Фасетным методом по различным признакам

Классификация объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или разли­чию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, опре­деляющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т. д.).

Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо приме­нять одно и то же основание.

2. Соразмерность деления – сумма членов (видов, раз­новидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т. е. не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды подвиды и т. д.

Иерархический метод классификации – последова­тельное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно -, двух - и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т. д.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижи­мости на независимые группы (виды, подвиды), имеет сле­дующие особенности:

• наличие только одной ступени классификации;

• разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

• высокая информационная насыщенность (рис.1.2.1, 1.2.2).

При общей классификации недвижимого имущества сте­пень дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов, их рыночной оценки, управления.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам.

Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:

Категория А – недвижимость, используемая собствен­ником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определен­ного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость – обыкновенные здания для продажи или аренды.

Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

Категория В – избыточная недвижимость (в резерве).

В США выделяют пять типов недвижимости:

• жилая – для личного использования (потребления);

• коммерческая – для бизнеса, включая и продажу;

• производственная;

• инвестиционная – для вложения капитала;

• специального назначения.

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое иму­щество можно классифицировать также по трем уровням:

Рис. 1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

Рис.1.2.2. Пример общей классификации зданий фасетным методом по одному признаку

Таблица 1.2.1

Признаки классификации недвижимости по уровням управления

Уровни управления
народно­хозяйственный	региональный	локальный (микроуровень)
• форма собствен­ности • целевое назначение • воспроизводимость в натуральной форме	• отраслевая принадлежность • территориальное размещение • функциональное назначение	• потребление свойств (удобств) предмета • товар • источник дохода
Степень готовности к эксплуатации

Наиболее распространена общая классификация недви­жимого имущества – с точки зрения его налогообложения, независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех кате­горий недвижимости:

• коммерческая, используемая для бизнеса и принося­щая рентный доход;

• личная жилая собственность;

• предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

• объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Из множества объектов недвижимости, представляющих различные комбинации (наборы) всевозможных сочетаний элементов, можно выделить две важнейшие группы объектов, описываемых различными наборами характерных признаков.

К первой группе относятся «свободные земельные участки»,
т. е. участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых. Суть управления такого рода объектами (земельными участками) – в выполнении функций распоряжения при передаче в пользование и в аренду (пользование и владение), а также при продаже.

Во вторую группу («земля с улучшениями») включены земельные участки с многолетними насаж­дениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного назначения. Суть управ­ления таким объектом – не только в выполнении функций распоряжения, обозначенных в предыдущем варианте, но также в обеспечении функционирования и развития всех элементов данного объекта.

Свободные земельные участки. Важнейший элемент объекта недвижимости – земельный участок представляет собою ограничен­ную и неперемещаемую часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местопо­ложения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами.

К характеристикам земельного участка относятся:

• форма – прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая, с выемами и выступами;

• размер площади (в гектарах – для сельскохозяйственных земель и лесных массивов, природных заповедников и национальных парков; в сотках – сотнях квадратных метров – для дачных уча­стков, садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в квадратных метрах – для городской планировки и застройки);

• размеры формообразующих линий, в том числе длина фронтальной границы и ширина участка (в метрах) для участков вдоль магистралей, по которым перемещаются потенциальные пользо­ватели или товары;

• глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения собственника участка (до 5 метров);

• топографические параметры – неровности поверхности – уклоны и холмы, выступающие над поверхностью скалы и камни, водоемы и русла потоков;

• геологические параметры – состав и прочность грунта, наличие и форма существования подземных вод, форма организации подземных коммуникаций;

• наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревья и кустарники).

Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от центров деловой активности, от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта, пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и источников экологически вредных воздействий. Отметим, что значимость местоположения объекта может изменяться вследст­вие деятельности человека, направленной на изменение окружения (ландшафта, застройки, обеспечен­ности коммуникациями и др.).

Существенно, что земельный участок может быть делимым (в случае сохра­нения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом раз­решенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

• зонирования территории – размещения объектов любого функционального назначения только в зонах соответствующего профиля (например промышленные здания не строятся в зоне жилой застройки);

• охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);

• ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

Государственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству предлагает следующую классификацию земельных участков в зависимости от вида использования, которая нашла закрепление в ст. 7 Земельного кодекса[4]:

«Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса»

Каждая категория земель, в свою очередь, подразделяется по различным признакам. При классификации земельных участков необходимо также руководствоваться нормативными актами органов субъектов Федерации, местного самоуправления[5].

Для управления, оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

• текущее использование земельного участка – режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не пред­назначенного для передачи другому лицу с целью полу­чения дополнительного дохода;

• земельный участок в обороте – режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или обеспечения залога.

Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения:

• участки, предназначенные для выращивания сельскохозяйственной продукции (пашня, целина, сенокосы, пастбища, плодовые сады, плантации технических культур и пр., но без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);

• прибрежные участки земель водного фонда, используемые или резервируемые для использова­ния в режиме, согласованном с режимом использования водного фонда;

• участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок;

• участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических ком­плексов, объектов оборонного значения;

• участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально - бытового назначения на территориях, принадлежащих или прилегающих к горо­дам, рабочим, курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам;

• участки рекреационно - оздоровительного, природоохранного, историко - культурного, заповедно­го и мемориального значения (заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источни­ков и лечебных грязей).

Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может изменяться в связи с измене­нием рыночных предпочтений, откликающихся на изменение потребностей общества.

К недрам относится часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутст­вии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы[6]. Основные сведения об участках недр (обычно представляемые в Государст­венном кадастре месторождений и в государственном балансе запасов полезных ископаемых) обеспе­чивают характеристику основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых, включая описание всех компонентов в составе последних.

Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической целесооб­разности разработки месторождения на основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий разработки. При этом учитываются имеющиеся представления о количестве, качест­ве и степени изученности ископаемых по месторождениям, об их размещении и степени промышлен­ного освоения, о спросе на эти ресурсы на отечественном и мировом рынках.

Водный объект (совокупность водного объема и ограничивающей его поверхности раздела с зем­ной корой) представляет собою сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима, предполагающего изменение во времени уровней, расходов и объемов воды[7].

Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод, дна и берегов, они подразделя­ются на:

• поверхностные водотоки, воды которых находятся в состоянии непрерывного движения (реки и водохранилища на них, ручьи, каналы межбассейнового перераспределения и комплексного ис­пользования водных ресурсов);

• поверхностные водоемы, воды которых находятся в состоянии замедленного водообмена (озера, водохранилища, болота и пруды);

• ледники (движущиеся естественные скопления льда атмосферного происхождения на земной поверхности) и

• снежники (неподвижные естественные скопления снега и льда, сохраняющиеся на земной по­верхности в течение всего теплого времени года или его части).

По другой классификации водные объекты могут быть:

• обособленными – к ним относятся естественные или искусственные моря, озера, пруды, бассей­ны, снежники, замкнутые берегами – на поверхности земли – или грунтовыми породами – под земной поверхностью;

• открытыми – в том числе международные воды морей и океанов или приграничные зоны вы­сокогорных ледников и подземных вод, полузамкнутые берегами территории России;

• проточными – к ним относятся поверхностные водотоки с непрерывным движением вод – реки, ручьи, каналы, проточные водохранилища, гидротехнические и гидроэнергетические сооружения.

В ст. 130 ГК к недвижимости отнесены только обособленные водные объекты (все поверхностные и подземные водные объекты подлежат государственному учету и отражению в государственном вод­ном кадастре – см. ст. 79 (ВК РФ). В соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ «Обособленный водный объект (замкнутый водоем) – это небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами». Для отнесения во­доема к недвижимости логичным представляется присутствие здесь признака непроточности (гидрав­лической независимости) водоема ( недвижимы не только берега, но и вода!), и в то же время нелогич­но исключение из рассмотрения в качестве обособленных водных объектов поверхностных водоемов природного происхождения (непроточные озера) и подземных водоемов.

Заметим, что, несмотря на кажущуюся обоснованность отсутствия в перечне объектов недвижимости рек, каналов, проточных водоемов и морей, остается потребность учета особенностей управления земель­ными участками (как объектами недвижимости), прилегающими к указанным водным объектам.

Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования и представлен прежде всего на землях лесного фон­да[8]:

• покрытых лесной растительностью (собственно лес);

• предназначенных для воспроизводства лесной растительности (вырубки, гари, погибшие древо­стой, редины, пустыри и прогалины) или покрытые питомниками, не сомкнувшимися лесными культурами;

• освобожденных от растительности для хозяйственных целей (просеки, дороги, сельскохозяйственные угодья);

• свободных, от растительности из–за непригодности почвы (болота, каменистые россыпи, скалы).

Леса подразделяются на три группы:

• к первой группе отнесены леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, са­нитарно - гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых при­ родных территорий;

• ко второй группе относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно - гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования;

• к третьей группе отнесены леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.

Кроме того, к лесу относятся островки древесно - кустарниковой растительности природного про­исхождения на землях сельскохозяйственного и садово - огороднического назначения, в черте населен­ных пунктов, на полосах вдоль дорог, на землях транспортных магистралей и каналов, а также леса на землях, выделенных для целей обороны.

Из функций, выполняемых лесом, выделим следующие:

• водоохранная (лесополосы вдоль берегов водоемов и водотоков, в том числе пояса зон охраны источников водоснабжения);

• защитная (противоэрозионные леса степей и пустынь, лесополосы вдоль шоссейных и железных дорог, притундровые леса);

• санитарно - гигиеническая и оздоровительная (трехзонная система санитарной лесозащиты ку­рортов и зеленые зоны поселений);

• промысловая (лесоплодные массивы);

• мемориально - заповедная (памятники природы, заповедники, национальные парки).

Дата добавления: 2014-11-20