиями между аналогом и объектом оценки.

3. согласование скорректированных цен и определение рыночной стоимости объекта оценки.

Метод валового рентного мультипликатора основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором.

Валовой рентный мультипликатор рассчитывается на основе данных о нескольких объектах, для которых одновременно известна цена и размер арендной платы. Объекты, используемые для определения валового рентного мультипликатора должны быть сопоставимы с объектом оценки по двум основным параметрам: принадлежность к одному сегменту рынка недвижимости и сопоставимость варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. Значение других ценообразующих характеристик у сопоставимых объектов и объекта оценки могут и не совпадать (физические характеристики, локальное местоположение).

Для определения наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки Оценщик использовал метод сравнения продаж, как наиболее точно отражающий уровень цен на развитом рынке.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

¨ сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

¨ проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

¨ анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

¨ корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

¨ согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Дата добавления: 2015-06-29