Характеристика земельных участков

Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля[11] – естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли (земельного участка)[12] как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи – части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и средством производства, и предметом труда, и всеобщим местом проживания всех поколений людей.

В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами и правами на них.

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в Государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельные участки отграничи­ваются друг от друга на местности в натуре и отображаются на картах, планах (чертежах). Границы земельного участка отражаются на плано­во - картографических материалах, являющихся неотъемлемой частью документов, удостоверяющих право на землю.

Земля территории РФ может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

К государственным землям отнесены федеральные земли и земли субъектов Федерации.

Муниципальные земли – это земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям. Земли в пределах границ муниципального образования, не отнесенные к государственной, частной и иной собственности, а также земли, приобретенные органами местного самоуправления за пределами черты муниципального образования, также являются землями собственности муниципального образования.

Земельный участок, который относится к государственной или муниципальной собственности и может находиться в общедоступном, свободном пользовании, является земельным участком общего пользования.

Земельный участок, находящийся в пользовании одного лица или ограниченного круга лиц, признается обособленным земельным участком.

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми.

Делимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием.

В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым. Например, не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не дoпycкaeтcя раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием.

Земельная доля (пай) – это доля в праве на земельный участок при совместно – долевой форме собственности земельного участка. Порядок установления долей (паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также порядок владения, пользования и распоряжения земельными долями (паями) устанавливается законодательством.

Земельная доля устанавливается в натуре и в стоимостном выражении.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть:

- незастроенными, но предназначенными под строительство;

- застроенными;

- под объектами незавершенного строительства;

- занятыми парками и лесными насаждениями;

- под ветхой застройкой, подлежащей сносу: под объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям;

- свободными.

Все земли используются в соответствии с установлен­ным для них правовым режимом.

Правовой режим земельного участка определяет совокупность правил использования и включения в граждан­ский оборот, охраны, учета и мониторинга, которые устанавливаются зе­мельным, лесным, водным и иным законодательством и распространя­ются на земли определенной категории. Правовой режим включает целевое назначение и разрешенное использование. На землях, отне­сенных к нескольким категориям, действуют все правила и ограниче­ния, установленные для соответствующих категорий. При этом при­оритет имеет категория земель более строгого правового режима.

Целевое назначение земель – это разрешенное законом использова­ние земли для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц. Оно определяется порядком, условиями и использованием земель для конкретных целей на основании градостроительной и землеустро­ительной документации.

Целевое назначение земель указывается в следующих документах Государственного земельного кадастра и документах, удостоверяющих право на землю:

• государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;

• свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей;

• свидетельство на право собственности на землю;

• свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей;

• договор аренды на земельный участок (земельную долю);

• договор временного пользования землей.

Разрешенное использование земель – использование земель с учетом целевого назначения, установленных ограничений (обременений), сервитутов. Разрешенное использование земель определяется на ос­нове зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать ряд требований (вне зависимости от прав на данный земельный участок):

- запрещение использования земель способами, которые ведут к деградации земель и снижению плодородия почв или ухудшению ок­ружающей природной среды;

- ограничение по плотности, высоте, глубине застройки в соот­ветствии с градостроительной документацией и строительными нор­мами и правилами;

- сохранение зеленых насаждений;

- установление предельно допустимых норм нагрузки на окружа­ющую природную среду (размещению социально–культурных, жилищно - бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соот­ветствующих зонах);

- иные требования, установленные как федеральным и региональ­ным законодательством, так и нормативными правовыми актами ор­ганов местного самоуправления (использование видов деятельности, оказывающих отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность и др.).

Разрешенное использование земель определяется органами мест­ного самоуправления и указывается в правоустанавливающих доку­ментах, а также в документах государственного учета и регистрации; самовольное изменение разрешенного использования земель не допускается.

Минимальный размер земельного участка, передаваемого гражданам для разрешенного использования, устанавливается соответ­ствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Отнесение земель к той или иной категории, перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами России[13] и законами субъектов РФ:

• Правительством РФ в отношении земель федерального значения, в том числе особо охраняемых территорий федеральной собственности, лесного фонда в лесах первой группы;

• органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления в отношении земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда в лесах второй и третьей группы;

• органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении земель лесного фонда в лесах первой группы для развития поселений и под линейные сооружения, а также муниципальных земель сельскохозяйственного назначения.

• органами местного самоуправления в отношении муниципальных земель поселений;

• законодательными органами субъектов РФ в отношении особо охраняемых территорий регионального и местного значений.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производится в связи с изменением их целевого назначения и осуществляется в отношении:

- земель государственной собственности – органами государствен­ной власти по согласованию с органами местного самоуправления;

- муниципальных земель поселений – органами местного самоуп­равления;

- земель особо охраняемых территорий регионального и местного значений – законодательными органами субъекта Федерации по со­гласованию с органами местного самоуправления.

Категории земель указываются:

- в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

- договорах, предметом которых являются земельные участки;

- документах государственного земельного кадастра;

- документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Нарушение установленного порядка перевода земель из одной ка­тегории в другую является основанием, во - первых, для признания не­действительными актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также сделок с земельными участками, совершенных на их основании; во - вторых, для отказа в государствен­ной регистрации прав на землю.

Земельный фонд России составляет 1709,7 млн га. Около 1100 млн га земель находятся в зоне вечной мерзлоты; под оврагами, песками, ледниками, оползнями и прочими не­используемыми землями – 10,8 %, под водой и болотами – 10,6 %, под лесами и кустарниками – 46 %, под промышлен­ными предприятиями находится 4,7 млн га.

Распределение земельного фонда в РФ и в Кузбассе по категориям существенно не отличается (табл. 1.3.1).

Таблица 1.3.1

Дата добавления: 2014-11-20