Ответственность государственного заказчика (получателя). 2 страница

Из определения следует, что договор продажи недвижимос­ти регулируется как общими нормами купли-продажи, так и специальными нормами о продаже недвижимости.

Признаки договора продажи недвижимости. Рассматрива­емый договор двусторонний.

Сторонами договора продажи недвижимости являются про­давец и покупатель. Ими могут выступать любые лица: физи­ческие и юридические. Данному договору присущи свои прави­ла регулирования возникающих отношений и характерные для него особенности. В частности, продавцом недвижимости быва­ет обычно ее собственник. При этом продажа недвижимости может осуществляться и самим собственником имущества, и через его представителя. В данном случае речь идет о том, что имущество может находиться в собственности, а также на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно действующему законодательству унитарному пред­приятию имущество принадлежит на праве хозяйственного ве­дения, и оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК).

Если же имущество принадлежит предприятию на праве оперативного управления, а такое право распространяется на

казенные предприятия, то это предприятие не вправе отчуж­дать без разрешения собственника любое имущество (п. 1 ст. 278 ГК).

Данное правило распространяется и на учреждения. Одна­ко в том случае, если в соответствии с учредительными доку­ментами учреждению предоставлено право осуществлять при­носящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе. Следова­тельно, приобретенное недвижимое имущество от такой дея­тельности может отчуждаться (п. 2 ст. 279 ГК).

В равной мере изложенное относится и к указанным субъек­там, выступающим на стороне покупателя.

При продаже недвижимости происходит смена субъектов, ее приобретающих, но может меняться и форма собственности (например, выкупленная органом местного управления и само­управления квартира у лица, принадлежащего ему на праве частной собственности).

Имеются особенности и при продаже недвижимости, приоб­ретенной супругами во время брака. Так, если приобретен дом (квартира) супругами во время брака, то договор продажи его может быть удостоверен лишь при наличии письменного со­гласия другого супруга. Не может быть продан дом (квартира), принадлежащий на праве частной собственности, лицами, у ко­торых имеются несовершеннолетние дети, без разрешения орга­нов опеки и попечительства.

Договор продажи недвижимости имеет такую же экономи­ческую сущность, как и договор купли-продажи, т.е. происхо­дит возмездная передача товара от одного субъекта к другому, в котором встречным предоставлением являются деньги.

Поскольку момент заключения договора несколько отда­лен во времени от момента перехода права собственности на недвижимость (переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации), этот договор является консенсуалъным.

Из содержания рассматриваемого договора следует его пред­мет - недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба им невозможно, в том числе леса,

многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река - море», космичес­кие объекты. Законодательными актами к недвижимым ве­щам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму­щество, которое подлежит передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 525 ГК). Это требование объясня­ется тем, что недвижимое имущество представляет повышенную ценность, следовательно, совершенно точно должно быть опре­делено, на какое недвижимое имущество после государственной регистрации переходит право собственности (например, жилого дома или жилого дома с постройками, здания или сооружения).

В случае отсутствия конкретных данных, как следует из закона, условие о недвижимом имуществе, подлежащем пере­даче, считается не согласованным сторонами, а договор - не­заключенным.

В соответствии со ст. 521 ГК договор продажи недвижимо­сти заключается в письменной форме путем составления одно­го документа, подписанного сторонами. Несоблюдение требуе­мой законом формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Чтобы определить нового собственника имущества, требу­ется государственная регистрация перехода права собственнос­ти на недвижимость к покупателю. Иными словами, переход права собственности на недвижимость должен быть в обяза­тельном порядке подвергнут государственной регистрации, а имущество может быть передано после такой регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регист­рации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государ­ственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, на сторону, необоснованно уклоняющуюся от государственной ре­гистрации права собственности, возлагается возмещение другой стороне убытков, вызванных задержкой регистрации (ст. 522 ГК).

Что касается продажи жилых помещений, то в соответ­ствии с п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома, кварти-

ры, части жилого дома или квартиры совершается в письмен­ной форме, подлежит обязательной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, т.е. регистрирует­ся в данном случае договор купли-продажи жилого дома (квар­тиры), в то время как по договору продажи недвижимости госу­дарственной регистрации подлежит переход права собственнос­ти на недвижимость от продавца к покупателю. Обязательной государственной регистрации подлежит и договор купли-про­дажи земельного участка¹.

Цена недвижимости является существенным условием до­говора. Она должна быть согласована сторонами и указана в нем. Отсутствие условия о цене недвижимости говорит о том, что договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 2 ст. 394 ГК относительно возможного изменения цены после заключения договора, здесь не применяются.

Законодательством предусмотрен порядок определения цены недвижимого имущества (зданий, сооружений и др.), находяще­гося на земельном участке. Суть его состоит в том, что уста­новленная в договоре цена здания, сооружения и другого не­движимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 1 и 2 ст. 526 ГК).

2. Права и обязанности сторон

по договору продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений

Стороны имеют взаимные права и обязанности.

Обязанности продавца. Основной обязанностью продавца по рассматриваемому договору является передача недвижимости по­купателю. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, который, как это следует из закона, может и не совпадать с передачей недвижимости.

¹ Инструкция о порядке государственной регистрации перехода права частной собственности на земельные участки при купле-продаже земельных участков и сделок купли-продажи земельных участков, утвержденная постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Бкларусь от 20 декабря 2000 г. № 16 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 25. 8/4993.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупа­телем осуществляются по подписанному сторонами передаточ­ному акту или иному документу о передаче.

Обязательство в данном случае считается исполненным после передачи недвижимого имущества покупателю и подпи­сания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа
о передаче недвижимости, это считается отказом продавца от
исполнения обязанности передать имущество, а покупателя -
от обязанности принять имущество. «

Передача недвижимости должна соответствовать условиям, оговоренным в договоре. За ненадлежащее исполнение догово­ра, даже если несоответствие условиям договора оговорено в документе, на продавца возлагается ответственность.

Из изложенного следует, что у приобретателя недвижимос­ти право собственности на нее возникает с момента государ­ственной регистрации и может не совпадать с фактической пе­редачей недвижимости. Поэтому необходимо различать переда­чу права собственности и фактическую передачу недвижимости по соответствующему документу (акту) о передаче. Это важно, так как с момента передачи недвижимого имущества и подпи­сания передаточного акта или иного документа о передаче на покупателя переходит и риск случайной гибели или случайной порчи имущества, если иное не предусмотрено договором.

Следующей обязанностью продавца недвижимости являет­ся передача имущества, соответствующего условиям договора продажи о качестве недвижимости. При несоблюдении этого требования применяются правила ст. 445 ГК, регламентирую­щие последствия передачи товара ненадлежащего качества (со­размерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устра­нения недостатков товара в разумный срок и др.). В данном случае не применяются лишь положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора (ст. 528 ГК).

По общему правилу, передаваемое недвижимое имущество должно быть свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда сторона, приобретая недвижимость, согласна пойти на такие обременения.

Обязанности покупателя. В обязанности покупателя недви­жимости входит оплата и принятие имущества по передаточно­му акту, а также регистрация перехода права собственности.

Особенности продажи жилых помещений. Нормы, регули­рующие продажу жилых помещений, изложены в ст. 529 ГК, а также в специальных нормативных правовых актах¹.

Особенностью продажи жилых помещений является предъявление определенных требований, одним из которых яв­ляется соблюдение установленной формы договора. Так, согласно п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) подлежит государственной ре­гистрации и считается заключенным с момента такой регист­рации.

В некоторых случаях договор продажи жилых помещений может быть зарегистрирован только с согласия соответствую­щих лиц или органов. Например, при продаже жилого дома, приобретенного супругами во время брака, он может быть заре­гистрирован лишь при наличии письменного согласия другого супруга. Что касается продажи жилых домов (квартир), при­надлежащих на праве частной собственности несовершенно­летним или недееспособным, то она возможна только с предва­рительного разрешения органов опеки и попечительства.

Специальное правовое регулирование продажи жилых по­мещений позволяет обеспечить их использование прежде всего в целях удовлетворения личных потребностей собственника.

Определением стоимости жилых помещений занимаются оценочные комиссии при исполкомах местных Советов или ве­домственных организациях.

Продажная цена жилых помещений определяется с учетом их потребительских качеств и комплексной оценки участка путем применения поправочных коэффициентов, устанавлива­емых в зависимости от категории дома, конструктивных реше­ний, степени санитарно-технического обустройства, местораспо­ложения, благоустройства и экологии района.

¹ Положение о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. № 589, с изм. и доп. от 22 декабря 1997 г. № 1701, 30 января 1998 г. № 142, 20 июля 1999 г. № Ц09, 13 сентября 2000 г. № 1412, 21 декабря 2001 г. № 1837 // Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. 1993. № 25. Ст. 486; Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1997. № 36. Ст. 1123; 1998. № 4. Ст. 92; 1999. № 21. Ст. 616; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. № 88. 5/4044; 2002. № 2. 5/9644.

Особенность договора продажи жилых помещений заклю­чается в том, что в отличие от продажи другой недвижимости они должны использоваться только по целевому назначению.

Жилое помещение предоставляется для проживания как самого собственника, так и членов его семьи, а также других лиц в соответствии с действующим законодательством (на­пример, по договору найма жилого помещения).

Как правило, продаваемые жилые помещения должны быть свободны от притязаний третьих лиц. Однако если продажа жилого помещения обременена правом пользования им треть­ими лицами, то в договоре должен быть указан перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением. И это условие для договора продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) является суще­ственным (ст. 529 ГК).

Литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. 2-е изд., стереотип. М., 2000.

Молотова Н., Китаева Ф. Цена завышенной цене // Вест­ник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь. 2000. № 6.

Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М., 1992.

Попов М. Об ограничениях купли-продажи земельных уча­стков // Хозяйство и право. 1998. № 2.

Пустозерова В.М. Как купить, продать, заложить кварти­ру. М., 1995.

Сделки с недвижимостью и землей. Мн., 1995.

Устюкоеа В. Договоры купли-продажи земельных участ­ков // Российская юстиция. 1996. № 3.

Глава 8. ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

/. Понятие и признаки договора продажи предприятия

Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости. На это ориентирует п. 2 ст. 520 ГК: правила продажи недвижимости применяются к продаже предприятий, поскольку иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства о продаже предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется пе­редать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязаннос­тей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 530 ГК).

Продаваемое предприятие выступает в качестве объекта права. Закон (п. 1 ст. 132 ГК) гласит, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, исполь­зуемый для осуществления предпринимательской деятельнос­ти. Словосочетание «как объект права» говорит о принадлеж­ности этого предприятия определенному субъекту в лице инди­видуального или коллективного собственника.

В состав предприятия как имущественного комплекса вхо­дят все виды имущества, предназначенного для его деятельнос­ти, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудова­ние, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его про­дукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Иными словами, предприятие - это имущественный комплекс, представляющий единое целое. А согласно ст. 134 ГК если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее ис­пользование их по общему назначению, они рассматриваются как сложная вещь.

Предприятие как имущественный комплекс принадлежит конкретному собственнику. Следовательно, это имущество явля­ется обособленным от другого имущества иных собственников.

При наличии прав на это имущество закон предоставляет собственнику возможность распорядиться им по своему усмот­рению, за исключением тех прав и обязанностей, которые про­давец не вправе передавать другим лицам. Если иное не уста­новлено законодательством, права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствую­щей деятельностью, не подлежат передаче покупателю пред­приятия (п. 2, 3 ст. 530 ГК).

Таким образом, согласно рассматриваемому договору одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность покупа­теля предприятие, а покупатель обязуется принять это имуще­ство по передаточному акту и уплатить за него установленную денежную сумму.

Признаки договора продажи предприятия. Договор прода­жи предприятия двусторонний. Поскольку предприятие ис­пользуется для предпринимательской деятельности, то сторо­нами (продавцом и покупателем) его выступают граждане или коммерческие организации, занимающиеся предпринимательс­кой деятельностью.

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения в требуемой зако­ном форме, т.е. он является консенсуальным.

Возмездность договора продажи предприятия проявляет­ся во встречном имущественном интересе сторон (покупатель получает предприятие, продавец - покупную цену).

Предмет договора продажи предприятия - недвижимая, сложная вещь, т.е. предприятие как принадлежащий предпри­нимателю единый обособленный имущественный комплекс, пред­назначенный для предпринимательской деятельности.

Законодательством не определены конкретные способы ис­пользования предприятия для ведения предпринимательской деятельности. Возможность его использования (в рамках зако­на) предоставлена предпринимателю. Сторона, купившая пред­приятие, может его использовать в коммерческих целях непо­средственно сама без его преобразования. Возможен и путь со­здания нового юридического лица. В этом случае купленое предприятие может быть внесено в качестве вклада в уставный капитал этого нового юридического лица. На размер внесенной стоимости предприятия его собственник может получить ак­ции или права участия в этой организации.

При определении предмета договора продажи предприятия законодатель требует четко оговорить, что отнесено договором к передаваемому продавцом имуществу, т.е. удостоверения со­става продаваемого предприятия. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 532 ГК состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе ин­вентаризации предприятия.

Из определения договора следует, что в собственность по­купателя передается предприятие как имущественный комп­лекс, т.е. передаются права и обязанности, касающиеся его.

Законодатель регламентирует, какие права передаются про­давцом по договору продажи предприятия покупателю, а какие продавец не вправе передавать другим лицам.

Как известно, в составе предприятия выделяются матери­альные и нематериальные объекты. Материальные - это зда­ния, сооружения, земельные участки, деньги, готовые изделия, полуфабрикаты, сырье и т.д. К нематериальным относятся сред­ства индивидуализации продавца и его товары, такие как фир­менное наименование, товарный знак, знак обслуживания; ис­ключительные права на результаты творческой деятельности, авторские, смежные, патентные права и др.; имущественные права и обязанности обязательственного характера, т.е. числящаяся за предприятием задолженность.

Законом установлено, что права на фирменное наименова­ние, товарный знак, знак обслуживания и другие средства ин­дивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а так­же принадлежащие ему на'основании лицензии права исполь­зования таких средств индивидуализации переходят к покупа­телю, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 530 ГК).

Итак, перечисленные выше материальные и нематериаль­ные активы являются составными элементами предприятия и, по общему правилу, переходят по договору продажи предприя­тия к покупателю.

Что же касается прав, которые не могут передаваться по­купателю, если иное не установлено законом, это права продав­ца, полученные им на занятие соответствующей деятельностью на основании разрешения (лицензии). Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых поку­пателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения

(лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обя­зательств перед кредиторами (п. 3 ст. 530 ГК).

Не исключено, что предметом договора может быть и ка­кая-то часть предприятия, например входящее в состав пред­приятия отдельное здание, имущество, закрепленное за каким-то структурным подразделением предприятия (за цехом), и т.д.

Цена предмета договора продажи предприятия определяет­ся соглашением сторон. Она, как и предмет рассматриваемого договора, относится к числу существенных условий договора. При ее отсутствии договор считается незаключенным.

Срок, так же как и цена, в договоре продажи предприятия устанавливается соглашением сторон. Это объясняется тем, что в законодательстве порядок продажи, передачи предприятия регламентирован, а вот срок не определен.

Следующим существенным условием договора является форма его заключения. Договор продажи предприятия заклю­чается в письменной форме путем составления одного доку­мента, подписываемого сторонами, с обязательным приложени­ем акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех долгов (обязательств), включаемых в со­став предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Все, что изложено в названных доку­ментах, должно быть передано продавцом покупателю, если иное не вытекает из закона и не установлено соглашением сторон (ст. 531, п. 2 ст. 532 ГК).

Несоблюдение формы договора продажи предприятия вле­чет его недействительность.

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации. Как следует из п. 1 ст. 535 ГК, право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого пра­ва. В п. 2 названной статьи конкретизируется момент перехода права собственности: если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие пе­реходит к покупателю и подлежит государственной регистра­ции непосредственно после передачи предприятия покупателю в соответствии с действующим законодательством. Но поскольку эта норма носит диспозитивный характер, стороны своим со­глашением могут изменить ее.

2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору продажи предприятия

По договору продажи предприятия стороны имеют взаим­ные права и обязанности.

Обязанности продавца. Основной обязанностью продавца является передача в собственность покупателя предприятия как имущественного комплекса, которая осуществляется по передаточному акту. Закон требует, чтобы в нем были указаны данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недо­статках переданного имущества и перечень имущества, обя­занности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка к передаче предприятия и передаточного акта является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено сторонами.

Передача предприятия считается состоявшейся со дня под­писания передаточного акта обеими сторонами. С этого момен­та на покупателя переходит и риск случайной гибели или слу­чайного повреждения имущества, переданного в составе пред­приятия (ст. 534 ГК).

Передача предприятия путем подписания договора его сто­ронами - важный, но, как следует из действующего законода­тельства, не единственный момент. Переход права собственнос­ти на предприятие должен быть еще зарегистрирован (п. 1 и 2 ст. 535 ГК).

Закон определяет и порядок пользования имуществом, если переход права собственности на предприятие к покупателю не осуществлен. Так, согласно п. 3 ст. 535 ГК в том случае, если договором предусмотрено сохранение за продавцом права соб­ственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупа­тель вправе до перехода к нему права собственности распоря­жаться имуществом и правами, входящими в состав передан­ного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для це­лей, для которых предприятие было приобретено.

Одна из важнейших обязанностей продавца - передача пред­приятия как имущественного комплекса, свободного от прав третьих лиц на него. Еечь идет о том, что при продаже пред-

приятия допускается перевод долга, если таковой есть, с про­давца на Покупателя. Однако это возможно лишь с согласия кредитора. Поэтому закон возлагает на стороны (на продавца и покупателя) обязанность о письменном уведомлении креди­торов о продаже предприятия. Если кредитор письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на пере­вод долга с продавца на покупателя, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков.

В том случае, если кредитор вообще не был уведомлен о продаже предприятия, он вправе в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продав­цом покупателю, потребовать прекращения или досрочного ис­полнения обязательства и возмещения продавцом причинен­ных этим убытков.

При переводе долга без согласия кредитора после передачи предприятия покупателю стороны данного договора несут пе­ред кредитором солидарную ответственность (ст. 533 ГК). Ины­ми словами, ст. 533 ГК на стороны договора возлагает обязан­ность по письменному уведомлению кредиторов и устанавлива­ет их обоюдную ответственность за невыполнение этой обязан­ности, а кредиторам предоставляет соответствующие права тре­бования.

В обязанности продавца по договору продажи предприятия входит также передача имущества в нужном количестве и со­ответствующего качества. Имущество, которое должно быть передано, в каком количестве, его качественные характеристи­ки определяются документами, прилагающимися к договору.

Возможные последствия передачи продавцом и принятия покупателем предприятия с недостатками регламентированы ст. 536 ГК. Из п. 1 названной статьи следует, что последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточно­му акту предприятия, состав которого не соответствует предус­мотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании общих правил купли-продажи (ст. 430-432, 436, 439, 445, 449 ГК), если иное не вытекает из договора и не предусмотрено законом.

В случае, когда предприятие передано и принято по переда­точному акту, в котором указаны сведения о выявленных не­достатках и об утраченном имуществе, покупатель вправе тре­бовать уменьшения покупной цены, если иное не предусмотре­но договором продажи предприятия (п. 2 ст. 536 ГК). Покупа­тель также вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи пред­приятия или передаточном акте. Однако таким правом поку­патель может воспользоваться, если продавец не докажет, что покупатель знал об этом.

Следовательно, законодатель разграничивает ответственность продавца и права покупателя в зависимости от того, были ли известны недостатки имущества, долги продавца в момент зак-. лючения договора и передачи предприятия либо таковые были неизвестны. В частности, если это было известно, то покупа­тель вправе требовать уменьшения покупной цены. Когда же это покупателю не было известно, он вправе обратиться за за­щитой нарушенного права к общим нормам о купле-продаже.

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подле­жащих передаче, может заменить имущество ненадлежащего качества, а если отсутствует какое-то имущество, то предоста­вить покупателю недостающее имущество (п. 4 ст. 536 ГК).

В том случае, если будут обнаружены недостатки, которые делают непригодным имущество для целей деятельности, а про­давец отвечает за них и не устранил их на условиях, в порядке и сроки, которые установлены законом или договором, либо устранение этих недостатков вообще невозможно, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или измене­ния договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору.

Что касается применения к договору продажи предприя­тия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении и расторжении договора, они регламентированы ст. 537 ГК. В ней, в частности, говорится, что действующее законодательство о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, пре­дусматривающее возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяется к

договору продажи предприятия, если такие последствия суще­ственно не нарушают права и охраняемые законодательством интересы кредиторов, продавца и покупателя, других лиц и не противоречат государственным и общественным интересам.

Обязанности покупателя. По общему правилу, основной обязанностью покупателя является оплата полученного по до­говору продажи предприятия. С оплатой тесно связано приня­тие предприятия, которое основано на подписании передаточ­ного акта. Разумеется, если покупатель отказывается подпи­сать такой акт, продавец вправе отказаться от передачи пред­приятия.

Дата добавления: 2014-11-06