Недвижимостью называется субстанция, объединяющая в себе вещь (как ее материальную сущ­ность) с пакетом прав и обременении (как юридической сущностью недвижимости)»

Недвижимое имущество – это недвижимая вещь плюс (полное) право собственности на нее плюс обременения.

Здесь имеется в виду, что в пакет прав включаются права, подлежащие государственной регистра­ции и поименованные в ГК (ст. 131), а также иные правомочия, поименованные в других законах и нормативных актах.

Изложенное выше позволяет предложить следующее определение понятия «не­движимость»:

При этом в состав материальной сущности включаются:

– земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насажде­ния, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т. е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению.

Юридическую сущность составляют:

– право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право по­жизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

При этом физически неперемещаемые объекты недвижимости полезно сгруппиро­вать по признакам, связанным с их происхождением (созданные природой или человеком).

Так, в группу I можно включить объекты природного происхождения (земельные участки, участ­ки недр, водные объекты, леса).

К группе II можно отнести искусственные объекты, прочно связанные с землей: здания, сооружения, инженерные коммуникации.

Наконец, к «смешанной» группе III можно отнести объекты, созданные руками человека из природных ресурсов или при его «участии»:

• земельные участки, созданные осушением, намывом или засыпкой водных объектов;

• искусственные поверхностные водоемы (дно и берега создаются трансформацией земной поверхности и земной коры);

• искусственные лесопосадки;

• многолетние насаждения (природа при участии человека «выращивает» многолетние насаждения, посаженые им).

В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально–вещественной стороны имеет важное значение для многих отраслей знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию.

В теории и практике следует различать понятие «недвижимое имущество» как материальный (физический) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоря­жения им и особую устойчивость прав.

Географическая концепция отражает физические (тех­нические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, пло­дородие почв, улучшения, окружающую среду и другие пара­метры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физи­ческих, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потреби­тельские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестиро­вания и надежный инструмент генерирования дохода. Основ­ные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государст­вом с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интел­лектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В заключение отметим, что однопорядковые термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижи­мость» могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений.

Для наглядности представим структуру понятия в виде таблицы 1.1.1.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отли­чить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл.1.1.2).

Таблица 1.1.1

Структура понятия «недвижимость»

Недвижимость = недвижимое имущество
Вещь = физическая сущность	Права – юридическая сущность
Земля	Улучшения	Права	Обременения
Земельные участки	Здания	Собственности	Ипотека
Участки недр	Сооружения	Хозяйственного ведения	Сервитут
Обособленные водные объекты	Инженерные коммуникации	Оперативного управления	Правила зонирования
Наследуемого владения	Охрана памятников
Леса	Насаждения	Бессрочного пользования	Прочие ограничения

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

В зарубежной экономической литературе используется удобное представление недвижимого (физически неперемещаемого) имущества в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement), содержание понятий кото­рых можно расшифровать следующим образом:

объект недвижимости = (земля + улучшения) + (права + обременения);

земля = земельный участок + участки недр + водные объекты + участки леса;

улучшения = здания + сооружения + инженерные коммуникации + насаждения.

Как видно, здесь улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложе­ния его труда и расходования ресурсов. Особенностью, отличающей понятие «земельный участок» от примененного здесь широкого и многосмыслового понятия «земля», является ограниченность разме­ров и очерченность территории участка, а также включение в понятие «земля», кроме земельного участка, также водных объектов, участков леса и недр.

Таблица 1.1.2

Дата добавления: 2014-11-20