Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже объектов недвижимости в г. Омске в июне 2014 года. Квартиры — аналоги выбирались из квартир, расположенных в одном микрорайоне с объектом оценки.

Для дальнейших расчётов было отобрано 8 объектов-аналогов (рисунок 8). Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в таблицу 9.

Рисунок 8 – Расположение аналогов относительно объекта оценки в Центральном административном округе г.Омска

При определении элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Для разных типов недвижимости существует свой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта.

Элементы сравнения — это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

К обязательным критериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования условия и время продажи, местоположение, физические характеристики.

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов — аналогов или в стоимость 1 кв. м. общей площади. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи, на время продажи (на дату предложения), уторговывание.

Для расчёта рыночной стоимости объекта оценки корректировки вносились в стоимость единицы площади (1 кв.м) объектов–аналогов.

Корректировка на уторговывание. Указанные величины цен аналогов отражают не фактическую цену сделки купли-продажи, а только цену предложения, которая, как правило, отличается от цены сделки в меньшую сторону. Корректировка принята на основании сборника «Корректировки, рекомендуемые к применению при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости, расположенных на территории г. Омска и Омской области», изданного Некоммерческим партнерством «Омской коллегией оценщиков», выпуск 4 за 2013 год. Величина скидок для каждой группы объектов определялась экспертным путем. В данном случае расчет произведен по минимальному значению -1% для трехкомнатных квартир (см. раздел 8.5.1), т.к. объект оценки и объекты аналоги обладают повышенной ликвидностью ввиду своего местоположения.

Корректировка на время продажи (на дату предложения) – корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи или предложения для аналогичного объекта. Корректировка не применялась, ввиду того, что все объекты-аналоги предложены к продаже в июне 2014 года и до даты оценки рынок квартир не изменился.

Условия финансирования – корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением). Корректировка не применялась, так как используемые в расчетах стоимости являются ценами предложения.

Таблица 9

Аналоги объекта оценки (продажа)

Условия продажи могут быть рыночные и нерыночные. Поправка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, когда продажа может произойти по цене ниже рыночной или выше рыночной. Корректировка не применялась, так как используемые в расчетах стоимости являются ценами предложения.

Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению.

Поправка на право собственности не применялась, так как все объекты-аналоги принадлежат продавцам на праве собственности, также как и оцениваемый объект.

Корректировка на местоположение не применялась, так как объекты аналоги расположены в одном административном округе г.Омска – Центральном АО и расположены в радиусе до 500 м от объекта оценки (см.рисунок 8).

Корректировка на различие площадей строений производилась на основании метода сравнения парных продаж по расчетной формуле, полученной на основании статистических данных о предложениях на продажу объектов жилой недвижимости г. Омска с применением уравнения регрессии. В качестве парных аналогов брались предложения по продаже объектов жилой недвижимости, аналогичных по основным ценообразующим характеристикам (местоположению, техническому состоянию и т.п.). Результатом анализа данных является построение зависимости величины отношения стоимостей 1 кв.м. жилой недвижимости от величины отношений исследуемых площадей. Коэффициент изменения стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от площади является поправкой на различие площадей объектов аналогов от объекта оценки и определяется по следующей формуле:

(3)

где К_S – поправка на различие площадей;

S_ОО – площадь объекта оценки, кв.м.;

S_ОА – площадь объекта аналога, кв.м.

Расчёты корректировок на площадь по данной формуле для каждого объекта-аналога приведены в таблице 10.

Корректировка на этаж расположения. На основании анализа рыночных данных о стоимости жилых и нежилых помещений в Омске, расположенных в одном здании, но на различных этажах, были рассчитаны корректировки для объектов-аналогов.

Объект оценки расположен на втором этаже, который классифицируется как «средний». Для объектов-аналогов №№1,3,7,8 была введена понижающая корректировка в размере 0,985 (или минус 1,5%), поскольку они расположены на «последних» этажах. Для объектов-аналогов №№2,4,5,6 корректировка равна 0%, т.к. они расположены на «средних» этажах также как и объект оценки.

Корректировка на качество отделки определялась исходя из сопоставления качества отделки объекта оценки и качества отделки каждого отобранного объекта-аналога, которые уточнялись путём интервьюирования продавцов по телефону. Расчёт затрат на проведение ремонтных и отделочных работ определялись экспертным путём в соответствии с качеством их отделки (см. разделы 7, 8.5.1). Объект оценки находится в отличном состоянии, состояние отделки в квартире классифицируется как «евростандарт», затраты на отделку равны 4 500 руб./кв. м.

Для объектов-аналогов №№2,6,7 качество отделки которых оценивается как «евростандарт» (с элементами дизайна), затраты на отделку приняты равными 7 700 руб./кв. м., поэтому в стоимость этих аналогов была внесена понижающая корректировка равная минус 3200 руб/кв.м.

Корректировка на материал стен определяется исходя из сопоставления цен 1 кв. м. квартир, расположенных в домах с различным материалом стен (см. раздел 8.5.1). Объект оценки и объекты-аналоги расположены в кирпичных домах, поэтому корректировка не вводилась (равна 0%).

Корректировка на количество комнат не применялась, т.к. корректировка на фактор масштаба учтена в корректировке на площадь.

Таблица 10

Расчёт рыночной стоимости 1кв.м. объекта оценки методом сравнения продаж

Для проведения корректировки на наличие балкона/лоджии были исследованы цены предложения квартир с наличием и отсутствием балкона/лоджии. В результате анализа было установлено, что все объекты-аналоги имеют либо балконы, либо лоджии, также как и объект оценки. Поэтому корректировки на эту характеристику для всех аналогов равна 0%.

Скорректированная стоимость по всем аналогам рассчитывалась по формуле:

Р_{скоррект} = Р_предл*к1*к2*…кn, (4)

где Р_пред - цена предложения за объект-аналог, руб.;

к1*к2*…кn – корректирующие поправки на различия объекта аналогов с оцениваемым объектом, коэфф.

Обобщённая рыночная стоимость объекта оценки была получена исходя из расчета стоимости объектов–аналогов с учетом корректировок и степени доверия полученному результату. Вес стоимости каждого аналога рассчитывался с учётом степени доверия результату, и зависел от количества корректировок. Степень доверия результату по каждому аналогу рассчитывалась следующим образом:

, (5)

где k_i – количество корректировок по каждому аналогу.

В аналоги №1,2,3,6,8 внесено по 3 корректировки, степень доверия полученному результату составит 0,114.

В аналоги №4 и 5 внесено по 2 корректировки, степень доверия полученному результату составит 0,171.

В аналог №7 внесено 4 корректировки, следовательно, степень доверия составит 0,086.

Таким образом обобщённая стоимость 1 кв.м оцениваемой квартиры полученная методом сравнения продаж равна 60 411 рублей (таблица 10)..

Рыночная стоимость объекта оценки –трёхкомнатной квартиры общей площадью 62,8 кв.м., расположенной по адресу: Омская область, г.Омск, ЦАО, ул. Маяковского,д.17, кв.3 на втором этаже 5-ти этажного кирпичного дома, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на 30.06.2014 г. равна округленно (по правилам округления):

Дата добавления: 2015-06-29