Договор найма жилого помещения, понятие и виды. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения

Договор финансовой аренды (лизинга), понятие и содержание.

Договор финансовой аренды (договор лизинга) — арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущест­во за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Особенности этого договора: Договор лизинга — конценсуальный, возмездный, срочный. • Сложный юридический состав главному договору сопутствуют дополнительные (о привлечении денеж­ных средств, залога, поручительства и т.д.) • Лизинг бывает финансовый и оперативный. • Лизингодатель не может быть одновременно лизиногполучателем (кроме возвратного лизинога). • В нем участвуют три лица: — арендодатель; — арендатор; — продавец имущества. • По общему правилу, выбор имущества и продавца осуществляется арендатором, договором может быть предусмотрен такой выбор за арендодателем. • Предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи (как движимые, так и недвижимые), кроме земельных участков и других природных объектов. Порядок заключения договора финансовой аренды 1. Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о назначении имущества — что оно будет передано в аренду определенному лицу. Это требование позволяет продавцу надлежащим образом исполнить свои обязательства по передаче вещи. 2. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего, если другое не преду­смотрено договором. 3. Если имущество не передано арендатору в уста­новленный срок (или разумный срок, при отсутствии другого указания) по вине арендодателя, то арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. 4. Риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к арендодателю после передачи ему имущества, если иное не предусмотрено в договоре. 5. Арендатор имеет права и несет обязанности, пре­дусмотренные для покупателя в договоре купли-прода­жи имущества. Исключением является обязанность оп­латить приобретенное имущество, которая возлагается на арендодателя. 6. Арендатор вправе предъявлять к продавцу требо­вания, вытекающие из договора купли-продажи в отно­шении качества, комплектности имущества, сроков по­ставки и др. Однако он не вправе расторгнуть договор купли-продажи без согласия арендодателя. 7. Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами в отношениях с продавцом, то есть исполне­ние последним своих обязанностей перед одним из кре­диторов освобождает его от исполнения перед другим. 8. Арендодатель не отвечает перед арендатором за продавца. Исключением являются случаи, когда иму­щество и продавец выбираются арендодателем. В этом случае арендатор вправе предъявлять требования, вы­текающие из договора купли-продажи, и к продавцу, и к арендодателю, которые несут солидарную ответст­венность.

Договор найма жилого помещения — одна сто­рона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоста­вить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Разновидностью договора найма является найм жи­лого помещения в государственном и муниципальном фонде социального пользования [социальный найм). Жилое помещение может быть предоставлено юри­дическому лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать жилое помещение по прямому назначению — для проживания граждан. Условия договора Субъектами данного договора являются: — наймодатель — собственник или управомоченное им лицо; — наниматель — могут быть только граждане. Объектом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры и т. д.). Оно должно быть благоустроенным применительно к усло­виям данного населенного пункта, отвечать установ­ленным санитарным и техническим требованиям. В многоквартирных домах наниматели наряду с жи­лым помещением имеют право пользования общими помещениями дома (подъезды, лестницы), механиче­скими, электрическими, санитарно-техническим обо­рудованием за пределами или внутри квартиры (лиф­ты, мусоропровод). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблю­дение данного требования не влечет недей­ствительность договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора. Существенным условием договора найма является размер платы за жилое помещение. Размер и сроки ус­танавливаются по соглашению сторон. Максимальный размер платы может быть предусмотрен законом, в та­ком случае плата, предусмотренная договором, не долж­на превышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Од­ностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Договор найма имеет срочный характер, он может быть заключен на срок не более 5 лет. Если срок в дого­воре не указан, то он считается заключенным на 5 лет. В случаях, когда договор найма заключен на срок менее 1 года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может вселить граждан, с ним прожи­вающих, временных жильцов, не имеет преимущест­венного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не мо­жет заменить себя в договоре другим нанимателем. Права и обязанности сторон Наймодатель: • обязан передать жилое помещение свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания; • обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, обеспечивать предоставление ком­мунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта об­щего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ); • осуществлять капитальный ремонт жи­лого помещения, если иное не предусмотре­но законом (п. 2 ст. 676 ГК РФ); • при переходе права собственности на жилое по­мещение новый собственник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется; • вправе давать согласие на: — переустройство и реконструкцию жилого поме­щения нанимателем; — переоборудование жилого дома, влекущее суще­ственное изменение условий пользования им; — вселение граждан, постоянно проживающих вме­сте с нанимателем; — вселение временных жильцов; — заключение нанимателем договора поднайма; — замену нанимателя по договору найма жилого помещения. Наниматель: • обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддер­живать в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 678 ГК РФ); • обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Вносить самостоятельно плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором (ст. 682 ГК РФ); • обязан осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором. • может осуществлять переустройство и pеконструкцию жилого помещения только с согласия наймодателя (ст. 670 ГК РФ);• может осуществлять переоборудование жилого дома, которое приведет к существен­ным изменениям условий пользования этим помещением, только с согласия наймодателя (_П. 3 ст. 681 ГКРФ); • вправе вселять граждан, постоянно с ним прожи­вающих, в жилое помещение с согласия наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей такого со­гласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие совместно с на­нимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Однако ответственность за дей­ствия таких граждан перед наймодателем несет нани­матель. Допускается заключение договора между на­нимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной ответст­венности перед наймодателем (сонаниматели); • вправе с согласия граждан, постоянно с ним про­живающих, и с предварительным уведомлением най­модателя разрешить безвозмездное проживание вре­менным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей — не более 6 месяцев. Пользователи не приобретают прав на жилое помещение и не несут от­ветственность. Они обязаны освободить его по истече­нии срока проживания или не позднее 7 дней после та­кого требования нанимателя (если срок не установлен) (ст. 680 ГК РФ); • имеет право на преимущественное заключение договора на новый срок. Наймодатель за 3 месяца до истечения срока дого­вора должен: — либо предложить заключить договор на тех же или иных условиях; — отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее года.Если наймодатель не исполнил данной i обязанности, договор считается продлен­ным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от продления договора с ре шением не сдавать жилое помещение внаем, но позже заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недейст-вительным и возмещения убытков, а также возобновле-ния с ним договора (ст. 684 ГК РФ); • вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользоввания помещением, а ответственность перед наймодаэтелем несет наниматель. Договор поднайма заключается на срок не более рока договора найма, является возмездным и может мыть заключен только с соблюдением требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущест­венном праве на заключение договора на новый срок; • по требованию нанимателя и граждан, постоян­но с ним проживающих, и с согласия наймодателя на­ниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из постоянно проживающих с ним совершеннолетним гражданином. В случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, проживающих вместе с прежним нанима­телем (ст. 687 ГК РФ). Расторжение договора найма жилого помещения Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке: 1) по требованию наймодателя в случаях, если наниматель: — не вносит плату за жилое помещение за 6 меся­цев, а при краткосрочном найме в случае невне­сения платы более 2 раз; — разрушает или портит жилое помещение; — продолжает использовать жилое помещение не по назначению, систематически нарушать права и интересы соседей после предупреждения най­модателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нанимателю срок для уст­ранения данных нарушений, но не более года. По исте­чении срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор (п. 2 ст. 687 ГК РФ); 2) по требованию любой из сторон в договоре: — если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; — в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Если наниматель или лица, за которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению. При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда. Выселяют нанимателя без права на предоставление иного жилого помещения взамен предыдущего. Най-модатель, в случае, если наниматель продолжает зани­мать принадлежащее ему помещение до дня его высе­ления, может ходатайствовать перед судом об исчислении убытков на день фактического выселения нанимателя.

44. Договор подряда: понятие, содержание, и виды.

Договор подряда — одна сторона (подрядчик) обя­зуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ). Особенности договора подряда: • Предметом договора является изготовление или переработка вещи либо выполнение другой работы. Оп­лачивается результат работы, который подлежит переда­че заказчику, а не процесс. • Стороны договора: — подрядчик — физическое или юридическое лицо. Рабо­тает подрядчик самостоятельно, определяя способы вы­полнения задания, и осуществляет работу на свой риск (использует свои материалы, силы и средства); — заказчик — физическое или юридическое лицо. Отдельные виды договора подряда: • бытовой подряд; • строительный подряд; • подряд на выполнение проектных и изыскательных работ; • подрядные работы для государственных нужд. Условия договора подряда Подрядчик выполняет задание заказчика лично либо с привлечением других лиц (субподрядчиков). В случае при­влечения других лиц подрядчик считается генеральным подрядчиком. Генеральный подрядчик ответственен: — перед заказчиком: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств субподрядчиков; — перед субподрядчиками: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств заказчиком. Свои требования субподрядчик и заказчик не МОГУТ предъявлять друг к другу, только к ге­неральному подрядчику, если иное не преду­смотрено договором. Заказчик может с согласия генерального подрядчика до­полнительно заключить договор на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае эти лица несут от­ветственность перед заказчиком самостоятельно. В договоре подряда на стороне подрядчика могут вы­ступать два или более лица. В зависимости от предмета обязательства по отношению к заказчику они несут от­ветственность: • солидарную при неделимости объекта (являются соли­дарными должниками и солидарными кредиторами); • долевую при делимости объекта (несут ответствен­ность в пределах своей доли в обязательстве). Сроки в договоре подряда: — начальный срок выполнения работ; — промежуточный срок завершения отдельных этапов работы; — конечный срок выполнения работ. За нарушение сроков подрядчик несет ответственность, если иное не установлено законом или договором. Изме­няться они могут только в порядке и в случаях предусмот­ренных договором. Если в результате нарушения конечного срока выполнения работ заказчик утратил интерес к ре­зультату работы, он может отказаться от исполнения дого­вора и требовать возмещения убытков. Задание заказчика исполняется подрядчиком из сво­их материалов, своими силами и средствами, если иное не предусмотрено договором. За надлежащее качество предоставленных материалов и оборудования подрядчик несет ответственность. Подрядчик, выполняя задание, может использовать такие материалы, оборудование, технологию производства работ, которые по­зволят уменьшить его расходы на выполнение работ с со­хранением качества, при этом он имеет право на оплату по цене, предусмотренной договором. Договором подряда может быть предусмотрено, что ма­териал и оборудование представляется заказчиком. В этом случае подрядчик должен использовать материал экономно и расчетливо, а остаток возвратить. Подрядчик несет ответ­ственность за несохранность предоставленных материалов, вещи, переданной на переработку, и иного имущества, пе­реданного для исполнения договора подряда. В случае если в результате недостатков предостав­ленных заказчиком материалов работа не была выполне­на или выполнена, но не пригодна к использованию, под­рядчик имеет право на оплату своей работы, если докажет, что недостатки материалов заказчика не могли быть обнаружены при надлежащей приемке. Риск гибели или порчи материала, оборудования не­сет предоставившая их сторона. Риск гибели или порчи выполненной работы несет: — подрядчик до приемки ее заказчиком; — сторона, допустившая просрочку в приемке резуль­тата работы. Одним из условий договора подряда является цена ра­боты, при ее отсутствии в договоре он определяется ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно уплачива­ется за аналогичную работу. Цена включает в себя компен­сацию издержек подрядчика и его вознаграждение. Одним из способов определения цены является со­ставление сметы. С момента ее подтверждения заказчи­ком она становится частью договора. Смета может быть приблизительной или твердой (если не установлено иное, смета считается твердой).Приблизительная смета может быть изменена: если возникла необходимость проведе­ния дополнительных работ, подрядчик должен своевременно предупредить об этом заказчика. Он, в свою очередь, либо соглашается на изменение сметы, либо отказывается от договора и уплачивает цену за вы­полненную работу. Если подрядчик не предупредил во­время о необходимости повышения цены, то работа оп­лачивается по цене, предусмотренной в договоре. Твердая смета не подлежит ни уменьшению, ни увели­чению. Однако при значительном увеличении стоимости материалов и оборудования, которые нельзя было преду­смотреть при заключении договора, подрядчик вправе требовать увеличения цены, а при отказе заказчика тре­бовать расторжения договора. Способы оплаты работы: —- предварительная оплата работы или отдельных эта­пов, если это прямо предусмотрено в договоре; — по общему правилу — оплата после окончательной сдачи результатов работы, выполненных надлежа­щим образом и в срок; — выплата задатка или аванса по требованию подрядчика, если это предусмотрено законом или договором. В случае, когда заказчик не исполняет своей обязан­ности по уплате, подрядчик имеет право на удержание результата работы, принадлежащих заказчику оборудо­вания, остатков материала и другого имущества. Права заказчика во время выполнения работ: • проверять ход и качество работы, не вмешиваясь в деятельность подрядчика; • отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если подрядчик своевременно не приступает к исполнению или выполняют работу настолько медленно, что срок выполнения будет очевидно нарушен;• назначить разумный срок для устранения существенных недостатков, которые вы­явились в ходе работы. При неустранении не­достатков в разумный срок заказчик вправе либо отка­заться от договора и потребовать возмещения убытков, либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика; • вправе в любое время до сдачи результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику цену за выполненную работу и возместив убытки в преде­лах разницы между выплаченной и ценой договора. Заказчик обязан содействовать в выполнении работы. При неисполнении этой обязанности подрядчик вправе требовать: — возмещения причиненных убытков; — перенесения сроков исполнения работы. В случае, если заказчик не исполняет обязательства по предоставлению материалов, оборудования, техниче­ской документации, препятствует исполнению договора подрядчиком, последний вправе: — не приступать к работе, а начатую приостановить; — отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков; — сохраняет право на уплату цены с учетом выполнен­ной части работы. Обязательства подрядчика: • немедленно предупредить заказчика, приостановив работу до его указаний, если: — обнаружил недостатки предоставленного заказчиком материала, оборудования, технической документации; — о неблагоприятных последствиях выполнения его указаний; — об иных обстоятельствах, которые влияют на год­ность и прочность результатов работы либо создают невозможность ее завершения в срок. При неуведомлении заказчика об этих об­стоятельствах и продолжении работы не впра­ве впоследствие ссылаться на них; • обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию по эксплуатации и использованию предмета договора подряда; • в случае расторжения заказчиком договора подряда подрядчик обязан возвратить предоставленные ему ма­териалы, оборудование, иное имущество или возместить их стоимость, если возврат невозможен; • каждая из сторон не вправе сообщать сведения, по­лученные от другой стороны в ходе выполнения договора о новых решениях и технических задачах третьим лицам, без согласия другой стороны. Если заказчик не заменит материал, оборудование и т. д., не изменит своих указаний и не предпримет дру­гих мер, подрядчик вправе отказаться от исполнения до­говора и потребовать возмещения убытков. При окончании выполнения работы подрядчиком за­казчик обязан принять ее в сроки и в порядке, определяе­мые договором с участием подрядчика. При обнаруже­нии недостатков заказчик должен немедленно заявить об этом и занести в акт приемки. Если заказчик принял ра­боту без проверки, то он не вправе ссылаться на недос­татки работы, которые могли бы быть обнаружены при ее проведении — явные недостатки. При обнаружении скрытых недостатков после прием­ки заказчик обязан известить об этом подрядчика в ра­зумный срок. В случае спора между сторонами по поводу недостат­ков назначается экспертиза. Расходы несет: — по общему правилу подрядчик; — сторона, потребовавшая назначение экспертизы, ес­ли нет причинной связи между подрядчиком и недос­татками. Уклонение заказчика от принятия работы: — риск гибели изготовленной вещи считается перешедшим с момента, когда должна была состояться передача вещи; — подрядчик по истечении месяца со дня, когда работа должна была быть принята и при двукратном предупре­ждении заказчика, вправе продать результат работы, а вырученную сумму за вычетом ему причитающегося внести на имя заказчика в депозит. Качество работы Качество работы должно соответствовать: — закону — обязательные требования, за нарушение которых законом предусмотрена ответственность; — условиям договора — требования, предусмотренные договором к свойствам результата работы, который должен быть пригоден к использованию в пределах разумного срока; — при отсутствии или неполноте условий договора тре­бованиям, обычно предъявляемым к работам соот­ветствующего рода. Результат работы также должен соответствовать усло­виям договора в течение всего гарантийного срока, кото­рый устанавливается законом, договором или обычаями делового оборота. Гарантия качества распространяется на все составляющие результата работы. Гарантийный срок начинает течь с момента принятия результата рабо­ты или должен был быть принят заказчиком. В случаях, когда результат работы выполнен с недос­татками, делающими его непригодными к использованию, заказчик имеет право требовать от подрядчика: • безвозмездного устранения недостатков ^в разумный срок либо безвозмездного выпол­нения работы заново с возмещением убытков, вызванных просрочкой; • соразмерного уменьшения цены за работу; • возмещения своих расходов на устранение недос­татков в случае, если это предусмотрено договором. В случае если данные требования не были удовлетво­рены в установленный срок, если недостатки являются существенными, неустранимыми, заказчик вправе отка­заться от исполнения договора и требовать возмещения убытков. Заказчик может предъявить свои требования по поводу недостатков, обнаруженных в установленные сроки: — в течение гарантийного срока; — в разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи, если гарантийный срок или иные не установлены до­говором, законом или обычаями делового оборота; — по истечении гарантийного срока, но в пределах 2 лет с момента передачи работы, если недостатки воз­никли до передачи работы или по причинам, возник­шим до этого момента. Срок исковой давности для таких требований состав­ляет 1 год, а для зданий и сооружений — 3 года. Течение исковой давности начинается с момента принятия работы в целом. В случаях когда на результат работы установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков сде­лано в пределах этого срока, течение срока исковой дав­ности начинается с этого дня. При прекращении договора подряда заказчик вправе требовать предоставления незавершенной работы с ком­пенсацией подрядчику его затрат. Виды договоров: Бытовой подряд, строительный подряд, подряд на производство проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд.

Дата добавления: 2015-07-02