Ж. Продажа с публичных торгов

Е. Аренда.

Особого внимания заслуживает случай продажи вещи, в отношении которой существовал неизвестный покупателю договор аренды, если мы придем к выводу, что он может быть противопоставлен покупателю.

Согласно общепринятому взгляду ст. 617 ГК РФ дает арендатору право следования: при продаже вещи аренда сохраняет силу для нового собственника. По этой причине она может пониматься как обременение и являться основанием для эвикции <1>.

--------------------------------

<1> Может возникнуть вопрос о том, в каких случаях не знавший о договоре аренды новый собственник вещи встанет на место арендодателя (прежнего собственника) и, следовательно, может понести убытки от такого рода эвикции. По крайней мере в отношении аренды движимых вещей и краткосрочной аренды недвижимости это возможно. В последнем случае срок действия договора будет составлять менее года, что тем не менее может создать неудобства для нового собственника, купившего недвижимую вещь. В отношении долгосрочной аренды недвижимости, которая пока подлежит государственной регистрации, в нормальной ситуации будет считаться, что покупатель знал об аренде, если она была зарегистрирована. Если же договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован, но исполнялся сторонами, то он не может быть противопоставлен добросовестному покупателю. Применительно к упомянутому здесь принципу противопоставимости, воспринятому современной судебной практикой, автор вынужден сослаться на собственную публикацию: Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3. С. 61 - 83.

Примечательно, что аналогичная ситуация существует и во французском праве. Обременения, которые имели в виду авторы посвященной гарантии от эвикции ст. 1626 ФГК, были вещными правами или, если точнее, - первичными вещными правами - узуфруктом и сервитутом. Судебная практика расширила это понятие обременения, включив в него ипотеку, которая считается добавочным вещным правом, по причине риска изъятия вещи, угрожающего приобретателю. Кроме того, в число таких обременений входит аренда, которая хотя по общему взгляду и не дает вещного обременения, но ее существование для приобретателя равносильно такому обременению. Оно возникает в результате действия ст. 1743 ФГК (аналог ст. 617 ГК РФ) и специального законодательства о найме жилья и ферм, что придает аренде вещный характер. Но гарантии от эвикции не будет, если приобретатель знал об аренде, кроме случаев, когда продавец был недобросовестным <1>.

--------------------------------

<1> Malaurie Ph.,, Gautier P.-Y. Op. cit. P. 221.

Можно представить себе ситуацию эвикции, вызванной существованием аренды. Когда речь идет об истребовании вещи нанимателем, то вещь изымается от покупателя лишь на время. Если это влечет неблагоприятные последствия для покупателя, то он вправе, основываясь на ст. 461 ГК РФ и не расторгая куплю-продажу, получить от продавца возмещение убытков <1>.

--------------------------------

<1> Аналогичный подход применительно к ГК РСФСР 1964 г. см.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 217 - 218.

Впрочем, существование аренды может быть настолько невыгодным для покупателя, что допустимо предоставить ему еще одно средство защиты: право потребовать расторжения договора, основываясь на ст. 460 ГК РФ. Ведь он сохраняет "голое право" и может "вернуть" его при расторжении договора.

В юридической литературе обсуждался и обсуждается вопрос о том, "очищают" ли публичные торги (торги при обращении взыскания на заложенное имущество или в ходе конкурсного производства) продаваемую вещь от обременений <1>. В российской юридической науке особое внимание уделяется вопросу о сохранении залогов, которыми обременена вещь, хотя равным образом это касается всяких обременений, характеризующихся наличием следования за судьбой вещи.

--------------------------------

<1> См., например: Новоселова Л.А. Публичные торги в рамках исполнительного производства. М.: Статут, 2006. С. 214 и далее.

До сих пор можно обнаружить проявления как подхода, согласно которому приобретение вещи, например, в результате обращения на нее взыскания является первоначальным (и, следовательно, все обременения снимаются), так и подхода, по которому речь нужно вести о производном способе приобретения с сохранением всех обременений.

В пользу первого подхода говорил ранее действовавший п. 2 ст. 313 ГК РФ: "Третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника..." (в ныне действующей редакции аналогичное правило содержит подп. 2 п. 2 этой же статьи) <1>.

--------------------------------

<1> Этот аргумент приводится С.В. Сарбашом (Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 144 - 145).

На таких началах строилось и французское законодательство. Так, указывалось, что приобретатель недвижимости, если он купил ее на публичных торгах, а продажа была принудительной, защищен от принадлежащего привилегированным и ипотечным кредиторам права следования, причем производить очистку недвижимости от соответствующих прав ему нет надобности. Равным образом продажа с публичных торгов в производстве по делам о несостоятельности влекла за собой очистку недвижимости от привилегий и ипотек <1>.

--------------------------------

<1> См.: Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 3. С. 570 - 572.

Однако мы не можем не признать, что более распространенным является второй подход: закон не содержит исключения из следования залога, аренды и т.п. в случае продажи с публичных торгов <1>. По крайней мере эта позиция преобладает в судебной практике. А раз так, то вопрос об ответственности за эвикцию стоит так же, как и в случае с ординарной куплей-продажей.

--------------------------------

<1> См., например: Новоселова Л.А. Указ. соч. С. 214 и далее.

Применительно к ответственности за эвикцию вещи, купленной на публичных торгах, существует одна важная особенность. Чтобы ее проиллюстрировать, приведем фабулу дела, которое рассматривалось в арбитражных судах <1>.

--------------------------------

<1> Определение ВАС РФ от 10 апреля 2014 г. N ВАС-4046/14 по делу N А65-32417/2012.

Во исполнение решения суда об удовлетворении иска банка к предпринимателю о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на имущество, заложенное по договорам об ипотеке, предмет залога (объекты недвижимости и холодильное оборудование) был реализован на торгах и приобретен истцом, оплатившим товар и зарегистрировавшим право собственности на недвижимое имущество.

Однако впоследствии решением суда удовлетворен иск супруги предпринимателя (должника) о признании частично недействительными указанных договоров об ипотеке, о признании частично недействительными торгов, о признании недействительной государственной регистрации права собственности истца и об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Во исполнение данного решения истец вернул имущество.

Ссылаясь на причинение убытков, истец, в свою очередь, обратился в суд к организаторам торгов, мотивируя свои требования неправомерными действиями (бездействием) ответчиков.

Доводы истца сводились к тому, что организатор торгов как продавец изъятого имущества должен возместить заявителю убытки на основании п. 1 ст. 461 ГК РФ.

В иске было отказано.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отказывая в передаче дела в Президиум этого Суда, указала, что ответчики собственниками продаваемого на торгах имущества не являлись, поэтому возложить ответственность за эвикцию на продавца, которому, как было известно покупателю, купленное имущество не принадлежало, по правилам п. 1 ст. 461 названного Кодекса оснований не имелось.

Конечно, мотивировка отказа в передаче дела в Президиум ВАС РФ может вызвать определенные возражения. Тем более что п. 1 ст. 461 ГК РФ говорит об освобождении продавца от эвикции, если он докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия товара третьим лицом. Это отнюдь не тождественно тому, что продавец является собственником. Да и организатор торгов, отчуждая имущество, был управомочен на такое отчуждение, и осуществление им распоряжения спорным имуществом само по себе не означало существование основания для эвикции.

Интерес представляет другое: то, что продавцом считается именно организатор торгов. Согласно п. 13 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101, "должник, на имущество которого обращалось взыскание, не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги". Согласно фабуле этого пункта продавцом является организатор торгов. Тот же вывод можно сделать из п. 6 ныне действующей редакции ст. 448 ГК РФ.

В литературе в пользу такого подхода высказался К.И. Скловский, указав, что следует исходить из того, что продавцом выступает организатор торгов, действующий от собственного имени и не имеющий своего имущественного права на вещь. Согласно К.И. Скловскому применительно к продаже в ходе исполнительного производства судебный пристав выступает в качестве продавца имущества, являясь, следовательно, должником по требованиям из купли-продажи, в том числе по требованию о передаче вещи. То обстоятельство, что торги проводятся специализированной организацией, имеющей статус агента, не меняет принципиально позиций участников купли-продажи <1>.

--------------------------------

<1> См.: Скловский К.И. О защите прав собственника и владельца имущества, реализованного на публичных торгах // СПС "КонсультантПлюс".

Такое решение, конечно, не является бесспорным. Даже если сделка заключается от имени организатора торгов и он по понятным причинам принимает оплату от покупателя, мыслимо утверждение, что в отношении обязанностей продавца по аналогии с правилами о комиссии должник замещает организатора торгов. Более того, можно было бы вести речь в данном случае о представительстве, возникающем помимо воли представляемого. По крайней мере в отношении конкурсных управляющих, реализующих имущество должника ("органы конкурса"), в отечественной и зарубежной литературе высказывались мнения о том, что они являются представителями должника или одновременно должника и кредиторов <1>.

--------------------------------

<1> См.: Рясенцев В.А. Представитель и сделки в современном гражданском праве. М.: Статут. С. 380 - 384.

Так или иначе, если принять подход, что торги не "очищают" продаваемую вещь от обременений, кого бы ни считали продавцом (организатора торгов или должника), покупатель должен получать защиту на основании ст. ст. 460 и 461 ГК РФ. Странно было бы считать, что интерес доверившегося процедуре публичных торгов покупателя будет обеспечен меньше, чем при обычной, скрытой от публики купле-продаже.

Дата добавления: 2017-01-14