Затратный метод

Метод прямого сравнения анализа продаж

Методология определения стоимости объектов недвижимости

Оценки имущества при изменении собственника

Программой экономического развития Украины (1992г.) предусмотрено разгосударствление собственности.

Возможна приватизация:

1. Госимущества

2. Жилого фонда

3. Земли

Объекты делятся на: а) объекты малой приватизации (до 20 000 руб.), б) фондоемкие, в) предприятия-монополисты. Для каждого типа объектов – свой способ приватизации:

а) Объект приватизации – имущество, отдельные хозяйственные комплексы, не завершенное строительство. В 1995 разрешили выкуп помещений (в 1992 было право только на аренду)

б) Госимущество классифицируется по 6 группам, для каждой определен способ приватизации.

Способы приватизации:

1. Аренда с правом выкупа.

2. Коммерческий конкурс (под инвестиционные обязательства) или не коммерческий конкурс, в том числе с отсрочкой платежа.

3. Аукцион. Позднее – акционирование через корпорацию и преобразование в открытое акционерное общество.

4. По особому плану. План – распределение пакета акций.

Покупатели: юридические и физические лица, в том числе не резиденты (без гражданства). В определенных случаях необходима декларация о доходах.

Посредники:

1. Холдинговые компании

2. Инвестиционные фонды и компании – от своего имени и за свой счет приобретают имущество по поручению клиента при этом обменивая приватизационные сертификаты на свой сертификат. То есть если отдаешь компании свой сертификат, она не обязана согласовывать с вами куда вкладывать.

3. Доверительные общества – от имени и поручению клиентов доверительные общества обменивают приватизационные сертификаты на акции предприятий, при этом клиент не теряет права собственности сертификата.

Продавец: государство в лице фонда госимущества. Этот фонд имеет свои отделения в различных частях. Не продали не завершенные строительства и нежилые помещения, которые не были приватизированы.

В литературе описаны 3 классических подхода.

Подход предусматривает наличие достоверной сопоставляемой информации об объемах, условиях продаж, физических характеристиках, местонахождении. Эффективность снижается при относительно малой выборке, по прошествии большого периода, в условиях нестабильности рынка.

Используется американскими брокерами.

Применяется для объектов специального назначения, а также для нового или предполагаемого строительства. При оценке затрат рассчитывается накопительный разнос объекта, оценка и определение процента уменьшения полезности объекта из-за физического, морального, экономического износа.

В основе: оценка остаточной стоимости с учетом компонента месторасположения.

В Киеве существует 6 зон и соответствующие им коэффициенты (историческое ядро и 5 зон), учитывается куда выходят окна, этаж, старое здание или нет.

Метод предпочтителен в незавершенном строительстве, не введенных в действие объектов, при оценке инфраструктуры.

С 1995 разработан земельный кадастр (оценка стоимости земли) – по степени народнохозяйственной ценности земель выделено 148 экономико-планировочных зон, для каждой из которых определено базовая стоимость.

Дата добавления: 2014-11-28