Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінок земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Нормативно-грошова оцінка	Експертна оцінка
Земельна ділянка розглядається окремо від об’єктів нерухомості, розташованих на ній	Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об’єктами нерухомості
Ураховує земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ді­лянки	Ураховує земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і всередині
Орієнтована на типові характеристики та пересічно-норматив­ні умови виробництва	Орієнтована на індивідуальні характерис­тики та умови експлуатації земельної ділянки
Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом	Оперує реальним орендним доходом
Не враховує кон’юнктуру ринку та економічну ситуацію в країні	Ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки
Вартість похідна від площі земельної ділянки	Вартість похідна від показників дохідності виду діяльності, локалізованого в межах ділянки
Носить тільки нормативний характер	Носить ринковий характер
Не стимулює підвищення ефективності виробництва й раціональне землекористування	Стимулює оптимізацію показників ефективності ведення бізнесу та землекористування

Відсутність ринку промислової нерухомості не дозволяє запропонувати однозначні рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим, з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру та функціонального профілю дільниць можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для зем­лі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод порівняльного продажу; 4) метод співвідношення (переносу); 5) метод витрат на освоєння. Усі інші розрахункові методи й технічні прийоми та їх комбінаційні утворення є похідними від цих базових підходів.

Базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшенням вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.

1. Достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (В_БД.С), а також середньорічного чистого доходу від земельно-май­нового комплексу в цілому (Д).

2. Визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (Д_БД.С.), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації

В_БД.С × r _БД.С = Д_БД.С

3. Розрахунок частини залишкового чистого доходу, який припадає на земельну ділянку (Д _З)

Д_З = Д – Д_БД.С

4. Методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (В_З)

В_З = Д_З × r _З

Полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. Значимість даного методу зростає в умовах наявності й розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує співставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

— ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми робітників;

— ренту за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальнорегіональної системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

— ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента — з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживчими властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, котрі практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території; території з оздоровчими властивостями тощо.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

В_ЗЕМ = ((О_С × Р_Н)/К_Н) ×К_Ф × К_М × S _ЗЕМ,

де В_зем — вартість земельної ділянки, грн; О_С — витрати на освоєння та благоустрій території, грн/км²; Р_Н — нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6 %); К_Н — нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3 %); К_Ф — коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки; К_М — коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки; S _ЗЕМ — площа земельної ділянки, км².

Ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами-аналогами, нещодавно проданими на ринку. При застосуванні цього підходу передбачається співставлення продажу декількох об’єктів-аналогів, тому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів: 1) за одиницями порівняння; 2) за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв’язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці порівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за м², 0,01 га, 1 га ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1 м² чи 1 м³ розташованої на ділянці будівлі або споруди; за одиницю, що дає прибуток, за картину, місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об’єкта оцінки. Серед цих ознак у якості елементів порівняння найбільш прийнятними є:

— правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових зобов’язань і сервітутів);

— умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж при позбавленні власника права викупу застави; умови фінансування та ін.);

— дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов, рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана), взаємодія попиту та пропозиції тощо);

— місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

— фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри, а також характер використання прилеглих територій).

Полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують їх визначену суму і отримують вартість земельної ділянки.

Використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем [5]. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки заснований на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До складу відтоків капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делімінацію ділянок, попереднє упорядкування масиву, витрати на продаж ділянок і прибуток первинного власника. До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, вільну від витрат на продаж та освоєння кожного лота.

Базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкта оцінки (1 м², 1 м³ тощо) і таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки.

Даний метод практично реалізується такими етапами:

1. Діагностика об’єкта оцінки на місці та вибір еталонного аналога. В якості еталона-аналога рекомендується використовувати подібні найновіші об’єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.

2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов і фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об’єктами

3. Визначення вартості об’єкта оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки

В_ОБ = П_ОД × Q,

де В_ОБ — вартість об’єкта на дату оцінки; П_ОД — вартість порівняльної одиниці; Q — загальна чисельність порівняльних одиниць в об’ємі чи на площі об’єкта оцінки.

Використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості усіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м² цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їх загальну вартість. Прибуток ураховується у вартості (ціні) 1 м² чи підраховується окремо. При наявності необхідної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, даний підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкта (або вартості заміщення).

Розрахунок вартості нерухомості проводиться таким чином:

,

де В_ОБ — вартість об’єкта оцінки; V_i — об’єм і -го елемента в об’єкті оцінки; В _і — вартість одиниці об’єму певного виду; n — кількість виок­ремлених елементів об’єкту оцінки; К_н — коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкту оцінки; К_з — коефіцієнтвідмінностей у частині щодо фізичного зносу та старіння об’єктів.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є у вільному доступі та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.

При аналізі продажу об’єктів нерухомості доцільно використовувати раніше названі одиниці порівняння, визначати їх кількість в оцінюваному об’єкті та ступенів його відмінності від об’єкта-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається накопиченою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:

1. Прямим ринковим методом — передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються одним чи кількома параметрами, що дозволяє визначити грошову чи процентну ставку коригування.

2. Метод амортизації витрат — використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінності між об’єк­тами, що підлягають аналізу, розрахунок додаткових проектно-буді­вельних витрат для усунення цих відмінностей, урахування зносу досліджуваних параметрів об’єктів, а загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об’єкта оцінки.

Експертні методи порівняння базуються на використанні точок зору експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об’єкта оцінки. Вони є найбільш дешеві у використанні, але й найбільш суб’єктивні. Використовуються за умови недостатності ринкової інформації, неможливості формалізації зв’язків вартості об’єкта з основними параметрами ринку чи об’єкта-аналога, браку фінансових ресурсів або часу для проведення трудомістких аналітичних розрахунків тощо.

Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об’єктів, формуючих дохід.

Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному випадку орендної плати) та поточної вартості об’єкта після закінчення строку оренди:

,

де Д — середня орендна плата після завершення кожного періоду (року); В_З — очікувана вартість нерухомості після завершення n років оренди.

Тема 7. Оцінка ринкової вартості машин та обладнання

Цільова орієнтація класифікації машин та обладнання, що підлягають оцінці, полягає в забезпеченні ідентичності інформаційно-довідкового матеріалу, методичного інструментарію і технології оцінки однорідних видів обладнання. Ця обставина визначає такі способи групування об’єктів оцінки:

1) за належністю до основних фондів — віднесені до виробничих чи невиробничих основних фондів;

2) за роллю у виробничому процесі:

· основне технологічне обладнання,

· обладнання для виготовлення продукції (надання послуг),

· допоміжне обладнання,

· обладнання, зайняте на побічних та обслуговуючих роботах;

3) за правом власності: власне; безкоштовно отримане у тимчасове користування; орендоване в іншого власника (у тому числі за лізингом); здане в оренду;

4) за способом придбання та за походженням:

· вітчизняне, придбане новим,

· імпортне, придбане новим,

· вітчизняне, що було у вжитку,

· імпортне, що було у вжитку,

· виготовлене власними силами;

5) за етапом життєвого циклу:

· недавно отримане обладнання та підготовлюване до експлуатації,

· обладнання, що експлуатується,

· обладнання, що перебуває у капітальному ремонті, проходить модернізацію, технічне доозброєння та інше,

· законсервоване та запасне (у тому числі мобілізаційне) обладнання,

· обладнання, що підготовлюється до вибуття, продажу та передачі,

· обладнання, виведене з експлуатації, що підлягає утилізації (у тому числі через технологічне, функціональне та економічне старіння);

6) за рівнем універсальності: стандартно універсальне, вітчизняного чи закордонного виробництва; спеціалізоване, що випускається на базі універсального; спеціальне, виготовлене за індивідуальним замовленням.

Важливе значення під час проведення оціночних робіт має ідентифікація об’єкта оцінки, тобто встановлення відповідності між документацією на об’єкт та його реальним станом. У процесі ідентифікації складається чи уточнюється інвентарний список оціночних одиниць облад­нання за їх фактичною наявністю, перевіряється та приводиться у відповідність до їх реального стану основна вихідна інформація про об’єкти оцінки. Вона створює основу опису (лістингу) обладнання, що підлягає оцінці. Розгорнута структурна характеристика документа проілюстрована на прикладі металообробного обладнання і має такий вигляд:

· найменування та модель верстата;

· призначення та опис виконуваних функцій;

· габаритні розміри та маса конструкції;

· основні технічні характеристики, що дозволяють визначити споживчі характеристики верстата (наприклад, відстань між «центрами» важлива для визначення потужності токарного верстата, довжина та ширина фрезерування — для фрезерного, висота — для радіально-свердлильного, вагові параметри — для ковальсько-пресувального обладнання);

· характеристика системи управління;

· перелік додаткового приладдя, яким стандартно комплектується верстат;

· рік виготовлення, дата введення в експлуатацію, нормативний строк служби;

· відомості про ремонт і технічне обслуговування, заміну окремих вузлів та агрегатів;

· поточна ціна продажу чи вартість заміщення аналогічною технікою;

· назва та реквізити фірми-виробника;

· інша інформація по об’єкту оцінки;

· відомості по додатковому приладдю, що не включаються у стандартну комплектацію верстата.

Якість ідентифікації й технічної експертизи машин та обладнання, що оцінюються, багато в чому залежить від повноти та об’єктивності необхідної інформації. Внутрішніми джерелами інформації служать інвентарні картки, технічні паспорти й описи, стандарти та технічні умови, акти прийняття-передачі, документи бухгалтерського обліку, а також додаткові відомості, отримані шляхом опитування спеціалістів і працівників підприємства. При укладенні договору на оцінку машин та обладнання вказується склад документів та строки їх надання адміністрацією підприємства для своєчасного початку оціночних робіт. Зовнішніми джерелами інформації можуть бути номенклатурні довідники, прейскуранти, каталоги, прайс-листи, бюлетені товарних бірж, рекламні матеріали на ярмарках і виставках, періодична преса, бази даних фірм-оцінщиків та інші інформаційні масиви.

Відносно до проблем оцінки, знос означає втрату вартості об’єкта в процесі його експлуатації чи тривалого зберігання, впливу науково-технічного прогресу та зовнішнього економічного середовища. Зменшення вартості відбувається внаслідок матеріального зносу, під яким слід розуміти втрату об’єктом корисних властивостей у результаті природних процесів, зносу конструктивних елементів під час експлуатації, а також під впливом зовнішніх негативних факторів (аварій, перевантажень, стихійних лих та ін.). Якщо вартість понизилася внаслідок втрати об’єктом конкурентоспроможності, падіння ринкового попиту порівняно з аналогічними об’єктами, то це свідчить про його техніко-економічне старіння (знос). Закордонні фахівці в галузі оцінки майна розподіляють техніко-економічне старіння та пов’язане з ним знецінення на три види: технологічне, функціональне та економічне (зовнішнє).

· Технологічне старіння прийнято вважати наслідком науково-технічного прогресу в сфері створення нових конструкцій, технологій і матеріалів, що проявляється у знеціненні пов’язаної з ними техніки порівняно з новими аналогами, які купуються за меншою ціною та потребують менших експлуатаційних витрат (обслуговування та ремонт).

· Функціональне старіння — це знецінення об’єкта в результаті невідповідності його параметрів і характеристик оптимальному техніко-економічному рівню, що забезпечує достатню для сучасного виробництва потужність, точність, надійність, енергоємність, екологічність та інші споживчі властивості.

· Економічне старіння — це знецінення об’єкта, зумовлене впливом зовнішніх факторів (зміна ринкової рівноваги попиту та пропонування, запровадженням законодавчих обмежень на використання певного виду устаткування через невідповідність екологічним чи ергономічним критеріям, погіршення якості сировини і т. ін.)

1. Метод «ефективного віку» — базується на висновках фахівця-експерта чи самого оцінщика щодо фактичного стану машини (обладнання) виходячи з її зовнішнього вигляду, умов експлуатації та інших факторів, а також припущень про можливість достовірного визначення строку служби об’єкта.

При використанні даного методу, аналогічно до визначення зносу будинків і споруд, використовуються такі терміни та визначення:

ü Строк служби (строк економічного життя) (С_С) — це період часу від дати встановлення до дати виведення з експлуатації об’єкта (чи повністю відпрацьовано ресурс об’єкта).

ü Залишковий термін служби (С_З) — прогнозована кількість років до виведення об’єкта з експлуатації (чи залишковий ресурс можливого напрацювання).

ü Хронологічний (фактичний) вік (С_Х) — кількість років, що минули від дати створення об’єкта (чи напрацювання).

ü Ефективний вік (С_Е) — різниця між строком служби і залишковим строком служби (чи розмір напрацювання об’єкта за минулі роки):

С_Е = С_С – С_З.

Відмінності фактичних вікових параметрів засобів праці визначають методичні особливості розрахунку коефіцієнта їх фізичного зносу:

1) для порівняно нового обладнання за нормальних умов експлуатації він визначається таким чином:

К_Ф = С_Х / С_С × 100 %;

2) для більш зношеного складного обладнання коефіцієнт розраховується за формулою:

К_Ф = (С_Е / (С_Е + С_З)) × 100 %;

3) для обладнання, що відпрацювало термін більший за строк його економічного життя, яке продовжує все ще працювати, хоча за бухгалтерськими документами на нього вже нараховано 100% зносу, коефіцієнт визначається таким чином:

К_Ф = ((С_Х – С^*_З) × С_Е) / × 100 %,

де С^*_З — залишковий строк служби, визначений експертним шляхом;

4) для капітально відремонтованого обладнання коефіцієнт визна­чається за формулою:

К_Ф = С_Е / С_С × 100%;

Ефективний строк служби визначається таким чином:

С_Е = С_{Х 1} k ₁ + С_{Х 2} k ₂ +... + С_Хi k_i,

де С_{Х 1}, С_{Х 2}, …, С_Хі — відповідно хронологічний вік частин об’єкта, які було капітально відремонтовано, та підпадаючих під ремонт; k ₁, k ₂, …, k_i — процентне співвідношення цих частин об’єкта в загальній їх сукуп­ності.

2. Метод експертизи стану передбачає залучення спеціалістів-експертів, у тому числі можливо й робітників служби головного механіка та ремонтних підрозділів підприємства, для оцінки фактичного стану обладнання та визначення рівня його фізичного зносу. Для того, щоб експерти керувалися єдиними критеріями оцінки зносу на основі накопиченого досвіду діагностичних робіт, складають спеціальні оціночні шкали.

ШКАЛИ ЕКСПЕРТНИХ ОЦІНОК ДЛЯ ВИЗНАЧЕННЯ СТУПЕНЯ ЗНОСУ ПРИ ОБСТЕЖЕННІ ТЕХНІЧНОГО СТАНУ МАШИН ТА ОБЛАДНАННЯ

Рівень зносу (знецінення), %	Характеристика технічного стану	Залишковий термін служби, %
	НОВЕ Обладнання нове, встановленеі ще не експлуатується, знаходиться у відмінному стані
	ДУЖЕ ДОБРЕ Практично нове обладнання, що недовго було в експлуатації і не вимагає ремонту та заміни деталей чи агрегатів
	ДОБРЕ Обладнання, що вже було в експлуатації, повністю відремонтоване чи відновлене
	ЗАДОВІЛЬНЕ Обладнання, що було в експлуатації, вимагає деякого ремонту чи заміни окремих незначних деталей, вузлів
	УМОВНО ПРИДАТНЕ Обладнання, що було в експлуатації, придатне до експлуатації, але вимагає значного ремонту або заміни головних (суттєвих) деталей, вузлів
	НЕЗАДОВІЛЬНЕ Обладнання, що було в експлуатації, вимагає капітального ремонту, такого як заміна основних робочих вузлів, основних агре- гатів
97,5	НЕПРИДАТНЕ ДО ЕКСПЛУАТАЦІЇ Обладнання, яке не має реальних перспектив продажу, крім реалізації за вартістю конструкційних (основних) матеріалів.	2,5

Коефіцієнт фізичного зносу визначається за наведеною шкалою або в залежності від фактичного стану об’єкта, оціненого експертним шляхом («добре», «задовільно» і т. ін.), або в залежності від прогнозованого залишкового терміну служби, вираженого у відсотках.

3. Метод зниження споживчих якостей відображає залежність основних параметрів потужності, продуктивності, надійності та інших характеристик машин та обладнання від їх зносу.

Коефіцієнт природного (звичайного) фізичного зносу розраховується на базі індексів зміни основних параметрів на момент оцінки, порівняно з вихідними значеннями, які мав об’єкт на момент введення в експлуатацію за формулою [5]:

,

де х ₁, х ₂, х ₃— значення основних параметрів на момент оцінки; х _1,0, х _2,0, х _3,0 — значення основних параметрів на початок експлуатації; а ₁, а ₂, а ₃ — показники степеня, що відображають силу впливу основних експлуатаційних параметрів на вартість об’єкта.

4. Метод зниження дохідності базується на припущенні, що накопичення фізичного зносу пропорційно знижує дохідність (прибутковість) роботи обладнання.

Коефіцієнт фізичного зносу обладнання за даним методом визнача­ється за формулою:

,

де П₀ — прибуток (дохід), що приносило обладнання на початку експлуатації; П₁ — прибуток (дохід) на момент оцінки.

Виступаючи наслідком науково-технічного прогресу, технологічне старіння пов’язано з появою нових моделей машин-аналогів, які порівняно з об’єктами оцінки коштують дешевше та забезпечують нижчі експлуатаційні витрати. З огляду на це, рівень знецінення діючих (оцінюваних) засобів праці через надлишкові капітальні витрати на їх придбання та підвищені експлуатаційні витрати можна визначити за допомогою коефіцієнта (К_ТО), який розраховується за такою формулою:

,

де КВ₀ і КВ₁ — повна вартість заміщення об’єкта оцінки та його відтворення; ЕВ₀ та ЕВ₁ — експлуатаційні витрати, характерні для оцінюваного об’єкта та його сучасного аналога.

Коефіцієнт знецінення об’єкта оцінки, унаслідок його функціонального знецінення, що зумовлює недовикористання параметрів продуктив­ності, потужності чи інших характеристик, визначається за такою формулою:

,

де К_ФО — коефіцієнт функціонального старіння; N _ф — фактична (реальна) потужність чи продуктивність об’єкта оцінки; N _р — розрахункова потужність чи продуктивність сучасного об’єкта-аналога; n — показник степеня, який ураховує вплив закону економії на масштабах (коефіцієнт «гальмування ціни», коефіцієнт Чілтона). Згідно зі світовою практикою, середнє значення цього коефіцієнта для більшості видів машин та обладнання приймається рівним 0,6—0,7 [6].

Економічне старіння машин та обладнання — це втрата ними вар­тості під впливом зовнішніх факторів. Тому інколи його називають зо­внішнім старінням (зносом). Серед причин економічного старіння слід виділяти падіння попиту на машинну техніку та виготовлювану на ній продукцію, зростання цінової конкуренції, скорочення ринкового пропонування та погіршення якості сировини, інфляційні процеси, законодавчі обмеження на права власності, погіршення акцизної політики та інші зовнішні зміни.

Витратний підхід базується на принципі заміщення і при оцінці машин та обладнання передбачає розрахунок витрат на відтворення або заміщення точної копії об’єкта оцінки чи його аналога, за вирахуванням втрат від усіх видів зносу, старіння та знецінення. Сутність витратного підходу полягає в тому, що в якості міри ринкової вартості приймаються повні витрати на відтворення (заміщення) обладнання, тобто витрати на його виготовлення і реалізацію (відпускна ціна підприємства-виробника), транспортування, встановлення, підключення та інші підготовчі роботи, необхідні для початку виробничого функціонування знарядь праці. Отримана на основі витратного підходу вартість може значно відрізнятися від її ринкового еквівалента, оскільки між витратами і корисністю немає прямого зв’язку. Незважаючи на це, даний підхід часто є єдино можливим при оцінці машин та обладнання спеціального призначення, унікальних об’єктів, виготовлених за індивідуальним замовленням, які не мають аналогів на ринку. Використання цього підходу також виправдано у випадку обчислення податків на майно, страхування транспортних та інших технічних засобів, судового розподілу майна.

Метод розрахунку за ціною однорідного об’єкта базується на припущенні, що собівартість виготовлення однорідного об’єкта, схожого за конструктивними, технологічними та іншими характеристиками і показ­никами на об’єкт оцінки, дорівнює його собівартості, оскільки форму­ється під впливом загальних для таких об’єктів виробничих факторів. У процесі розрахунку вартості, виходячи з ціни однорідного аналога, визначається повна собівартість об’єкта оцінки, яка формує основу для визначення відповідного показника даного засобу праці. У разі необхідності використовуються коригуючі коефіцієнти, що пов’язані з відмінностями у масі (об’ємі) конструкцій порівнюваних об’єктів і рівнях серійності їх виробництва.

Метод аналізу й індексації витрат є досить широко розповсюдженим прийомом приведення старої ціни (вартості) об’єкта до її сучасного рівня за допомогою коригуючих індексів. Для більшої точності розрахунків проводять не пряме індексування ціни об’єкта в цілому (як це відбувається при масовій переоцінці основних фондів, у т. ч. машин та обладнання), а індексують основні групи витрат, які формують його собівартість. У складі останніх виокремлюють матеріальні та енерговитрати, витрати на оплату праці та амортизацію. Для визначення структури витрат (частки окремих елементів у собівартості) використовують інформацію статистичних щорічників чи консультації з підприємствами-виробниками техніки.

Метод по-елементного розрахунку витрат використовують для визначення вартості унікальних об’єктів, виготовлених за індивідуальними замовленнями, які навіть у сучасних умовах, при незначних збірних роботах, можуть бути скомпоновані з самостійних, стандартизованих вузлів, пристроїв та агрегатів (що є на ринку) у готові засоби виробництва. Характерним прикладом може слугувати офісна і комп’ютерна техніка, оціночна вартість якої при по-елементному розрахунку визначається способом підсумування витрат на придбання окремих комплектуючих, їх транспортування та складання, враховуючи прибуток. Обсяг власних витрат виробника, пов’язаних зі складальними та монтажними роботами, приймається рівним 30—40 % від загальної вартості основних частин об’єкта.

Метод визначення собівартості за укрупненими (збільшеними) нормативами. Технологічна схожість різних за функціональним призначенням і конструкцією машин та обладнання (ткацький верстат, фасовочний автомат, пакувальна машина тощо) відкриває можливості їх оцінки на основі загального алгоритму та єдиних укрупнених нормативів виробничих витрат. Під укрупненими нормативами витрат розуміють відносні чи питомі показники витрати будь-яких виробничих ресурсів чи інших видів затрат на одиницю ключового фактора.

Порівняльний підхід ґрунтується на визначенні ринкової вартості машин та обладнання масового і серійного виробництва шляхом аналізу та порівняння цін недавнього продажу ідентичних чи аналогічних об’єктів. При виборі об’єктів порівняння, визначення відповідності їхніх основних характеристик об’єкта оцінки до уваги береться:

по-перше, функціональна схожість (ідентичність) основної функції, яку покликані виконувати порівнювані об’єкти;

по-друге, класифікаційна приналежність об’єкта оцінки і його аналога до одного класу (підкласу) чи виду за відповідним класифікатором об’єктів техніки;

по-третє, конструктивно-технологічна схожість, тобто подібність за конструкційною схемою, складу та однорідності елементів і в принципах технологічної дії.

Метод прямого порівняння базується на співставленні продажу об’єктів, ідентичних (аналогічних) з оцінюваним, щодо яких недавно відбулися комерційні угоди, чи відома інформація щодо ринкової ціни таких пропозицій. При ідентичності чи близькій схожості функціональних і параметричних характеристик аналізованих технічних засобів вносяться незначні поправки у вартість об’єкта оцінки, пов’язані в основному з його станом та особливостями місцезнаходження та умов ринку (умов продажу).

У випадку аналогового порівняння продажу вартість об’єкта-аналога коригується на всі відмінності від об’єкта оцінки. При цьому для визначення відновної вартості (ВВ) машин чи одиниці обладнання використовують наступну загальну формулу [7]:

,

де Ц_АН — ціна об’єкта-аналога на момент продажу; К_МО — коефіцієнт моменту оцінки, тобто індекс зміни вартості аналога з моменту його випуску до моменту оцінки; К_З.АН — коефіцієнт фізичного зносу (знецінення) аналога за період експлуатації з моменту випуску до моменту оцінки; К₁, К₂, К₃ … К _і — коригуючі параметричні коефіцієнти, що враховують відмінності технічних параметрів у об’єкта оцінки та аналога; даний коефіцієнт розраховується:

1) при відмінності параметрів не більше 20% за формулою:

,

2) при відмінності параметрів більше ніж 20% за формулою:

,

де П _і та П_{А і} — значення і -го параметра об’єкта оцінки та аналога; n — показник степеня, що характеризує силу впливу і -го параметра на ціну об’єкта (коефіцієнт гальмування ціни); К_КП — коефіцієнт відмінності комерційної привабливості, який характеризує співвідношення якісних властивостей у порівнюваних об’єктів (визначається експертним шляхом за допомогою балів); Ц_ДОП — ціна додаткових пристроїв на момент оцінки, наявність яких відрізняє порівнювані об’єкти; Ц_ТЗ — ціна товар­ного (фірмового) знака (наприклад, для комп’ютерів компаній Packard Bell вище у два рази за аналогічні комп’ютери IBM).

Метод статистичного моделювання ціни — особливість цього методу ґрунтується на тому, що оцінюваний вид обладнання виступає в якості представника певної сукупності однорідних об’єктів (параметричного ряду, класу машин) з відомою ціною. На основі інструментарію теорії статистики, параметричної та цінової інформації про об’єкти, що формують однорідну сукупність, розробляється математична модель залежності ціни від одного чи декількох параметрів. На базі сформованої моделі розраховують середньостатистичну ціну об’єкта оцінки, до якої вносяться поправочні коригування, пов’язані з наявністю додаткових пристроїв і/або товарного знака.

Дохідний підхід полягає у визначенні поточної вартості об’єкта майна як сукупності майбутніх доходів від його використання і реалізується в методах дисконтованих доходів, прямої капіталізації доходів та рівновеликого аналога.

Дата добавления: 2014-11-16