Д. Отпадение сервитута при продаже господствующего участка

Г. Ограниченные вещные права.

Другая классическая ситуация связана с наличием ограниченного вещного права на продаваемый объект. Здесь часто будет происходить столкновение с обсуждаемой ниже проблемой осмотрительности покупателя и противопоставимости тайного (например, незарегистрированного) обременения. Ведь если речь пойдет о недвижимом имуществе и, скажем, о сервитуте, то всегда встанет вопрос о том, что он может быть противопоставлен третьему лицу лишь после соответствующей регистрации, после которой покупатель не может считаться не знавшим о нем.

Однако, во-первых, может появиться необходимость и в защите покупателя от притязаний лица, чей сервитут не внесен в реестр. Во-вторых, мыслим случай, когда к моменту заключения договора из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним была неправомерно исключена запись о сервитуте и впоследствии сервитуарий защитил свое право и запись восстановлена по суду. Поэтому обсуждаемый случай не может быть с легкостью отброшен и в современных условиях. Он потенциально может привести к частичной эвикции, и покупатель не сможет в полной мере использовать ту часть вещи, на которую установлен сервитут, а стоимость вещи из-за такого сервитута может уменьшиться.

Сказанное в равной мере относится и ко всем обременениям, характеризующимся наличием права следования (залог, аренда (в силу ст. 617 ГК РФ), ссуда и т.п.). Причем некоторые из них могут приводить не к частичной, а к полной эвикции (обращение взыскания на заложенную вещь и т.п.).

Мыслима ситуация, когда покупатель претерпевает частичную эвикцию не в результате реализации третьим лицом его права на проданный объект, а, напротив, сам не получает предусмотренного договором купли-продажи ограниченного вещного права на чужую вещь <1>.

--------------------------------

<1> Применительно к французскому праву см.: Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 3. С. 84.

Так, продавец, продавая земельный участок, в пользу которого установлен сервитут, очевидно, должен гарантировать существование последнего. Возможно при этом, что после продажи такого господствующего участка выяснится, что сервитута в действительности не существует, и запись в реестре прав на недвижимое имущество будет оспорена третьим лицом - хозяином служащего участка.

В такой ситуации, вероятно, покупатель может либо взыскать связанные с утратой такого мнимого сервитута убытки, либо потребовать расторжения договора в связи с существенным нарушением его продавцом по подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ (возможно, здесь допустима аналогия п. 1 ст. 460 ГК РФ). Последнее, скорее всего, однозначно верно в ситуации, когда без установления сервитута использование проданного участка по его основному назначению затруднительно. По крайней мере предоставление покупателю такого выбора будет более справедливым, ведь в ряде случаев ему может быть отказано в иске об установлении сервитута по той или иной причине.

Дата добавления: 2017-01-14