Аренда зданий и сооружений

Государственная регистрация договора: Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Как указанно в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие – либо специальные нормы о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применятся правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, в соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии со ст. 433 ГК РФ.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го(31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Несоблюдения правил регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ.). Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с Законом №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридически акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно определению Конституционного Суда от 5 июля 2001 г. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Отказ в государственной регистрации прав, а также уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде (арбитражном суде).

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Таким образом, право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор. При этом в регистрации договора не может быть оказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного договора) и к нему приложены документы, перечень которых установлен Законом №122-ФЗ. Государственная регистрация – это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лиц, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств.

Земельный участок под зданием (сооружением): согласно п.1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее исполнения.

Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды. Если же в договоре нет указания на предоставленное арендатору право, то в соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ ему предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходимая для его использования в соответствии с его назначением.

Если земельный участок, на котором находится здания или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника земельного участка. Однако согласно п. 3 ст. 652 ГК РФ это должно не противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором сохраняется право пользования той частью участка, на которой находится объект недвижимости и которая необходима для нормальной эксплуатации этого объекта (т.е. на тех же условиях, что и до продажи участка).

Арендная плата: Обязательным условием договора аренды здания (сооружения) является условие об арендной плате. Если договором не определен размер арендной платы, то такой договор считается не заключенным.

Арендная плата по договору аренды здания (сооружения):

- включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором находится объект недвижимости;

- если плата за аренду здания или сооружения установлена в дого­воре на единицу площади здания (сооружения) или иного показате­ля его размера, арендная плата определяется исходя из фактическо­го размера переданного арендатору здания или сооружения.

Формы арендной платы: за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периоди­чески или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Изменение размера арендной платы: по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Договором аренды могут быть пре­дусмотрены иные условия изменения арендной платы. Например, в договоре стороны могут указать, что размер арендной платы ос­тается неизменным в течение всего срока действия договора. Мож­но предусмотреть изменение арендной платы в зависимости отиз­менения экономических факторов (индекса инфляции, роста цен и т.п.).

Федеральными законами могут устанавливаться для отдельных видов имущества или для отдельных видов аренды (например, ли­зинга) иные сроки пересмотра арендной платы).

Порядок передачи здания (сооружения):

- передача объекта недвижимости от арендодателя арендатору производится по передаточному акту. Дата подписания акта считается датой исполнения обязательства арендодателя передать имущество о обязательства арендатора принять это имущество;

- возврат объекта недвижимости при прекращения договора аренды производится по придаточному акту. Дата подписания акта считается датой исполнения обязательства арендатора вернуть арендованное имущество и обязательства арендодателя принять это имущество;

- уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как уклонение этой стороны от исполнения обязательств по договору аренды.

Попробуем составить шаблон договора аренды нежилого помещения.

ДОГОВОР
АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ №__

(место заключение договора) (дата заключения договора)

(Наименование юридического лица), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице (указать должность, фамилию, имя, отчество), действующего на основании (Устава, доверенности, другого документа), с одной стороны, и (Наименование юридического лица или индивидуального предпринимателя), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице (указать должность, фамилию, имя, отчество), действующее на основании (Устава, доверенности, другого документа), с другой стороны, заключили нас тоящий договор о ниже следующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: (указать адрес: индекс, город, область (край, рес­публика), улица, номер дома, номер офиса) общей площадью {указать пло­щадь цифрами и прописью) кв. метров в состоянии, позволяющем его нор­мальную эксплуатацию.

1.2. Помещение будет использоваться под: (указать цель использования).

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет в следующие сро­ки: (указать даты проведения капитальных ремонтов в течение срока дей­ствия договора).

2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немед­ленно принять все меры по устранению ее последствий.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назна­чению в соответствии с настоящим Договором..

2.2.2. Содержать помещение в полной исправности и образцовом са­нитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную безопасность и надлежащее состояние электропроводки.

2.2.3. Своевременно за счет собственных средств производить теку­щий и косметический ремонт.

2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехни­ческого, электротехнического и прочего оборудования немедленно сооб­щить об этом Арендодателю.

2.2.5. Не проводить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники, другие капитальные ремонтные работы без согласия Арендо­дателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.2.6. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за (указать срок) о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

2.3. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние. Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств, или возместить ущерб, нанесенный Арендодателю, в установ­ленном законом порядке.

3. РАСЧЕТЫ

3.1. Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме (указать сумму цифрами и пропи­сью) за (год; квартал; месяц), при этом налог на добавленную стоимость учитывается.

3.2. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требова­нию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предуп­редить об этом не позднее чем за {указать количество цифрами и пропи­сью) месяцев.

3.3. Оплата производится {ежемесячно; ежеквартально) путем пере­числения суммы, определенной в п. 3.1 настоящего Договора, с расчетно­го счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее {указать дату в виде числа месяца), начиная с {указать конкретную дату).

3.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начис­ляются пени в размере {указать размер пеней цифрами) % от суммы за­долженности, но не более {указать цифрами размер процентов) % от об­щей суммы арендной платы.

3.5. В случае оставления Арендатором арендуемого помещения до ис­течения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являю­щегося его обязанностью косметического или текущего ремонта.

3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Срок аренды устанавливается с «___»________200_г. по «.

200 г.

4.1.1. По истечении срока договора и при надлежащем выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобнов­ление договора.

4.1.2. За {указать сроки) до истечения срока аренды Арендатор дол­жен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора.

4.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляют дополни­тельным соглашением.

4.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требова­нию Арендодателя, а Арендатор — выселению в следующих случаях:

4.3.1. При использовании помещения в целом или его части не в соот­ветствии с Договором аренды.

4.3.2. Если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.

4.3.3. Если арендатор не внес арендную плату в течение {указать циф­рами и прописью количество) месяцев.

4.3.4. Если Арендатор не производит ремонт, предусмотренный До­говором аренды.

4.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

4.4.1. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не

отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

4.5. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непрео­долимых) обстоятельств.

4.6. Одностороннее расторжение Договора не допускается.

4.7. Споры, возникающие из настоящего Договора, решаются сторона­ми путем переговоров.

5. ПРИЛОЖЕНИЯ К НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

5.1. Приложение 1 (наименование приложения) на_____стр.

5.2. Приложение 2 (наименование приложения) на_____стр.

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ

И ПОДПИСИ СТОРОН АРЕНДОДАТЕЛЬ:

Арендодатель Арендатор

Дата добавления: 2014-12-25