Общие положения. Договоры о передаче имущества во временное пользование

Аренда

Договоры о передаче имущества во временное пользование.

Тест 5

Тест 4

Тест 3

Тест 2

Тест 1

Какая форма предусмотрена для договора поставки?

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является:

А) предмет, цена;

Б) количество, предмет, цена;

В) качество, количество, предмет, цена;

Г) надлежащее состояние, предмет, цена.

Какой главный квалифицирующий признак договора дарения?

Является ли цена существенным условием договора купли-продажи?

Да, нет.

Договор розничной купли-продажи:

А) консенсуальный, возмездный, взаимный;

Б) возмездный, взаимный, реальный, публичный;

В) публичный, консенсуальный, возмездный, взаимный;

Г) взаимный, реальный, публичный.

Ответы: 1- письменная; 2-а; 3- Безвозмездность; 4- нет; 5-в.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либово временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату (ст.606 ГК РФ). Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии договором, являются его собственностью.

Стороны договора: арендатор и арендодатель. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо. Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть за­ключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между граж­данами сроком менее чем на год, если только законом не установ­лены дополнительные требования к форме отдельных видов дого­воров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государ­ственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта ре­гистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ. Аренда рассматривается как ограничение (обремененение) права собственности (или иного вещного права) на объект не­движимости.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ). Если заявление подается арендодателем, участие арен­датора необязательно.

При подаче заявления о регистрации арендатором применя­ются правила ст. 16 Федерального закона «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ины­ми словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистра­цию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ). Договор аренды недвижи­мого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым аренда­тору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о фор­ме договора и его государственной регистрации.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете. При этом должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.607 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 607 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущества. Например, по договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством (арендодатель) обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от одного года до сорока девяти лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования (ст. 31 Лесного кодекса).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку (ст.160 ГК РФ).

Если в договоре, срок действия которого регулируется законодательством, срок действия не установлен, то договор по истечении предельного срока прекращается (если не одна из сторон не6 отказалась от договора до истечения предельного срока).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст.614 ГК РФ).

Заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГКРФ):

Преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок (если иное не установлено законом или договором) при прочих равных условиях имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору. До окончания действия договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор аренды на новый срок. Срок такого уведомления устанавливается договором аренды. Если в договоре аренды срок направления письменного уведомления не установлен, то его надо направить в разумный срок.

При заключении договора на новый срок его условия могут быть изменены соглашениями сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать в суде перевода прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;

- потребовать в суде только возмещения таких убытков (ст.611, 620 ГК РФ).

Условия досрочного расторжения договора аренды:

Если арендодатель не передал арендатору принадлежности и (или) документы, относящиеся к арендованному имуществу, что делает невозможным для арендатора использования имущества, то арендатор в судебном порядке может потребовать расторжения договора и возмещения ему убытков (ст.611,620 ГК РФ);

Арендатор вправе в судебном порядке потребовать досрочного расторжения договора при обнаружении недостатков полученного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию этим имуществом, если эти недостатки:

- не были оговорены арендодателем при заключении договора;

- не были заранее известны арендатору;

- не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (ст.612,620 ГК РФ);

- если арендодатель при заключении договора не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.д.) (ст.613 ГК РФ).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право в судебном порядке потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст.615,619 ГК РФ);

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право в судебном порядке потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст.616.620 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке в следующих случаях (ст.619 ГК РФ):

- арендатор существенно ухудшает имущество;

- арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях. Когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

- арендатор существенно нарушает условия договора. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она вправе рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК РФ). Указанное основание для досрочного расторжения договора должно быть предусмотрено договором аренды;

- по иным основаниям, предусмотренным договором.

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке в следующих случаях (ст.620 ГК РФ):

- имущество в силу обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

- арендатор существенно нарушает условия договора. Указанное основание для досрочного расторжения договора должно быть предусмотрено договором аренды;

- по иным основаниям, предусмотренным договором..

Порядок расторжения договора:

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества;

- потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать достаточного расторжения договора.

Кроме этого, арендатор вправе потребовать возмещения части непокрытых убытков, которые он понес сверх расходов на устранение неполадок.

Арендатор, обнаружив недостатки имущества, должен известить об этом арендодателя. В извещении арендатор может:

- потребовать от арендодателя устранить недостатки;

- уведомить арендодателя о намерении устранить недостатки за счет арендодателя.

Арендодатель, получив такое извещение, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК РФ).

В следующих случаях арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества:

- недостатки были им оговорены при заключении договора аренды;

- недостатки были заранее известны арендатору;

- в недостатке должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Права третьих лиц на переданное в аренду имущество: при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшение арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. При этом передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).

Последствие изменения сторон договора (ст. 617 ГК РФ):

- переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущества к другому лицу не влечет изменения или расторжения договора аренды;

- в случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходит к его наследнику на оставшийся срок действия договора (если иное не установлено законом или договором или если заключение договора не было обусловлено личными качествами арендатора).

Арендатор должен использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, т.е. по тому назначению, которое указано в договоре. Используя арендованное имущество, арендатор получает плоды, продукцию или доходы. В данном случае под «плодами» следует понимать некий результат от использования арендованного имущества: пользу, выгоду, получения дополнительных преимуществ, возможностей, прав и т.п. Согласно ст. 606 ГК РФ, если указанные плоды, продукция, доходы полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора, то они являются собственностью арендатора.

Сроки внесения арендных платежей: арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроком внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не в праве требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Обязанности арендатора по использованию арендованного имущества: арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

Передача арендованного имущества (прав по договору аренды) третьим лицам: если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами, арендатор в праве с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- доносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор(ст. 615 ГК РФ).

Субаренда:

- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ);

- если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ними договора аренды на имущество, находившиеся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ);

- если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожным являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ)

Ремонт и содержание арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ):

1) капитальный ремонт производится арендодателем (если иное не установлено договором, законами, иными правовыми актами):

- в срок, установленный договором;

- при неотложной необходимости;

- в разумный срок (если срок проведения ремонта не установлен договором);

2) если арендодатель не производит в установленные сроки капитальный ремонт имущества, то арендатор вправе по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

3) текущий ремонт имущества производит арендатор (если иное не установлено законом или договором аренды);

4) арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды).

Улучшение арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ):

- отделимые улучшения, производимые арендатором, являются собственностью арендатора;

- договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, а расходы арендатора на эти улучшения подлежат возмещению арендодателем;

- неотделимые улучшения могут производиться с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором);

- при прекращения договора арендатор имеет право на возмещение неотделимых улучшений (если иное не установлено договором);

- неотделимые улучшения, произведенные произведены без согласия арендодателя, возмещению не подлежат (если иное не предусмотрено законом);

- улучшение арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственного арендодателя.

Возврат имущества по окончании договора (ст. 622 ГК РФ):

- арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

- при несвоевременном возврате (или невозвращении) имущества арендатора вправе потребовать:

А) внесения арендной платы за время просрочки;

Б) выплаты неустойки, предусмотренной договором;

В) возмещение понесенных убытков, не покрываемых арендной платой и неустойкой, предусмотренной договором.

Выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ): законом или договором аренды может быть предусмотрено, что по истечению договора аренды арендованное имущество переходит в собственность арендатора. Выкуп может быть произведен по истечению срока действия договора при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением к договору аренды. В дополнительном соглашении стороны могут зачесть ранее уплаченные арендные платежи в счет выкупной суммы.

К выкупу арендованного имущества применяются положения о купле-продаже. В договоре аренды с правом выкупа или дополнительном соглашении к договору аренды должно быть согласованно условие о цене выкупаемого имущества, поскольку цена является существенным условием договора, при отсутствии которого договор аренды в части выкупа имущества или дополнительное соглашение не могут считаться заключенными. При включении условия о выкупе имущества в договор аренды необходимо согласовать:

- примерную выкупную цену (или порядок определения такой цены);

- порядок оформления перехода права собственности на имущество (подготовка необходимых документов, обязанность арендодателя передать такие документы арендатору и т.п.).

Дата добавления: 2014-12-25