Право суперфиция

Структура и режим эмфитевсиса

Эмфитевсис состоит в вещном отчуждаемом и передаваемом пра­ве на чужую недвижимость, которое наделяет «эмфитевту» самыми широкими полномочиями относительно вещи, с обязанностью вно­сить «цеденту, концессионеру» ежегодную плату. О том же, что у кон­цессионера сохраняется право на недвижимость, которое в отличие от «dominium utile» эмфитевты называют в юриспруденции «dominium eminens»¹, свидетельствует, помимо ежегодной оплаты, еще и тот факт, что «явный» собственник может востребовать недвижимость всякий раз, как не была внесена плата за два года («переход»), и что он в случае равенства условий пользуется предпочтением перед любым дру­гим приобретателем недвижимости («преимущество»). Для этого на эм­фитевту возлагается обязанность предварительно извещать «явного» соб­ственника обо всех поступающих предложениях, с тем чтобы позво­лить ему воспользоваться таким правом, и в случае отчуждения недвижимости другим лицам он обязан выплатить собственнику 2% полученной цены как компенсацию за одобрение (хотя бы даже мол­чаливое) отчуждения («лаудемий»).

Эмфитевсис образуется по соглашению сторон (договор об эмфи-тевсисе) и по завещательному распоряжению. Прекращается он, по­мимо передачи, вследствие уничтожения недвижимости, слияния («вы­куп» или «освобождение»), отказа, истечения назначенного срока.

Из поглощающего характера античного господства, которое, как было сказано, распространяется на недра земли и на вышележащий воздух, возник принцип «superficies solo cedit»: все то, что возведено на

Противопоставление «dominium eminens» (явной собственности) и «dominium utile» (полезная собственность) вторично. Первоначально средневековые юристы прибегали к оппозиции «utile — directum» по аналогии с римским названием исков: «actio directa» — «actio utilis» (прямой иск — иск по аналогии). «Dominium directum» указывало на вещное право сеньора, «dominium utile» — вассала. Термин «dominium eminens» относится к верховной особенности государства (короны), которая выражается в сборе поземельного налога, являясь, по сути, не част­ным, а публичным полномочием. Применительно к эмфитевсису эта терминоло­гия оправдана тем, что эмфитевта, не будучи номинально собственником учас­тка, обладает всеми полномочиями собственника, a canon, который он обязан платить за пользование участком, представляет собой налог, а не ренту, как у обычного арендатора.

чужой земле, в силу приращения (inaedifwatio, § 142) принадлежит собственнику участка.

Однако начиная с республиканской эпохи государство обычно предоставляло частным лицам льготу административного характера, которая заключалась в праве строить на общественных землях и пользо­ваться возведенным зданием вечно или в течение определенного вре­мени в обмен на уплату solarium (земельный налог). В подражание это­му аналогичные отношения по частной земле сложились и между час­тными лицами, причем рассматривались они как аренда (§ 244) или как купля-продажа (§ 243), в зависимости от того, устанавливалось ли соответствующее возмещение в форме годовой арендной платы или цены, уплачивавшейся ипа tantum, единократно. Однако вследствие особого характера отношений первое время претор давал арендатору или покупателю специальный интердикт de superficiebus (аналогичный интердикту uti possidetis, § 168), а впоследствии еще и новый иск, с тем чтобы защитить арендатора или покупателя как от собственника земли, так и от третьих лиц, причем не только от возможных помех, но и от того, чтобы необходимо было вновь получать право пользова­ния поверхностью земли от всякого, кто сделается ее собственником.

В итоге отмеченного исторического развития (вследствие предос­тавления «суперфициарию» защиты, в общем и целом аналогичной защите собственника) на свет появилось новое вещное право на чу­жую вещь («superficies»), установившееся в юстиниановском праве как отчуждаемое и передаваемое право, дававшее своему носителю («су­перфициарию») право пользования участком в обмен на уплату соот­ветствующего возмещения. Право это образовывалось по договору или на основе завещательного распоряжения и прекращалось по тем же основаниям, что и эмфитевсис, за исключением переноса (§ 184).

Глава VII. Залог и ипотека

§ 186. Историческое развитие

Рассмотренные до сих пор вещные права на чужую вещь относятся к правам «пользования». Рассмотрим теперь «залоговые» вещные пра­ва, которые направлены на то, чтобы усилить позиции кредитора, в значительной степени обеспечивая ему осуществление его права тре­бования (§ 197).

В античном ius civile было известно очень серьезное обеспечение, mancipatio flduciae causa («фидуциарная манципация»), в силу которой должник передавал кредитору собственность на свою вещь с ручатель­ством, которое вначале основывалось просто на добросовестности fides) кредитора, что когда долг будет погашен, тот осуществит обратную передачу вещи.

Чтобы избежать неудобств, возникающих в связи с передачей соб­ственности, уже довольно скоро (не позднее III в. до н. э.) стали пользо­ваться институтом «залога», который состоял в передаче кредитору простого держания вещи должника в обеспечение долга, с тем важ­ным следствием, что, поскольку собственником залога оставался «долж­ник-залогодатель», он мог его истребовать с «кредитора-залогодержа­теля», когда выплатит долг.

Из-за того, что залог был куда удобнее в сравнении cflducia, уже довольно скоро у него появилась полная юридическая защита, посколь­ку на «кредитора-залогодержателя» (хотя он и был, собственно гово­ря, всего лишь «держателем») была распространена интердиктная за­щита, которой удостаивался «владелец» (§ 168).

Между тем начиная с первых десятилетий II в. до н. э. на практике стал развиваться еще один институт обеспечения, основанный не на передаче вещи (pignus datum), а на соглашении сторон (pignus conventum, залог по соглашению).

Изначально он находил применение в случае аренды недвижимо­сти, когда арендаторы, естественно, размещали там мебель, предметы домашнего обихода, орудия труда, рабов, животных (invecta et illata, «введенное и внесенное»), договариваясь с арендодателями, что эти вещи служат обеспечением уплаты арендной платы, хотя и будут оста­ваться во владении должников.

Претор защищал эти договоренности, отказывая арендатору го­родской недвижимости в interdictum de migrando (о переселении), когда тот, несмотря на противодействие арендодателя, желал вынести из здания invecta et illata, не уплатив квартплаты.

Для арендодателей недвижимости в сельской местности защита была более непосредственной: в середине I в. до н. э. претор Сальвий ввел специальный интердикт, названный в честь ntro Salvianum, согласно которому арендодатель приобретал владение invecta et illata, которые несостоятельный колон хотел тайно вынести с земельного участка.

Однако такого интердикта было недостаточно, поскольку его можно было обратить лишь против колона, но не против третьих лиц, кото­рые овладели invecta et illata. По этой причине его подкрепили, введя actio in rem, называемую Serviana (быть может, в связи с тем, что иск был предложен юристом Сервием Сульпицием Руфом), который можно было обращать erga omnes. Впоследствии иск был как utilis (§ 79) под названием actio quasi Serviana или hypothecaria распространен на все прочие случаи залога, о котором договорились без передачи владения. Лишь с этого момента (т. е. с введения вещно-правовой защиты erga omnes) залог появляется в качестве вещного права в двух формах — pignus datum и pignus conventum.

В юстиниановской системе имелось два разных института: pignus (залог), которым обременялись движимые вещи с передачей права владения (datio pignoris), и hypotheca (ипотека), которой обременялась недвижимость, остававшаяся до уплаты долга во владении должника.

Дата добавления: 2014-11-18