К. Фактическое (внесудебное) изъятие

Как мы видели, традиционно фактическое изъятие вещи не охватывается гарантией от эвикции, поскольку она защищает покупателя от правовых притязаний на вещь, основания для которых возникли до продажи <1>. Продавец, очевидно, не может гарантировать от произвольных действий третьих лиц. Однако в некоторых случаях уместно вспомнить о гарантии от эвикции и в случае внесудебного (неправового) захвата вещи третьим лицом.

--------------------------------

<1> См.: Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 3. С. 82.

Допустим, вещь была занята третьим лицом без применения силы и при этом оно заявляет свое право на нее в ходе виндикационного процесса, инициированного лишенным владения покупателем. Захватчик может выставлять возражения против претензий истца, ссылаясь на свое право, или предъявить встречный иск о признании за ним права собственности. И в этом случае, когда, по сути, возникает спор о праве, можно ставить вопрос о действии гарантии от эвикции, если основание возникновения права, на которое ссылается ответчик, существовало еще до покупки спорной вещи истцом.

В описанном случае фактический захват трансформируется в спор о праве на вещь, и здесь разумно поставить вопрос о помощи продавца покупателю в доказывании права на вещи и, в случае проигрыша, ответственности за эвикцию по правилам ст. ст. 461 и 462 ГК РФ.

Кроме того, третье лицо может получить вещь по воле еще владеющего ею продавца или пытаться отнять ее (иным образом мешать пользованию) у покупателя, ссылаясь на то, что продавец, еще являющийся собственником, разрешил такие действия. Очевидно, в таком случае причиной действий такого третьего лица будет поведение продавца, и, следовательно, можно ставить вопрос о нарушении продавцом тех своих обязанностей, которые названы выше гарантией от собственных действий.

Поэтому однозначный отрицательный ответ на вопрос об ответственности продавца за фактическое (внесудебное) лишение покупателя владения, вероятно, давать не стоит.

Конечно, это далеко не все случаи эвикции. Вместе с тем даже рассмотренные ситуации показывают, что по смыслу ст. 461 ГК РФ продавец отвечает перед покупателем за всякое нарушение спокойного владения последнего, если его правовое основание возникло до исполнения договора купли-продажи и покупатель о нем не знал и не должен был знать.

Раздел 2. Условия ответственности продавца за эвикцию

§ 1. Проблема вины продавца

Поскольку ст. 461 ГК РФ в виде единственного исключения ответственности продавца называет случай, когда покупатель знал или должен был знать об основании эвикции, то можно утверждать, что речь идет о строгой ответственности, о неприменении общих правил ст. 401 ГК РФ.

Но этого вряд ли достаточно для обоснования отказа от учета вины продавца в существовании оснований для эвикции. Напротив, можно сказать, что поскольку в законе прямо не указано иное, обсуждая вину продавца, следует вести речь о применении общих положений ст. 401 ГК РФ.

Однако вернее будет объявить оба варианта позитивно-правового обоснования подхода к вине продавца неубедительными: закон оставляет вопрос об учете вины продавца открытым. Для его решения нужен анализ ситуации, в которой вещь подвергается эвикции.

Сразу нужно оговориться о малоинтересных, на наш взгляд, случаях.

Во-первых, не вызывает сомнений решение вопроса, когда продавец знал или должен был знать об основании эвикции, а покупатель проявил необходимую степень осмотрительности (умышленное или, условно говоря, неосторожное поведение первого и безупречное поведение второго). Равным образом нужно подходить и к ситуации умышленного обмана со стороны продавца при неосмотрительности покупателя, о чем будет специально сказано ниже.

Во-вторых, вряд ли можно вести речь о какой-либо ответственности продавца, когда обе стороны знали или должны были знать о существовании основания для эвикции и между тем заключили договор. То же можно сказать и о случае, когда более опытный покупатель в отличие от продавца знал или должен был знать об основании эвикции.

Интерес представляет ситуация, когда основание эвикции становится неожиданностью для обеих сторон, т.е. когда они при требуемых заботливости, осмотрительности и добросовестности не знали о правах третьего лица на вещь. Например, речь может идти об угнанном автомобиле, который по подложным документам несколько раз перепродавался, и последняя пара "продавец - покупатель" абсолютно непричастна к его выбытию из владения собственника помимо воли. Более того, они ничего не знали о сомнительных фактах в судьбе автомобиля. Чтобы усугубить ситуацию, будем считать, что продавец и покупатель - физические лица, не являющиеся предпринимателями.

Будет ли в такой ситуации продавец отвечать перед покупателем в случае виндикации автомобиля действительным собственником?

По всей видимости, российское право, как и право некоторых европейских стран, исходит из традиционного понимания вины как отношения правонарушителя к своему поведению <1>. При таком подходе, видимо, оценка вины подразумевает анализ поведения субъекта ответственности и поиск внешних проявлений его отношения к своему поведению. По крайней мере п. 1 ст. 401 ГК РФ раскрывает понятие вины через умысел и неосторожность, что свидетельствует именно о таком взгляде.

--------------------------------

<1> "Вина является субъективным условием юридической ответственности, выражающим отношение правонарушителя к собственному неправомерному поведению и его последствиям. Обычно она рассматривается как субъективное психическое отношение лица к своему противоправному поведению и его последствиям, связанное с предвидением неблагоприятных результатов своего поведения и осознанием возможности их предотвращения... Такой подход традиционен и вполне обоснован для уголовного права и ряда других правовых отраслей, устанавливающих юридическую ответственность за неправомерное поведение людей. На нем основано выделение различных форм вины, от которых, как правило, зависит и содержание применяемых мер ответственности. Прежде всего речь идет о различии умысла и неосторожности (ср. п. 1 ст. 401 ГК и ст. ст. 25 и 26 УК)". См.: Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. 1. С. 201 - 202 (автор главы - Е.А. Суханов).

Впрочем, согласно п. 2 ст. 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Такое указание в законе дает основание для утверждения о том, что "вина в гражданском праве по общему правилу рассматривается не как субъективное, психическое отношение лица к своему поведению, а как непринятие им объективно возможных мер по устранению или недопущению отрицательных результатов своих действий, диктуемых обстоятельствами конкретной ситуации" <1>. То есть вина в гражданском праве обсуждается как соотношение поведения конкретного субъекта с тем, как бы себя вел в такой ситуации любой разумный и добросовестный участник оборота <2>.

--------------------------------

<1> См.: Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. Т. 1.

<2> Там же.

Так или иначе, может оказаться, что продавец (как и покупатель) не знал (сам) и не должен был знать (как любой разумный участник оборота) о наличии основания для эвикции, т.е. он не виновен согласно понятию вины, заложенному в п. 1 ст. 401 ГК РФ.

Здесь и проявляется значение слова "гарантия" в описании обязанности продавца. Для обеих сторон эвикция становится случайной, поскольку она происходит вне зависимости от их воли и поведения в прошлом; продавец никак не причастен к основанию эвикции; это основание - нечто внешнее не только к отношениям между сторонами, но и конкретно к продавцу; эвикция здесь не просто притязание действительного собственника - стороны поставлены в условия эвикции также другим третьим лицом (например, лицом, у которого продавец сам купил спорный автомобиль, оказавшийся угнанным).

По сути, в такой ситуации речь идет о том, будет ли продавец отвечать перед покупателем за действия третьего лица. Допустимость такой ответственности обсуждается, вероятно, в течение столетий, и вряд ли можно считать, что дискуссия окончена <1>. Она усугубляется иными, чем показано выше, взглядами на вину вообще и основание юридической ответственности в частности, а также различными подходами к ответственности за нарушение договорного обязательства и деликтной ответственности <2>.

--------------------------------

<1> Например, краткий обзор дискуссии в современном французском праве и судебной практике см., например: Cabrillac R. Droit des obligations. 10-e Paris: Dalloz, 2012. P. 138 - 139.

<2> Например, кратко о теориях "риска - выгоды", "созданного риска" и теории гарантии см.: Cabrillac R. Op. cit. P. 194 - 197.

В современной литературе специально обсуждается обязательство гарантировать, согласно которому должник гарантирует при любом положении дел обещанный результат, даже на случай непреодолимой силы или действий третьих лиц. В такой ситуации говорят о некотором роде "страхования" кредитора: должник его защищает от реализации определенных рисков <1>.

--------------------------------

<1> См.: Malaurie P.,, Stoffel-Munck P. Les obligation. Paris, 2007. P. 505 - 506.

Подобные обязанности, часто основанные на указании закона, проистекают из множества договоров, где они представляют собой элемент "договорного баланса (мира)" (paix contractuelle). В качестве примера приводят ситуацию с продажей бытовой техники, при которой такая обязанность гарантировать качество позволяет избегать обсуждения причин, по которым техника не функционирует (видимо, если эти причины возникли до передачи покупателю). Кредитор по обязанности гарантировать избавляется от необходимости не только доказывать вину должника (что, в отличие от российского права (п. 2 ст. 401 ГК РФ), часто требуют иностранные правопорядки), но еще и обосновывать причинную связь между действием должника и своими убытками. Достаточно лишь доказать, что убытки связаны с договором <1>.

--------------------------------

<1> Ibid.

Обсуждая рассматриваемую ситуацию продажи угнанного автомобиля между двумя добросовестными физическим лицами, нельзя не отметить, что причина эвикции ("юридический недостаток" позиции продавца) уже существовала в тот период, когда контроль над вещью был у продавца. Вероятно, если бы вещь не была продана, продавец сам подвергся бы эвикции. И поскольку речь идет об эвикции, причина которой вызвана действиями третьего по отношению к рассматриваемому договору купли-продажи лица, то, по сути, обсуждается случайное для сторон изъятие. Поставленный выше вопрос модифицируется: переносится ли риск такой эвикции с продавца на покупателя, если ее основание возникло до исполнения договора купли-продажи?

Если бы речь шла о физических недостатках проданной вещи, то покупателю было бы достаточно доказать, что они возникли до передачи ему товара и по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ) <1>. Нельзя ли то же сказать и о "юридических недостатках"?

--------------------------------

<1> Впрочем, п. 2 ст. 476 ГК РФ дает почву и для другого толкования: в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (выделено мной. - М.Ц.).

Добросовестный продавец получает ту же позицию относительно вещи, что и его недобросовестный предшественник (виновник). Раз так, то речь идет о некоем подобии сингулярного правопреемства (а в случаях, когда вещь передается просто со скрытым обременением, - именно о нем).

Нужно заметить при этом, что хотя последний покупатель будет таким же "преемником" своего продавца, для решения вопроса о том, на ком из них лежит риск эвикции, это уже не играет роли: такое "преемство" значимо для установления связи с иными участками "цепочки" сделок по отчуждению спорной вещи, а между продавцом и покупателем существует отдельная, относительная связь из их конкретного договора купли-продажи. При этом в отношениях между вторым (добросовестным) и первым (недобросовестным) продавцами отвечать будет последний. Следовательно, чтобы гипотетически в результате ответил сам правонарушитель, из пары "невиновный продавец - невиновный покупатель" рисковать должен тот, кто ближе к правонарушителю в "цепочке" перепродаж.

Допустим, угонщик автомобиля - первый продавец будет найден. Вряд ли будет справедливым освободить его от ответственности за убытки, причиненные невиновным покупателям автомобиля. Но если в отношениях "покупатель - продавец" мы возложим риск эвикции на покупателя, то как он сможет добиться взыскания своих убытков с настоящего виновника "через голову" всех перепродавцов автомобиля <1>?

--------------------------------

<1> Можно, конечно, помыслить такое внедоговорное (деликтное?) требование, но оно, по сути, будет означать привлечение в процесс всей цепочки продавцов для выяснения того, кто является причинителем вреда, и, утяжелив положение итогового покупателя, будет, по сути, имитировать механизм ответственности за эвикцию.

В пользу возложения риска эвикции на продавца говорит существование в законе обязанности продавца вступить в дело об эвикции для защиты покупателя (ст. 462 ГК РФ). Этот механизм будет подробнее рассмотрен ниже. Здесь же отметим, что для того, чтобы продавцу эффективно защищаться против иска покупателя об убытках, вызванных эвикцией, ему необходимо вступить в дело по требованию покупателя. А чтобы продавцу получить возможность "транслировать" ответственность далее на того, кто продал ему угнанный автомобиль, ему также, вероятно, нужно добиваться участия этого лица в деле об эвикции. Таким образом, в идеальной модели (когда виновник эвикции известен, существует и его можно привлечь в процесс) на стороне невиновного покупателя окажется собственно виновное третье лицо. И далее решение суда об эвикции станет преюдициальным для других дел о взыскании причиненных эвикцией убытков.

Думается также, что вне зависимости от решения вопроса о вине продавца при компенсации убытков покупателя, вызванных эвикцией, обязанность продавца по вступлению в процесс и защите покупателя должна быть исполнена в любом случае.

Нельзя не заметить, что, как было показано в гл. 1, исторически применительно ко многим современным правопорядкам эта обязанность была предшественником современной гарантии от эвикции и с развитием права осталась в ее структуре. И раз "обязанность защищать" покупателя у продавца существует вне зависимости от того, знал он или должен был знать о наличии основания для эвикции, почему же возмещение убытков покупателя должно зависеть от вины продавца?

Поэтому разумно было бы сказать, что риск такого изъятия вещи третьим лицом продолжает лежать на продавце, если основание для изъятия существовало до исполнения договора купли-продажи. Об этом говорит даже само название ст. 461 ГК РФ: речь идет об ответственности продавца в случае изъятия товара у покупателя. Осознанно сделанное или нет, такое указание в наименовании этой статьи показывает, что говорится о всяком основании эвикции, даже вызванном внешней причиной (действием третьего лица), случаем в отношении сторон, если только такое основание возникло до исполнения договора купли-продажи.

Вероятно, речь нужно вести об указанной выше обязанности гарантировать, которая в том числе распространяется на ситуацию, когда обещанный результат недостижим в результате действий третьих по отношению к договору купли-продажи лиц. Если вещь будет изъята, т.е. положение дел будет противоречить гарантии, продавец должен отвечать объективно <1>. Его интерес обеспечивается не учетом его вины, а возможностью выставить возражения в эвикционном процессе, а также, если эвикция осуществится, "транслировать" свои потери уже на своего отчуждателя <2>. При таком подходе единственным обстоятельством, освобождающим продавца от ответственности за эвикцию, является, как и указано в п. 1 ст. 461 ГК РФ, доказанный им факт, что покупатель знал или должен был знать о наличии основания для изъятия вещи третьим лицом <3>.

--------------------------------

<1> По всей видимости, к этому же выводу приходит К.И. Скловский, который указывает, что "ответственность за эвикцию сближается с гарантией, действие которой не зависит от вины" (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 368). О.В. Стукалова также указывает, что согласно сложившейся судебной практике "ответственность продавца по правилам п. 1 указанной статьи (статьи 461 ГК РФ) в виде возмещения убытков возникает без учета вины продавца" (Стукалова О.В. Указ. соч. С. 111).

<2> Существование такой возможности обычно не оспаривается. См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 16 (автор комментария - И.В. Елисеев).

<3> В классической литературе по французскому гражданскому праву указывается, что продавец отвечает лишь в том случае, когда причиной эвикции были его виновные действия. Однако дальнейшее описание такого виновного поведения показывает, что понятие вины здесь далеко от традиционного. Так, описывая виновность продавца, указывают, что "в принципе продавец отвечает лишь за предшествующие продаже обстоятельства, повлекшие за собой эвикцию" (исключением будет двойная продажа двум разным покупателям, если второй эвинцирует вещь у первого), что, скорее, похоже на объективное вменение, чем на поиск "субъективной вины". См.: Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 3. С. 82 - 83. В современной литературе вина продавца также обсуждается через момент возникновения основания для эвикции и указание на то, что речь идет о правовых притязаниях третьих лиц. См.: Malaurie Ph.,, Gautier P.-Y. Op. cit. P. 220.

По крайней мере, даже если занять жесткую позицию и распространить общее правило п. 1 ст. 401 ГК РФ (принцип вины) на обязанность продавца отвечать за убытки покупателя, вызванные эвикцией, то необходимо рассматривать возврат уплаченной за товар цены отдельно от возмещения убытков покупателя. Ведь если вещь забирают по причине, существовавшей тогда, когда она еще не была под контролем покупателя, то не совсем понятно, за что он уплатил продавцу цену. Весь смысл хозяйственной операции, основание двустороннего обязательства оказывается под вопросом <1>. Поэтому можно говорить о необходимости вернуть цену вне зависимости от вины продавца.

--------------------------------

<1> Конечно, вопрос об основании обязательства является дискуссионным. Между тем существует весьма распространенный взгляд на то, что неформальное соглашение сторон признается правом постольку, поскольку оно предполагает взаимные предоставления. Исключение делается для дарения, где на первый план выходит мотив: желание одарить. О проблеме основания обязательства см., например: Capitant H. De la cause des obligation. Paris, 1927; Markesinis B.S. Cause and consideration: a study in parallel // Cambrige Law Journal. April. 1978. N 37(I). P. 53 - 75; Планиоль М. Указ. соч.

Примечательно, что, как было показано в гл. 1, в отношении защиты покупателя при продаже чужого судебная практика прибегала к односторонней реституции в части возврата цены. При этом вину продавца, естественно, доказывать было не нужно, поскольку речь велась о последствиях недействительности сделки.

Учитывая изложенное и принимая во внимание продолжение реформы гражданского законодательства, представляется целесообразным, прямо указав на исключение из общего принципа вины, изменить редакцию п. 1 ст. 461 ГК РФ для того, чтобы устранить возможность его толкования в контексте общего правила п. 1 ст. 401 ГК РФ:

"При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, даже если эти основания возникли не по вине продавца. Продавец освобождается от возмещения убытков покупателю только в том случае, если докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии названных оснований".

§ 2. Осмотрительность покупателя

Согласно п. 1 ст. 461 ГК РФ продавец отвечает за эвикцию, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии основания для эвикции. С одной стороны, продавец к моменту продажи может уведомить покупателя о наличии права третьего лица на продаваемую вещь. Эта ситуация тесным образом связана с ограничением ответственности за эвикцию и будет рассмотрена отдельно. С другой стороны, могут быть случаи, когда покупатель к моменту продажи получил знание об основании эвикции из иного источника или должен был получить, поскольку такое основание считается явным: обычный разумный покупатель имел бы желание и возможность удостовериться в отсутствии такого обременения.

Особый интерес представляет именно последний случай, когда не доказано конкретно, что покупатель знал об основании эвикции, но ему вменяется, что он должен был знать, т.е. речь ведется о стандарте осмотрительности, которому должно соответствовать поведение покупателя. Примером такого случая может быть ситуация, когда покупатель недвижимости заявляет, что не знал об обременении, которое между тем было зарегистрировано в реестре прав на недвижимость.

Мыслимо в этом случае приравнять стандарт поведения такого покупателя к требованиям, которые предъявляются к добросовестному приобретателю вещи от несобственника, от которого она не может быть истребована настоящим обладателем права в силу ст. ст. 302 и 223 ГК РФ <1>.

--------------------------------

<1> О.В. Стукалова идет еще дальше: "применение правил об эвикции требует добросовестность покупателя не только с позиции ст. 302 ГК ("...не знал и не мог знать"), но и добросовестности в рамках исполнения своих обязанностей по договору купли-продажи ("должен был оплатить и оплатил)" (Стукалова О.В. Указ. соч. С. 10, 144 - 175).

Судебная практика исходит из того, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Так, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. При этом собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 38 Постановления N 10/22.

Нельзя не заметить, что если применять единый стандарт осмотрительности, то продавец очень редко будет отвечать за эвикцию, поскольку в большинстве случаев она не будет осуществляться в полной мере в силу защиты покупателя по доброй совести (соотношение приобретения по добросовестности и ответственности за эвикцию будет рассмотрено отдельно).

Но думается, что отношение "действительный (прежний) собственник - добросовестный приобретатель" качественно отличается от отношения между покупателем и продавцом, где правомерное поведение последнего подразумевает информирование о правах третьих лиц на продаваемую вещь. По сути, это проявление обязанности передать товар в собственность покупателя свободным от прав третьих лиц, кроме случаев, когда покупатель согласится принять товар с обременениями (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Помимо общего стандарта поведения, которому должен соответствовать покупатель, в этой ситуации мы имеем еще и конкретную договорную обязанность продавца, которая была им нарушена. Поэтому есть все основания для различения уровней осмотрительности приобретателя для его защиты по добросовестности от иска действительного собственника и покупателя для предъявления иска об убытках к продавцу, нарушившему названную обязанность.

Сходные рассуждения привели к тому, что, например, во французском праве стандарт поведения покупателя в случае эвикции оценивается особым образом, более мягко по сравнению с добросовестным приобретением.

Во французском праве, так же как и в большинстве правопорядков, чтобы продавец отвечал по гарантии, нужно, чтобы покупатель не знал об угрозе эвикции. Покупатель не имеет иска, если обременение было явным, или если ему было объявлено о таком обременении, или если он имел о нем знание из другого источника. Причем долгое время действовал принцип emptor debet esse curiosus <1>.

--------------------------------

<1> Malaurie Ph.,, Gautier P.-Y. Op. cit. P. 224.

Однако право стремится к расширению гарантии, усиливая права приобретателя, улучшая гарантию и усугубляя обязанности продавца. Поэтому если еще недавно говорили, что покупатель должен быть любопытным (curieux), сегодня говорят, что продавец должен быть лояльным (loyal). Вопрос существенно обостряется в отношении сервитутов <1>.

--------------------------------

<1> Ibid. P. 225.

Практика Кассационного суда развивалась в три этапа, расширяя гарантию продавца и подчеркивая необходимость его лояльности.

Сначала было решено, что регистрация неявного сервитута в реестре (или узуфрукта) не освобождает продавца от информирования о нем покупателя. Указывалось, что закон о регистрации прав на недвижимость имеет целью "защитить приобретателя от действий со стороны продавца, а не защищать продавца от исков покупателя, основанных на гарантии". В случае серьезных обременений, лежащих на вещи, продавец не сможет избежать ответственности, просто сославшись на презумпцию, позволяющую думать, что покупатель был в курсе. Он будет от нее освобожден, если прямо докажет, что приобретатель действительно знал об обременениях <1>.

--------------------------------

<1> Malaurie Ph.,, Gautier P.-Y. Op. cit. P. 224.

Второй этап касался законных сервитутов. Практика решила, что покупатель считается знающим о них, если они представляют собой нормальное (обычное) обременение, проистекающее из обстановки: простой факт того, что сервитут имеет место в силу закона, не освобождает продавца от обязанности информировать о нем покупателя <1>.

--------------------------------

<1> Ibid.

Третий этап относится к явным сервитутам. Хотя по определению их существование очевидно, продавец должен объявить о них, когда "явность" на самом деле не такая ясная, и покупатель может не отдавать себе отчет о них (Cass. civ. 1-er, 13 janvier 1965) <1>.

--------------------------------

<1> Ibid.

Примером проявления такого подхода будет, например, дело Cass. civ. 3-e, 13 novembre 2003, где продавец гарантировал в сделке продажи, что продаваемая недвижимость свободна от всяких аренд. Кассационный суд указал, что не имеет значения, что приобретатель имел возможность получить знание о существовании сельскохозяйственной аренды, обременяющей продаваемый участок, поскольку она могла рассматриваться покупателем как простой допуск, не создающий права <1>.

--------------------------------

<1> Ibid. P. 221.

Надо думать, что подобный подход допустим в какой-то части и применительно к российскому праву.

Конечно, скорее всего, покупатель будет считаться знающим о наличии обременения недвижимости, если оно зарегистрировано в реестре прав на недвижимое имущество. Однако если речь пойдет о покупке квартиры малоопытным в таких вопросах физическим лицом, то в каких-то случаях разумно предоставить суду возможность дать такому приобретателю защиту по ст. 461 ГК РФ в отношении продавца.

Кроме того, важно понимать, что реестр прав на недвижимое имущество может вопреки ст. 8.1 ГК РФ не дать сведений о содержании обременения, его объеме. Покупатель, получив соответствующую выписку из реестра, увидит лишь, что имеется обременение (аренда, ипотека, сервитут и т.п.), однако не будет знать всех условий существования такого обременения. В такой ситуации он будет вынужден обратиться к продавцу, который, в свою очередь, вполне может ввести его в заблуждение, показав недостоверные документы.

Также если продавцом ведется спор о продаваемом объекте с третьим лицом и покупатель не был уведомлен и не знал о нем, вряд ли стоит упрекать последнего в том, что он не проверил электронные базы судов и не отследил, что в отношении покупаемой вещи имеется конфликт.

По крайней мере к сходному решению приходят французские юристы. Когда продавец имел предшествующий продаже спор с третьим лицом о праве собственности на продаваемый земельный участок, Кассационный суд сказал, что "открытие права, признанного в судебном порядке в пользу третьего лица на проданную вещь, существовавшего в момент продажи, не объявленного покупателю, который был в неведении о нем, образует реальное затруднение, от которого продавец гарантирует приобретателя, даже до того, как состоится устанавливающее это право судебное решение" (Cass. dv. 3-e, 3 2008, 07-14545 et 07-17516) <1>.

--------------------------------

<1> Malaurie Ph.,, Gautier P.-Y. Op. cit. P. 221.

В любом случае если продавец намеренно скрывал от покупателя информацию о правах третьих лиц на товар, он должен быть лишен возражения о том, что покупатель должен был знать об этом. По крайней мере это утверждение может быть обосновано тем, что участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ). Иначе мы допустим защиту лица, умышленно пошедшего на обман, лишь тем, что пострадавший не был осмотрительным.

Поэтому системное понимание ст. 461 ГК РФ означает, что оценка того, должен ли был покупатель знать о наличии основания для эвикции к моменту продажи, не должна быть формальной. Напротив, в каждом конкретном случае следует учитывать не только действия покупателя по выяснению "чистоты" передаваемого права, но и поведение продавца при этом, а также иные обстоятельства заключения договора купли-продажи. Изучению поведения продавца должно придаваться особое значение, поскольку в нарушение договора товар передан не свободным от прав третьих лиц и по общему правилу продавец отвечает за такое нарушение. В этом смысле стандарт поведения покупателя для целей осуществления гарантии на случай эвикции должен быть мягче стандарта поведения добросовестного приобретателя, который обсуждается в виндикационном процессе с третьим лицом - собственником вещи.

§ 3. Отказ в эвикции по основаниям, не зависящим

от продавца: приобретение по добросовестности и

исковая давность по виндикационному иску

Дата добавления: 2017-01-14