Кредитования, 2009–2011 гг.1

Количество кредитных организаций — участников рынка ипотечного

	Количество действующих кредитных организаций	Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты
01.01.2009 г.
01.07.2009 г.
01.01.2010 г.

1 www.cbr.ru — официальный сайт Центрального банка Российской Федера- ции.

	Количество действующих кредитных организаций	Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты
01.07.2010 г.
01.01.2011 г.
01.07.2011 г.

Очевидно, что количество кредитных организаций за три анализиру- емых года постепенно снижалось, что отражает процесс укрупнения бан- ковской системы в нашей стране. В то же время количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, по дан- ным Центрального банка Российской Федерации, интенсивно росло.

Сумма ипотечного кредита определяется двумя критериями: плате- жеспособностью заемщика1 и стоимостью приобретаемой недвижимо- сти2. Сумма кредита может быть повышена за счет увеличения срока кредитования. Однако увеличение срока кредита становится целесо- образным только до определенного момента. Далее незначительное снижение ежемесячного платежа приводит к значительному увеличе- нию переплаты по кредиту. Как правило, оптимальным является срок 15–20 лет, что видно из табл. 3.25.

Таблица 3.25

Влияние срока кредита на стоимость ипотечного кредита для заемщика (условия кредита: 2 500 000 руб. под 15% годовых)

Срок кредита	60 мес.	120 мес.	180 мес.	240 мес.	300 мес.	600 мес.
Величина ежемесячно- го платежа, руб.	54 474,83	40 333,74	34 989,68	32 919,74	32 020,77	31 268
Общая сум- ма процент- ных выплат по кредиту, руб.	768 489,8	2 340 048,8	3 798 142,4	5 400 737,6	7 106 231	16 260 800

1 Как правило, ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30–40% дохода заемщика. Могут учитываться совокупные доходы заемщика и его (ее) супруги (супруга).

2 Сумма кредита обычно не превышает 70–80% от стоимости недвижимости, предоставляемой в обеспечение.

В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право кон- тролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспече- нием по кредиту даже в случае продажи закладной (переуступки прав требования по ипотечному кредиту).

Несмотря на высокие темпы развития ипотечного кредитова- ния, ипотечные кредиты остаются недоступными для большинства российских граждан. Процентные ставки по ипотечным кредитам в 2012 г. составили от 10,4 до 16,25% годовых1. По уровню доступно- сти ипотеки Россия занимает сегодня 47-ю позицию в международ- ном рейтинге, будучи окруженной такими странами, как Никарагуа, Албания и Гондурас2. Низкая доступность ипотечных кредитов об- условлена не только уровнем процентных ставок, но и низким уров- нем доходов населения, необоснованно высокими ценами на рынке недвижимости, высоким уровнем риска ипотечных операций, от- сутствием дешевых источников финансирования, высокими темпа- ми инфляции.

С целью повышения доступности ипотечных кредитов Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало ряд ипотечных программ: «Стандартный», «Новостройка», «Переменная ставка», «Ма- лоэтажное жилье», «Военная ипотека», «Материнский капитал», «За- логовое жилье»3.

Процентные ставки по ипотечным продуктам АИЖК составля- ют от 7,9 до 10,4%4 в зависимости от срока кредита (от 60 до 360 ме- сяцев), размера первоначального взноса (от 20 до 50%) и суммы кре- дита5. В случае отсутствия личного страхования процентные ставки повышаются на 0,7%. Процентная ставка снижается для покупателей жилья эконом-класса, получателей материнского (семейного) капи-

1 См.: http://www.ng.ru/economics/2012-01-18/5_ipoteka.html.

2 Ипотека в России и уровень ее доступности в сравнении с другими страна- ми // http://www.bankru.info/articles/ipoteka/447-ipoteka-v-rossii-i-uroven- ee-dostupnosti-v-sravnenii-s-drugimi-stranami.html.

3 Условия программ представлены на сайте Агентства по ипотечному жилищ- ному кредитованию http://www.ahml.ru/ru/borrower/ipProg/.

4 По состоянию на март 2012 г.

5 В Стандартах выдачи закреплена максимальная сумма выдачи кредита (зай- ма) для соответствующего региона. Процентная ставка зависит от того, ка- кую долю составляет сумма кредита от максимально возможной (от 50 до 150%).

тала, молодых семей и владельцев государственных жилищных сер- тификатов1.

Агентство реализует ряд пилотных проектов, направленных на по- вышение доступности кредитования для различных категорий граж- дан. Сроки проведения пилотных проектов различны и составляют от трех месяцев до одного года, в зависимости от типа продукта и особен- ностей целевой аудитории. По итогам их проведения Агентством при- нимается решение о корректировке условий и дальнейшем массовом внедрении продуктов/услуг.

В 2011–2012 гг. реализовывались следующие пилотные проекты:

● Молодые ученые (ноябрь 2011 г. — март 2012);

● «Военная ипотека — долевое строительство» (октябрь 2011 г. — март 2012);

● опция «Лояльная ипотека» для ипотечных заемщиков, выбравших кредитование по стандартам АИЖК. Это возможность воспользо- ваться «платежными каникулами» несколько раз за время «жизни ипотечного кредита»2 (в течение 2012 г.).

Существуют целевые программы льготного ипотечного кредитова-

ния для отдельных категорий заемщиков (военнослужащие, молодые семьи, работники бюджетной сферы и т. д.)3.

1 Наибольший размер вычета (0,5%) предоставляется гражданам при условии, что стоимость 1 кв. м общей площади приобретаемого жилья не превышает норматива, установленного Министерством регионального развития Рос- сии для данного региона. Стоимость 1 кв. м общей площади жилья по Санкт- Петербургу составляет 48 550 руб. на 1 января 2012 г. (Приложение к При- казу заместителя генерального директора ОАО «АИЖК» от 1 января 2012 г.

№ 1-од). См.: http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/participants/ product_n1/pril_prikaz_1od_11012012.pdf).

2 Опция представляет собой возможность оперативного снижения ежемесячно- го платежа на 45–60% в случае возникновения у заемщика финансовых труд- ностей. Общая длительность «платежных каникул» составит 2 года. При этом минимальный срок, на который будет предоставляться сниженный платеж, — 6 мес., максимальный разовый срок использования опции — 12 мес. В случае рождения ребенка максимальный срок удлиняется до 1,5 лет. Воспользоваться услугой заемщик сможет не раньше чем через год после получения ипотечно- го кредита. Плата за «подключение к программе лояльности» агентства в пи- лотном проекте составит 0,3 п.п. к ежегодной процентной ставке.

3 Основным критерием возможности участия в целевых программах для граждан является признание их в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (они должны стоять в очереди на получение жилья).

Согласно переписи 2010 г. в России насчитывается 54,6 млн домо- хозяйств. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 гг. предполагала оказание какой-либо помощи в 2011 г. 57,38 тыс. россий- ских семей. Отсюда получаем, что в 2011 г. лишь 0,1% населения могли рассчитывать на улучшение жилищных условий с помощью государства, что не оказывает существенного влияния повышение доступности ипо- течных кредитов. В то время как, согласно социологическим опросам, 60% российских граждан желают улучшить свои жилищные условия1. Переуступка прав требований по ипотечным кредитам коммерче- скими банками — первичными кредиторами (продажа закладных). За- кладные могут быть приобретены как агентством, так и коммерческими банками, специализирующимися на ипотечных операциях. Количество банков, рефинансирующих ипотечные кредиты (продающих закладные) на вторичном рынке, на 1 января 2011 г. составило 175, приобретающих

права требования по ипотечным жилищным кредитам — 1342.

В случае приобретения закладных агентством процедура рефинан- сирования ипотечных кредитов (займов, закладных), как правило, со- стоит из двух этапов:

● выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) региональным опе- ратором у коммерческих банков;

● выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) Агентством по ипо- течному жилищному кредитованию.

В свою очередь, агентство может выкупать закладные непосредствен-

но у коммерческих банков, но в большинстве случаев рефинансирова- ние осуществляется через сеть региональных операторов. Доля креди- тов, рефинансируемых агентством, в общем объеме выдачи ипотечных кредитов не превышала 20% (табл. 3.26).

Выпуск ипотечных ценных бумаг. В Российской Федерации могут быть выпущены следующие виды ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия, жилищные облигации с ипотечным покрытием.

Облигация с ипотечным покрытием — облигация, исполнение обя- зательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

1 Интернет-портал «Международные инвестиционные проекты» // http:// www.iip.ru/news/udovletvorenie-potrebnostey-naseleniya-rf-v-jile-trebuet-200- mlrddoll-investiciy-v-stroitelstvo/).

2 Источник: ЦБ РФ.

Таблица 3.26

Дата добавления: 2017-01-13