Методы оценки эффективности капиталовложений

Формирование инвестиционной политики. Стратегия развития предприятия.

Доходный метод. Метод прямой капитализации

Учитывает подход с точки зрения дохода, то есть в основе лежит принцип ожидания будущих выгод. Выгода от владения собственностью включает право получения дохода во время владения, а также возможный доход вследствие продажи после окончания срока владения.

Для измерения доходов используют понятия: потенциального, валового, чистого операционного дохода; денежного потока до уплаты налогов; чистой прибыли.

Последовательность выполнения расчетов:

1. Определяется потенциальный валовой доход, полученный от эксплуатации недвижимости (как правило за год путем суммирования валового дохода и прочих доходов, получаемых от владения недвижимостью).

2. Путем уменьшения потенциального валового дохода на недобор денежных средств, потери от наличия вакансий, не планируемых расходов и потерь, определяется эффективный валовой доход.

3. Чистый операционный доход – из эффективного валового дохода вычитаются операционные расходы и резервы (учитываются расходы на амортизацию и процент по погашению кредита с целью приобретения).

4. Стоимость определяется путем чистого операционного дохода на соответствующий коэффициент капитализации (минимально допустимая ставка %).

1. Стоит ли продолжать производство продукции и использовать существующее оборудование. Не требует детальной разработки для принятия решений (бизнес-план).

2. Снижение себестоимости продукции за счет замены устаревшего оборудования (кап. вложения), снижение затрат материальных и других ресурсов. Требует более детального анализа инженерно-технического состава.

3. Фирма желает завоевать рынки своими продуктами (экспансия). Вероятность появления ошибки в прогнозе высока. Необходим очень детальный анализ. Конечное решение принимается на уровне дирекции.

4. Экспансия новых рынков и товаров – самые трудоемкие, долгосрочные проекты. Требуют значительных капиталовложений, имеют стратегический характер. Детализированный анализ. Решение принимается советом директоров компании.

5. Беспечные проекты – заставляет обязательно вкладывать инвестиции (соглашения с продсоюзами, госзаказы).

6. Бесприбыльные – строительство офисов, изготовление стоянок для управляющих.

1. Средняя ставка дохода = прибыль / первоначальная стоимость проекта без инфляции.

2. Период окупаемости:

Е_Н = 1/ Т_ОК – нормативный коэффициент окупаемости - внутренний коэффициент проекта

Т_ОК = 1 / Е_Н – период окупаемости. Для оценивания возврата задолженностей.

Для сравнения проектов по созданию новой техники Е_Н = 0,15; Т_ОК = 6,6 лет.

Дисконтная ставка – объединяет понятие стоимость и будущая стоимость:

К_ПР = S₁^Т К_t (1 + Е)^Т-t – капитальные вложения, приводимые к расчетному году.

t – номер года; Т – срок выплат; Е – эффективность (10%);

Отдача считается назад (дисконтирование) –дисконтированный денежный поток слева сверху и справа внизу. PV = PF / (1 + i)ⁿ

Дата добавления: 2014-11-28