Введение. Управление инвестиционным строительным проектом

Г.

Краснодар

Управление инвестиционным строительным проектом

(концепция, организационные структуры, бизнес – процессы, экспертиза)

Допущено Ассоциацией высших строительных учебных заведений

южного региона России в качестве учебного пособия

для студентов, обучающихся по направлению «Строительство»

УДК 69:005.22 (075.8)

ББК 65.31 – 231 Я73

У796

Б.З. Тутаришев, С.П. Король, В.А. Пархоменко, В.М. Яковлев. Управление инвестиционным строительным проектом (концепция, организационные структуры, бизнес – процессы, экспертиза). / Кубан. гос. технол. ун.: – Краснодар: Изд. КубГТУ, 2010, – 366 с.

Изложены следующие тематические направления: основные стадии, участники и бизнес - инструменты инвестиционно – строительного проекта; основные бизнес – процессы, выполняемые заказчиком – застройщиком на стадиях предпроектной и проектной проработки, строительства и ввода в эксплуатацию; организация процессов разработки проектно - сметной документации, строительного подряда и строительного производства; формирование концепции управления проектом, организационной структуры управления инвестиционного строительного проекта, особенности проектного управления девелоперской компанией. Приведены примеры документов, разрабатываемых по основным бизнес – процессам.

Рекомендуется к использованию при изучении дисциплин «Экспертиза и инспектирование недвижимости», «Экспертиза и инспектирование в строительстве», а также при разработке раздела «Концепция управления проектом» выпускной квалификационной работы по специальности (профилю) «Экспертиза и управление недвижимостью».

Предназначено для студентов, обучающихся по строительным специальностям, бакалавров (по направлению «Строительство»), магистров, аспирантов, руководителей и инженерно – технического персонала строительных организаций, специалистов государственного и технического надзора, застройщиков и девелоперов.

Ил. 46, Табл. 18, Библиогр. 20.

Р е ц е н з е н т ы:

доктор экон. наук, профессор кафедры технологии, организации, экономики строительства и управления недвижимостью КубГТУ М.Г. Таратута;

доктор экономических наук, президент «Союза строителей Кубани», почетный профессор КубГТУ,Почетный и заслуженный строитель РФ, В.И. Бардаков

ISBN 978-5-8333-0315-3 © ГОУ ВПО «КубГТУ», 2010

© С.П. Король, В.А. Пархоменко, Б.З. Тутаришев, В.М. Яковлев, С.В. Пархоменко 2010

Содержание

Введение

1. Основные стадии, участники и бизнес - инструменты инвестиционно – строительного проекта

1.1. Основные стадии инвестиционного строительного проекта: общая характеристика

1.2. Особенности бизнес – плана на строительство объекта недвижимости как инструмента предпроектной проработки

2. Основные бизнес – процессы, выполняемые заказчиком – застройщиком на стадиях предпроектной и проектной проработки, строительства и ввода в эксплуатацию

2.1 Оформление отвода земельного участка под строительство

2.2. Оформление задания и договора на выполнение проектно –изыскательских работ

2.3 Организация экспертизы проектной документации

2.4 Получение разрешения на строительство объекта

2.5. Регистрация объекта в управлении Госстройнадзора

2.6. Подготовка и передача проектно – сметной документации на строительство объекта генеральному подрядчику

2.7. Оформление декларации о строительстве объекта (при инвестировании за счет долевого строительства) и его регистрация в учреждении «Юстиции»

2.8. Организация технического надзора и оформление исполнительской документации. Приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта и получение заключения Госстройнадзора

2.9. Изготовление технического паспорта БТИ и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

3. Организация процессов разработки проектно - сметной документации

3.1. Разработка проектно – сметной документации на стадии «рабочий проект»

3.2. Состав основной проектно – сметной документации

3.3 Логико – информационная схема бизнес – процессов разработки проектной документации на стадии рабочий проект

3.4. Организационная структура управления проектированием и функции ведущего персонала

4. Организация строительного подряда и строительного производства

4.1. Организационные формы управления строительным производством

4.2. Организация строительного подряда

4.3 Организация строительного производства

4.4Организационное проектирование в строительстве

4.5 Контроль качества строительства

4.6 Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов

5. Формирование организационной структуры управления управляющей компании при реализации инвестиционного строительного проекта

5.1. Стратегический менеджмент и принципы планирования организационной структуры в корпоративной организации

5.2. Формы организационной структуры управления инвестиционным проектом

5.3. Модель организационной структуры управляющей компании девелоперского типа

5.4. Основные функции девелоперской компании по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости

5.5. Общая последовательность разработки и создания организационной структуры управления проектами

6 Концепция управления проектом строительства и эксплуатации объекта недвижимости

6.1. Целевые функции и стратегии основных субъектов управления

6.2. Организационная форма управления проектом жилых зданий

6.3. Организационная форма управления проектом строительства и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости

6.4. Содержание концепции проектного управления в дипломном проекте

Заключение

Список литературы

Приложения

1. Постановление администрации города о выделении земельного участка

2. Государственный Акт на право собственности на землю (или право на аренду по материалам аукциона)

3. Распоряжение администрации города (района) об изменении вида разрешенного использования земельного участка

4. Топографический план земельного участка с указанием красных линий, М 1:500

5. Генеральный план застройки участка, согласованный главным архитектором города

6. Доверенность на представителя застройщика (заказчика)

7. Заключение по проекту границ земельного участка

8. Заявление (ходатайство) с приложением проекта границ земельного участка

9. Ситуационный план

10. Акт согласования границ земельного участка

11. План границ земельного участка

12. Список координат углов поворотов границ участка

13. Распоряжение главы муниципального образования города (района) «Об утверждении проекта границ земельного участка»

14. Письмо на МУП «Горкадастрпроект» «Об изготовлении межевого землеустроительного дела на земельный участок»

15. Заявка по установленной форме

16. Проект границ земельного участка

17. Градостроительное обоснование

18. Сведения о смежных участках (Формы В-1, В-2, В-5, В-6)

19. Письмо директору МУП «Институт Горкадастрпроект» «Об изготовлении описания земельного участка»

20. Сведения Государственного земельного кадастра о земельном участке

21. Расписка о приеме заказа с указанием срока изготовления сведений Государственного земельного кадастра о земельном участке

22. «Описание земельных участков»

23. Письмо-заявка «О присвоении административного адреса земельному участку»

24. Образец градостроительного плана и чертежа градостроительного плана земельного участка

25. Кадастровый план земельного участка

26. Технические условия на водоснабжение и канализацию

27. Технические условия на теплоснабжение

28. Технические условия на отвод дождевых стоков

29. Технические условия на электроснабжение

30. Технические условия на телефонизацию

31. Технические условия на радиофикацию

32. Технические условия на диспетчеризацию лифтов

33. Технические условия на диспетчеризацию автоматизированных систем противодымной защиты

34. Технические условия на газификацию для объектов не более 10 этажей

35. Требования городской пожарной службы к противопожарным мероприятиям

36. Задание на проектирование объекта

37. Описание видов отделочных работ по помещениям объекта

38. Договор на разработку рабочей документации и проекта

39. Календарный план работ с указанием сроков выдачи проектно – сметной документации по этапам

40. Смета стоимости проектных работ

41. Разбивочный чертеж

42. Акт разбивки осей здания на местности

43. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ

44. Договор с проектной организацией на проведение авторского надзора за строительством объекта

45. Макет примерного договора подряда

46. Форма акта приемки законченного строительством объекта

Современной тенденцией инвестиционно - строительной деятельности в России стало широкое развитие и совершенствование методологии управления проектами. Идея управления проектами в России зародилась еще в плановый период, когда возникли определенные его составляющие, которые и послужили основой для новых подходов в методологии управления через управление проектами.

Традиционно в строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности являлись инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и пользователи объектов капитальных вложений. В практике разработки и выдачи заказчиком заданий проектным организациям на проектирование в то время уже закладывались параметры жизненного цикла проектов и проектируемой продукции, выполнялись разработки проектных заданий, а затем и технических проектов, через которые делались попытки управлять процессами воспроизводства.

Четкое разграничение полномочий, прав и ответственности между участниками строительства, сложившееся в прежнее время, в рыночных условиях постепенно трансформировалось в самые разнообразные организационные формы управления инвестиционно - строительными проектами. Наряду с традиционными организациям, осуществляющими функции заказчика и застройщика, генерального подрядчика и проектировщика, появились новые субъекты инвестиционного процесса. Это управляющая компания, девелопер, инжиниринговая фирма, функции, которых старых терминах уже невозможно представить, т.к. они определяют качественно новые цели и задач, возникшие только в ходе становления рыночных отношений.

Положение дел таково, что сложившиеся ранее понятия не утратили своей актуальности, но полнота восприятия, присущая новым явлениям и широко распространенная в зарубежной действительности, в российских условиях еще не сложилась. Происходит переплетение элементов плановой системы управления с новейшими зарубежными формами организации инвестиционно-строительной деятельности, которое порождает новые формы управления.

В условиях рыночных отношений актуальной становится проблема системного управления проектами. Это означает решение задачи перехода от применения разрозненных методов и инструментов, которые не дают уже необходимого эффекта, к построению комплексной и взаимосвязанной системы управления. Методология управления проектами продолжает развиваться и, одной из важных сфер ее приложения, отличающейся динамическим развитием, является инвестиционно - строительный комплекс.

Исследование развития крупнейших жилищных строительных организаций России и их корпоративного менеджмента [25], показывает их динамичное развитие. Так в рейтинг 400 крупнейших компаний России в 2003-2006 г.г. по данным Государственного комитета статистики РФ и Рейтингового Агентства «Эксперт» попало более 40 компаний строительной сферы. Все компании, представленные в рейтинг, представляют 33 отрасли страны, и распределяются следующим образом:

· 20 отраслей имели долю в совокупном объеме реализации менее 1 %;

· 3 отрасли (пищевая промышленность-2,75 %, химическая и нефтехимическая промышленность - 2,26 %, строительство - 2,17 %) имели долю от 2% до 3%;

· у 4-х отраслей доля- 3-5%, а у 5 отраслей 5-10 %;

· нефтяная и нефтегазовая промышленность составляет 33,58% в общем объеме реализации крупнейших компаний России.

Из 40 строительных компаний около 17 относились к сфере жилищного строительства. В рейтинге участвовали в основном крупнейшие компании жилищного строительства московского региона, помимо которых попали в рейтинг только компании Самарской области и Хабаровского края.

На протяжении всего рассматриваемого периода строительная отрасль активно развивалась:

· в крупнейших строительных компаниях происходил рост объемов реализации - с 2002 по 2006 г. они выросли в 2,4 раза. Особенно резко продажи выросли в 2006 г.: с 292883,1 млн. руб. в 2005 г. до 417979,1 млн. руб. в 2006 г.

· и хотя доля строительного комплекса в суммарном объеме реа­лизации участников рейтинга к 2005 г. снизилась с 2,89% до 1,87%, а темпы были ниже темпов развития экономики в целом, уже в 2006 г. наблюдался резкий рост доли строительных компаний - с 1,87% до 2,17%.

С 2003 г. у всех рассмотренных строительных компаний наблюдался рост. Крупнейшими строительными корпорациями в жилищной сфере являлись московские компании, имеющие достаточно большие оборотные средства и высокий платежеспособный спрос, ориентированных на них клиентов. У таких фирм как «Группа Компаний ПИК», «Группа компаний "ДОН-Строй"» и «Строительное управление №155» чистая прибыль резко увеличилась.

В целом доля крупнейших инвестиционно - строительных корпораций (в общем объеме реализации 400 крупнейших компаний России) на про­тяжении периода с 2003 по 2006 г.г. стабильно находилась на уровне 2,5%. К 2008 прослеживалась тенденция к увеличению доли строительных компаний, а это было связано главным образом с достаточно мощной поддержкой строительной отрасли со стороны государства.

В частности, осуществлялась реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», увеличился объем частных инвестиций и сопутствующих им государственных гарантий, субсидий и программ в рамках ФЦП «Жилище». Большинство корпораций являлись активными участниками федерально-региональных программ жилищного строительства в рамках национального проекта и получали государственную, региональную и муниципальную поддержку.

Это обеспечило формирование эффективных территориальных рынков доступного жилья через синхронное регулирование предложения и платежеспособного спроса. Возникла тенденция устойчивого роста общих объемов реализации в отрасли, но отдельные компании вели себя по-разному: они то попадали в рейтинг, то покидали его, и периодически происходила смена лидеров. Такая динамика была связана преимущественно с процессами слияния или поглощения компаний.

Особенностью корпоративного развития российского строительного бизнеса на сегодня является его укрупнение или трансформация неочевидных родственных связей компаний в структурированные финансово-промышленные холдинги с доминированием банков, а также образование региональных инвестиционно - строительных корпорации в жилищной сфере. Протекают процессы кооперирования субъектов инвестиционно – строительной деятельности, связанные с процессами вертикальной и горизонтальной интеграции московских финансово-промышленных групп.

Известно, что достаточно длительный строительный процесс предполагает несколько стадий:

- подготовку строительства, включающую технико-экономические исследования целесообразности производства строительной продукции, инженерно-строительное и технологическое проектирование;

- собственно строительство – создание строительной продукции;

- реализацию строительной продукции, сдачу объектов в эксплуатацию.

При создании и развитии организационной структуры инвестиционно - строительной корпорации необходимо установить содержание основных бизнес – процессов, связанных с проектированием, планированием, организацией строительства и реализацией объектов недвижимости.

Бизнес-процесс - устойчивая, целенаправ­ленная совокупность взаимосвязанных действий, которая по определенной технологии преобра­зует входы в выходы, представляющие ценность для потребителя.

Как правило, бизнес-процессы делят на основные и вспомогательные. К основным процессам строительной организации относят процессы строительного про­изводства, реализации продукции, т.е. все процессы, добавляющие ценность. Вспомогательные процессы напрямую не добавляют ценности, но увеличивают стоимость продукции. К таким процессам относятся: управ­ление персоналом, управление проектно-сметной документацией, авторский и технический надзор заказчика за качеством выполняемых работ, тех­ническое обслуживание строительных машин и оборудования, бюджетное управление, админис­тративно-хозяйственная деятельность и т.д.

К основным бизнес – процессам, которые оказывают определяющее влияние на формирование организационной структуры управления подобными компаниями, относятся:

1. принятие решения об инвестировании средств в строительство и разработка технико – экономического обоснования или бизнес – плана проекта;

2.получение земельно – правовых документов для проектирования и строительства, технических условий для проектирования отдельных разделов проектно – сметной документации.

3. заключение договора на проектирование, разработка проектно – сметной документации в полном объеме, получение положительного решения;

4. разработка документации проекта производства работ, включающего календарное планирование и строительные генеральные планы, мероприятия по контролю за техникой безопасности, промышленной санитарии, качества строительно – монтажных работ;

5.строительство и ввод в эксплуатацию.

Кроме того, необходимо принимать во внимание сложность проекта, его место в деятельности застройщика, взаимоотношения участников инвестиционного процесса, продолжительность жизненного цикла объекта недвижимости и вовлеченность управляющей компании в основные стадии существования строения.

Методики моделирования и анализа бизнес-процессов являются в настоящее время одним из важнейших инструментов повышения эффективности бизнеса. Использование подобных методик имеет своей конечной целью реорганизацию бизнес-процессов и, как следствие, увеличение выручки, сокращение затрат на производство продукции и услуг, повышение качества продукции, оптимальное использование оборотного капитала и т.д.

В крупных строительных корпорациях холдингового типа, постоянно происходят изменения. Модель процессов может стать неактуальной уже через несколько месяцев после ее создания, поэтому описание процесса должно постоянно подвергаться корректировке с целью обеспечения соответствия реальной деятельности.

Формирование модели бизнес-процесса является сложной задачей, требующей для своего решения определенного набора методов и средств. Существуют различные методики описания процессов. Каждая организация выбирает конкретную методику представления процессов в виде схем (диаграмм), выполненных определенным образом.

Метод создания схемы бизнес- процесса является важнейшей частью методологии интегрированного планирования и контроля в системе корпоративного управления предприятиями инвестиционно – строительного комплекса.

Дата добавления: 2014-12-26