Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах 4 страница

а) сільськогосподарські угіддя;

б) несільськогосподарські угіддя.

До сільськогосподарських угідь належать: рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища, перелоги. Рілля — це землі, що розорюються за правилами агротехніки, для вирощування зер­на, цукрових буряків, соняшника, овочевих, баштанних та інших сільськогосподарських культур. Багаторічні насадження — зе­мельні ділянки, на яких вирощуються плодово-ягідні дерева і кущі, що плодоносять протягом тривалого періоду (сади, вино­градники, хміль, смородина, аґрус та інші). До багаторічних на­саджень належать також земельні ділянки, засаджені деревами і чагарниками з метою боротьби з суховіями, снігозатримання тощо. їх основне призначення — збереження корисних власти­востей землі, сіножатей і створення сприятливих умов для ве­дення сільського господарства на землях, які охороняються.

До сіножатей належать сільськогосподарські угіддя, на яких вирощується трав'яниста рослинність для відгодівлі худоби. Па­совища — природні і штучні сільськогосподарські угіддя, на яких вирощується трав'яниста рослинність з метою випасання худоби. Перелоги — це сільськогосподарські угіддя, як правило, рілля, які тимчасово виведені з активного сільськогосподарсько­го обробітку (розорювання) з метою природного відновлення ро­дючості ґрунтів.

До земель сільськогосподарського призначення належать та­кож несільськогосподарські угіддя. їх складають шляхи і прогони, полезахисні смуги та інші захисні насадження, крім тих, що відне­сені до земель сільськогосподарського призначення, землі під гос­подарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації.

За загальними правилами, землі, придатні для потреб сільсько­го господарства, повинні надаватися насамперед для сільськогос­подарського використання. Визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, провадиться на підставі даних державного земельного кадастру. Для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово-комунального господарства, за­лізниці й автомобільних шляхів, ліній електропередачі та зв'яз­ку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов'язаних із веденням сільськогосподарського виробництва, на­даються переважно несільськогосподарські угіддя або сільсько­господарські угіддя гіршої якості (ст. 23 ЗК України).

Порівняльний аналіз статей 22 і 23 ЗК України свідчить про наявність розбіжностей у змісті несільськогосподарських угідь у складі земель сільськогосподарського призначення. У статті 22 ЗК України подано перелік об'єктів, що можуть бути розташо­вані на несільськогосподарських угіддях із застереженням через слово «тощо», тобто існує можливість розташування на таких землях інших об'єктів, не перерахованих у статті 22 ЗК України. Разом із тим, у ст. 23 ЗК України міститься інший перелік об'єктів, для будівництва яких надаються переважно несіль­ськогосподарські угіддя або сільськогосподарські угіддя гіршої якості.

З розумінням сприймається належність до несільськогоспо-дарських угідь із земель сільськогосподарського призначення для будівництва на них об'єктів, передбачених ст. 22 ЗК України, оскільки такі об'єкти використовуються як сільськогосподар­ськими виробниками у процесі сільськогосподарського вироб­ництва (шляхи, прогони, захисні насадження, господарські будівлі тощо), так і особами, що не пов'язані з веденням сільсько­го господарства, але використання ними перелічених об'єктів обумовлено спільними інтересами сільського населення і со­ціального життя. Такі землі називаються землями подвійного ви­користання. Наприклад, на території населеного пункту сільсь­кий двір розташований на площі 0,60 гектара або перевищує площу земельної ділянки для житлової забудови у селі розміром 0,25 гектара. Цілком обґрунтованою була норма ЗК України 1992 р., яка класифікувала такий двір як підсобне господарство, що не ототожнювалося із сільським житловим будинком. Неви­правданим є вміщення у ст. 23 ЗК України 2001 р. під назвою «Пріоритетність земель сільськогосподарського призначення» п. З, згідно з яким для будівництва промислових та інших об'єктів надаються переважно несільськогосподарські угіддя.

Кожний із цих видів сільськогосподарських земель має своє призначення.

Якщо ж порівнювати норму ЗК України з нормою Закону України «Про плату за землю»¹, то слід відзначити, що останній не виділяє інших, крім сільськогосподарських угідь, земель сільськогосподарського призначення.

За конкретними цілями використання землі сільськогоспо­дарського призначення поділяються на землі:

а) для ведення громадянами особистого селянського госпо-
дарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання
худоби;

б) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

¹ ВВР. — 1996. — №5. — Ст. 238.

в) для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового
досвіду і ведення у зв'язку з цим сільського господарства;

г) для ведення підсобного господарства несільськогосподар-ськими підприємствами, установами та організаціями, громад­ськими об'єднаннями та релігійними організаціями;

ґ) для ведення сільського господарства іншими організаціями.

Дещо інакше визначається склад земель сільськогосподар­ського призначення, що належать на праві власності чи на праві землекористування виробникам товарної сільськогосподарської продукції (особистим селянським та фермерським господар­ствам, приватним сільськогосподарським підприємствам, сільсь­когосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціо­нерним товариствам, сільськогосподарським товариствам з об­меженою відповідальністю). До складу належних їм земель входять богарні, зволожувальні чи осушені землі. Останні дві групи земель називають меліорованими землями. Богарними є звичайні природні землі, що використовуються для вирощуван­ня рослинницької продукції, без впливу на їх стан засобів меліорації. Зволожувальні землі як один із підвидів меліорова­них земель — це землі, які з метою підвищення їх ефективності в умовах засухи зволожуються меліоративними засобами (меліо­ративними системами, гідроспорудами). Осушені — це заболо­чені землі, які за допомогою меліоративних засобів осушені та приведені у придатність для виробництва сільськогосподарської продукції. Зволожувальна меліорація земель широко застосо­вується в південних регіонах України.

Віднесення земель сільськогосподарського призначення до того чи іншого виду певною мірою позначається на їх правовому режимі, зокрема на суб'єктному складі власників землі чи зем­лекористувачів, розмірі земельних ділянок, що їм передаються у власність чи надаються у користування, на порядку розгляду зе­мельних спорів, розмірі плати за землю тощо.

Так, суб'єктами права приватної власності на землі сільсько­господарського призначення можуть бути громадяни та юри­дичні особи України (ст. 22 ЗК України). Для ведення особисто­го селянського господарства громадянам можуть передава­тися у приватну власність земельні ділянки розміром не більше двох гектарів (ст. 121 ЗК України). Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для веден­ня особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

2. Правовий режим земельних ділянок державних сільськогосподарських підприємств та організацій

Землі сільськогосподарського призначення можуть належа­ти суб'єктам земельних відносин на праві приватної, комуналь­ної і державної форм власності, а також на праві користування земельною ділянкою, зокрема на умовах оренди. Законом України «Про форми власності на землю» від ЗО січня 1992 р.¹ і ЗК України в редакції від 13 березня 1992 р.² було встановлено право приватної і колективної власності громадян на землю³. Про право комунальної власності на землю в цих актах законодав­ства в той час не йшлося. Це пояснюється тим, що в період прий­няття згаданих законів комунальна власність вважалася різно­видом державної власності. Державна власність на майно тоді поділялася на загальнодержавну і комунальну власність.

З прийняттям Конституції України правовий режим кому­нальної власності змінився. У Конституції України немає такого різновиду права власності, як «загальнодержавна». У статті 41 Конституції України, якою закріплено право приватної влас­ності, зазначено, що «громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комуналь­ної власності відповідно до закону».

¹ ВВР.— 1992. — №30. — Ст. 411. ² ВВР. — 1992. — № 25. — Ст. 354. ³ ВВР. — 1991. — № 20. — Ст. 249; 1992. — № 38. — Ст. 562.

Згідно зі ст. 83 ЗК України в редакції від 25 жовтня 2001 р. до комунальної власності належать землі територіальних громад сіл, селищ і міст. Суб'єктами права власності на землі кому­нальної власності виступають безпосередньо територіальні гро­мади або сільські, селищні, міські ради. До повноважень Верхов­ної Ради Автономної Республіки Крим, обласних і районних рад у галузі земельних відносин на відповідній території належать розпорядження землями, що знаходяться у спільній власності територіальних громад.

У статті 84 ЗК України записано, що у державній власності перебувають всі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Право державної власності на землю набу-вається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, облас­них, Київської та Севастопольської міських, районних держав­них адміністрацій центральними органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів, державних органів приватизації відповідно до закону.

Згідно зі ст. 142 Конституції України земля, що перебуває у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у міс­тах, є матеріальною основою місцевого самоврядування. Об'єкти їхньої спільної власності перебувають в управлінні районних і обласних рад.

Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21 травня 1997 р. (п. З ст. 15) також встановлено, що земля нале­жить територіальним громадам сіл, селищ і міст на праві комунальної власності.

На відміну від ЗК України 1992 р., що діяв до прийняття нової Конституції України, первинними суб'єктами комунальної влас­ності на землю Конституція України 1996 р. визнає не адмініст­ративно-територіальні одиниці в особі обласних, районних, міських, селищних і сільських рад, а відповідні територіальні громади, які складаються із жителів сіл, селищ і міст. Тим самим Конституція України послідовно підводить до того, що кому­нальна власність є різновидом публічної власності, яка не нале­жить державі. Від імені та в інтересах територіальних громад суб'єктами права комунальної власності є відповідні органи місцевого самоврядування.

До повноважень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних і районних рад у галузі земельних відносин на­лежить розпорядження землями, що знаходяться у спільній власності територіальних громад.

Це правило стосується земель усіх категорій, що знаходяться за межами населених пунктів і в межах території відповідного населеного пункту, зокрема і земель сільськогосподарського призначення.

Питання права державної і комунальної власності на землі сільськогосподарського призначення чи права користування ними будуть більш зрозумілими, якщо розглядати їх через об'єктно-суб'єктний склад земельних правовідносин. Об'єктом права у земельних правовідносинах виступає земля сільськогос­подарського призначення або ж конкретна земельна ділянка цієї категорії земель. Щоб узгодити землю як об'єкт права з суб'єкта­ми правовідносин треба відповісти на запитання: кому в Україні належить земля або ж земельна ділянка і хто здійснює на неї правомочності суб'єкта права.

Так, згідно зі ст. 13 Конституції України земля, яка знахо­диться в межах території України, є об'єктом права власності Українського народу. Від його імені права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Стаття 14 Конституції України закріплює, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Отже, суб'єктами права власності на землю виступають громадяни України, які у сукупності складають Український народ, юри­дичні особи і держава.

Правомочності і повноваження Верховної Ради України, Пре­зидента України і Кабінету Міністрів України зі здійснення пра­ва власності та їх межі у формі функцій і повноважень визначені Конституцією України (статті 85,92,102,106,116) і спеціальними законами про них; повноваження Автономної Республіки Крим— статті 137, 138 Конституції України і ст. 28 Конституції Автономної Республіки Крим, ст. 13 ЗК України; органів місце­вого самоврядування — статтями 13, 14, 142 Конституції Украї­ни, статтями 25, 26, 27, 43,44 Закону України «Про місцеве само­врядування в Україні», статтями 9-12 ЗК України;

— правомочності юридичних осіб — статтями 14,36 Конституції України, статтями 23-40 ЦК України; статтями 80,82 ЗК України;

— правомочності громадян — статтями 13, 14, 41 Конституції України; статтями 9-22 ЦК України; статтями 80, 81 ЗК України.

Здійснюючи права власника Українського народу на землю, Верховна Рада України як орган законодавчої влади визначає засади державної політики в галузі використання землі як одно­го з видів природних ресурсів, встановлює правовий режим власності, приймає закони про землю, якими регулює земельні відносини в Україні. До її повноважень належить також встанов­лення і зміна меж районів і міст, погодження питань, пов'язаних із вилученням (викупом) особливо цінних земель.

Здійснюючи права власника Українського народу на землю Президент України як глава держави виступає гарантом додер­жання Конституції України, прав і свобод людини і громадянина, зокрема і прав на землю. Він сприяє створенню і функціонуван­ню відповідних механізмів забезпечення повної та безперешкод­ної реалізації прав людини і громадянина на землю, їхнього за­хисту, а в необхідних випадках — і поновленню.

Здійснюючи права власника Українського народу на землю, Кабінет Міністрів України як вищий орган у системі органів виконавчої влади забезпечує виконання Конституції і законів України, актів Президента України, вживає заходів щодо забез­печення прав і свобод людини і громадянина, зокрема і прав на землю, забезпечує рівні умови розвитку всіх форм власності на землю і здійснює управління землями, які належать до дер­жавної власності відповідно до закону. До повноважень Кабінету Міністрів України в галузі земельних відносин також належить: розпорядження землями державної власності в межах, встанов­лених ст. 13 ЗК України: викуп земельних ділянок для суспіль­них потреб, організація ведення державного земельного кадаст­ру, державного контролю за використанням та охороною земель, здійснення землеустрою та встановлення порядку проведення моніторингу земель тощо.

До повноважень центрального органу виконавчої влади з пи­тань земельних ресурсів в галузі земельних відносин належить: ведення державного земельного кадастру, зокрема державної реєстрації земельних ділянок; реформування земельних відно­син; продаж земель сільськогосподарського призначення, крім земель, переданих у приватну власність, та земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації. Пев­ними функціями і повноваженнями щодо розпорядження земля­ми державної власності на відповідній території наділені Кабінет Міністрів Автономної Республіки Крим, місцеві державні адміністрації, державні органи приватизації в межах встановле­них ЗК України, Законом України «Про місцеве самоврядуван­ня» та іншими законодавчими актами.

Органи місцевого самоврядування в межах своїх повнова­жень здійснюють права власності Українського народу, а та­кож права власності територіальних громад. Це означає, що вони здійснюють правомочності управління щодо земель, які віднесені до державної форми власності, а також права власни­ка щодо земель, які належать територіальним громадам на праві комунальної власності та їх спільної власності. Крім цьо­го, органи місцевого самоврядування в межах наданих їм ЗК України повноважень здійснюють регулювання земельних відносин, що виникають на їх території незалежно від форм власності. Так, до відання галузі регулювання земельних відно­син належать:

— розпорядження землями територіальних громад;

— надання земельних ділянок комунальної власності у влас­ність громадян та юридичних осіб, передача їх у користування, зокрема на умовах оренди;

— вилучення земельних ділянок із земель комунальної влас­ності;

— викуп земельних ділянок для суспільних потреб відповід­них територій громад сіл, селищ, міст;

— справляння плати за землю;

— координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів;

— обмеження, тимчасова заборона (зупинення) використання земель громадянами та юридичними особами у разі порушення ними вимог земельного законодавства;

— здійснення державного контролю за використанням та охо­роною земель, додержанням земельного законодавства;

— інформування населення щодо вилучення (викупу), надан­ня земельних ділянок;

— вирішення земельних спорів тощо.

Громадяни та юридичні особи України можуть набувати у власність права приватної власності на земельні ділянки із зе­мель сільськогосподарського призначення для:

— ведення фермерського господарства;

— ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарно­го сільськогосподарського виробництва.

Зі змісту статей 81, 82 ЗК України випливає, що громадяни та юридичні особи України можуть бути суб'єктами права влас­ності на землі сільськогосподарського призначення для пере­лічених вище цілей, а також у розмірах, встановлених для кож­ного виду цільового призначення земельної ділянки.

Наприклад, юридичні особи України мають право придбати у приватну власність земельну ділянку для виробництва товарної сільськогосподарської продукції.

Земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель, а також для дачного і гараж­ного будівництва можуть надаватися у власність громадянам України та юридичним особам України, іноземних держав та особам без громадянства за договорами купівлі-продажу для здійснення підприємницької діяльності в межах населених пунктів. При цьому громадяни та юридичні особи іноземних дер­жав та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення.

Наведене вище свідчить, що органи виконавчої влади, які наділені повноваженням розпоряджатися землями державної власності, територіальні громади сіл, селищ і міст безпосеред­ньо, а також їх ради як органи місцевого самоврядування наділені правом розпоряджатися належними їм землями кому­нальної власності. Вони мають право використовувати належні їм землі за рішенням уповноважених органів у повному обсязі, передбаченому ЗК України, зокрема відчужувати в установле­ному порядку громадянам і юридичним особам для використан­ня їх за цільовим призначенням. Вони вправі в порядку привати­зації передати частку земель у власність громадян України, які мають на це право. Вони також можуть надати земельні ділянки із земель державної і комунальної власності державним підпри­ємствам і організаціям для підприємницької, сільськогосподар­ської, науково-дослідної та іншої діяльності на підставі праві постійного чи тимчасового користування.

Такими повноваженнями щодо розпорядження спільними землями територіальних громад наділені Верховна Рада Авто­номної Республіки Крим, обласні та районні ради.

Відповідно до ст. 24 ЗК України державним і комунальним сільськогосподарським підприємствам, установам та організа­ціям надаються земельні ділянки із земель державної і комуналь­ної власності у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей та ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Державні і комунальні сільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб.

У разі ліквідації державного чи комунального підприємства, установи чи організації земельні ділянки, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням здебільшого районної чи обласної державної адміністрації, а в окремих випадках — за по­становою Кабінету Міністрів України або органу місцевого само­врядування, відповідною виконавчою владою переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридичним особам для використання їх за цільовим призначенням, тобто для виробництва сільськогосподарської продукції, а договори оренди земельних ділянок припиняються.

Сільськогосподарські державні підприємства, установи та ор­ганізації мають право самостійно господарювати на земельній ділянці, що належить їм на праві постійного користування чи оренди, і зобов'язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням, дотримання вимог законо­давства про охорону довкілля.

Незважаючи на те, що майже всі державні підприємства, а разом із ними належні їм на праві постійного користування зе­мельні ділянки приватизовані, ЗК України передбачає мож­ливість подальшої приватизації земель державних і комуналь­них сільськогосподарських підприємств, установ та організацій в порядку, передбаченому ст. 25 ЗК України.

Оскільки у державній і комунальній власності залишилися лише сільськогосподарські науково-дослідні і навчальні закла­ди, то очевидно, що планується подальша їх руйнація з метою зміни державної і комунальної власності на землю на приватну. Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі зе­мельних ділянок у власність працівникам цих підприємств, установ та організацій, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа з ви­значенням кожному з них земельної частки (паю).

Рішення про приватизацію земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств приймають органи виконав­чої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень за клопотанням працівників цих підприємств. Площа земель, що передаються у приватну власність громадян, становить різницю між загальною площею земель, що перебували у постійному користуванні сільськогосподарських підприємств, і площею земель, які залишаються у державній чи комунальній власності (лісогосподарське призначення, водний фонд, резерв­ний фонд), загальний розмір обчисленої для приватизації площі сільськогосподарських угідь поділяється на загальну кількість осіб, що мають право на безоплатне отримання земельної ділянки у власність. Вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) працівників відповідних підприємств та пенсіонерів з їх числа є рівними. Розміри земельних ділянок, що виділяються для працівників державних закладів, підприємств і організацій культури, освіти та охорони здоров'я і пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості або селищах місько­го типу, не можуть перевищувати норм безоплатної передачі зе­мельних ділянок громадянам, встановлених законом для ведення особистого селянського господарства, тобто не більше двох гек­тарів. У разі приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств за рахунок частини сільсько­господарських угідь цих підприємств, які перебувають у їхньому постійному користуванні, створюється резервний фонд земель.

Площа сільськогосподарських угідь, які виділяються у ре­зервний фонд, може складати до 15 % площі всіх сільськогоспо­дарських угідь. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування приймають рішення про створення резервного фонду земель, погоджують його місце розташування з працівни­ками цих підприємств та іншими особами, що мають право на отримання земельної частки (паю). Резервний фонд земель пе­ребуває відповідно у державній або комунальній власності і при­значається для подальшого перерозподілу та використання за цільовим призначенням.

У разі приватизації земель державних і комунальних під­приємств їхнім працівникам та іншим переліченим вище особам безоплатно передаються безпосередньо у приватну власність зе­мельні ділянки у розмірі земельної частки (паю), а не серти­фікати на право на земельну частку (пай), видача яких передба­чена нормами земельного права щодо приватизації земель ко­лективних сільськогосподарських підприємств, які і є підставою для одержання земельної ділянки в натурі (на місцевості) у розмірі земельної частки (паю).

Приватизація земельних ділянок працівниками державних і комунальних сільськогосподарських підприємств та іншими прирівняними до них особами здійснюється лише у разі прива­тизації цих підприємств. На відміну від цього члени колективних сільськогосподарських підприємств одержували право на умов­ну земельну частку (пай), що підтверджувалося сертифікатом, незалежно від того, чи функціонувало, чи ліквідовувалося ко­лективне сільськогосподарське підприємство (КСП). Член КСП має право на отримання земельної ділянки у розмірі земельної частки (паю) у разі виходу із КСП або ж у разі його ліквідації.

Треба підкреслити, що приватизації підлягають лише сільсько­господарські угіддя, а не всі землі, що перебувають у постійному користуванні державних і комунальних сільськогосподарських підприємств (ч. 6 ст. 25 ЗК України). Не підлягають приватизації, зокрема, землі лісогосподарського призначення, водного фонду і резервного фонду, які входять до складу земель державних і ко­мунальних сільськогосподарських підприємств, що приватизу­ються.

Дата добавления: 2014-11-20