Понятие и сущность недвижимости

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.

В советский период, после отмены частной собственности на землю, деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (и площади).

До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды».К ним относятся предметы производственно­го и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жи­лые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), функцио­нирующие в своей натуральной форме, использующиеся в на­родном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряющие своей потребительской формы. Ос­новные фонды – основная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие более узко, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

Основные классификации, которые использовались в СССР и до настоящего времени применяются в РФ, относятся только к основным фондам.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законо­дательно закреплен Гражданским кодексом Российской Феде­рации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.

Статьей 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

– К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

– Критерий второй группы – прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.

– Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они – недвижимое имущество.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (ст. 130 ГК).

В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия»:

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации.

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима.

Можно сказать, что, независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях, недвижимое имущество – это объекты с юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные акты:

- земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав);

- участки недр (там же);

- обособленные водные объекты (там же);

- леса (там же);

- многолетние насаждения (там же);

- здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе части зданий;

- сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

- нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации прав; в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);

- жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

- части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке);

- квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК);

- части квартир (ст. 558 ГК); в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке); жилые помещения в коммунальных квартирах;

- иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 288 ГК);

- дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

- садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

- гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);

- другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

- объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»);

- предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК,
ст. 1 Закона о регистрации прав)[1].

Понятие «недвижимость», как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

• наименование – знак (термин), закрепленный за объек­том, в данном случае – это «недвижимость»;

• содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др;

• объем – множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории – здания, сооружения и т. д.

В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него.

В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

С учетом сказанного, можно предложить следующий уточненный набор основных понятий[2].

Вещь – это физическая сущность (субстанция) экономического блага.

Имущество – это вещь плюс пакет имущественных прав, т. е. прав субъектов, имеющихэту вещь в пользовании, владении, распоряжении и др., а также имеющихв этой вещи иные, законодатель­но закрепленные интересы, в том числе права неосновных пользователей – арендаторов, кредиторов.

Собственность – это вещь плюс (полное, исключительное) право собственности какого – либо правообладателя на вещь – без обременения этого права правомочиями иных субъектов права (без от­ношений с кредиторами, с обладателями права установления сервитутов, с инспекцией охраны памят­ников и др.).

Имущество – это собственность плюс обременения, т. е. вещь плюс (полное) право собственно­сти плюс обременения.

Интеллектуальная (нематериальная) собственность – это (полное, исключительное) право соб­ственности на нематериальную сущность экономического блага (в этом виде собственности вклад ма­териальной субстанции либо отсутствует вовсе, либо может считаться пренебрежимо малым).

Недвижимая собственность – это недвижимая вещь плюс (полное) право собственности на нее.

Дата добавления: 2014-11-20