Организация процессов разработки проектно

Изготовление технического паспорта БТИ и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Организация технического надзора и оформление исполнительской документации и приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта, получение заключения Госстройнадзора

При производстве строительно – монтажных работ на объекте производители работ генеральной и субподрядных организаций застройщик своими силами организует технический контроль. Его представители в ходе строительства участвуют в подготовке исполнительской документации.

Ниже приведен примерный перечень исполнительной документации, представляемой застройщиком или заказчиком для получения заключения

органа Госстройнадзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных, правовых актов и проектной документации:

1.Правоустанавливающие документы на земельный участок.

2.Положительное заключение Госэкспертизы по проектной документации.

4.Перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных работ с указанием видов выполненных ими работ, фамилии инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение, и данных о наличии соответствующих лицензий.

5.Документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе строительства, выполненные заказчиком.

6.Комплект рабочих чертежей на строительство, предъявляемого к приемке объекта с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенных в них изменениям, сделанных лицами ответственными за производство строительно-монтажных работ. Указанный комплект рабочих чертежей является исполнительной документацией.

7.Журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы исследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора.

8.Акты об освидетельствовании скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и узлов (опор и пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущий металлических и сборных железобетонных конструкций и т.п.).

9.Акты об испытаниях нормального сцепления в кладке несущих стен каменных зданий, расположенных в сейсмических районах.

10.Сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и других изделий, примененных при производстве строительно-монтажных работ.

11.Акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах их прохода их через подземную часть наружных стен и зданий в соответствии с проектом (рабочим проектом).

12. Акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования, акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газо снабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств, а также об испытаниях сварных соединений.

13.Акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей.

14.Акты об устройстве линий и оборудования телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации.

15.Акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрыво – пожаробезопасность и молниезащиту.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов должна осуществляться в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04.87 и Временного положения

Заказчики-застройщики обязаны предъявлять Государственным приемным комиссиям подготовленные к эксплуатации объекты в соответствии с утвержденнымипроектами.

Заказчик несет ответственность за надлежащую подготовку к эксплуатации вводимых в действие объектов.

Проектная организация несет ответственность за соответствие мощностей и других технико - экономических показателей объекта, вводимого в эксплуатацию, а также за правильность принятых решений при проектировании объекта, которые должны обеспечить безопасную эксплуатацию его в нормативные нормальное функционирование инженерного оборудования с учетом экологических требований.

Строительно-монтажные организации несут ответственность перед заказчиком за выполнение строительных и монтажныхработ в строгом соответствии с проектом и в установленные сроки, за надлежащее качество этих работ, проведение индивидуальных испытаний смонтированного ими инженерных систем оборудования, за своевременное устранение недоделок, выявленных в процессе приемки строительно - монтажныхработ, а также за проведение комплексных испытаний оборудования и инженерных систем.

Законченные строительством объекты жилья, сдаваемые «под ключ», предъявляются к Государственным приемным комиссиям заказчиком совместно с генподрядчиком.

Приемка объектов в эксплуатацию производится в два этапа: рабочей и государственной комиссиями.

Предварительную приемку объектов (жилья) «под ключ» заказчиком от генеральной подрядной строительной организации осуществляет рабочая комиссия, назначаемая приказом руководителя предприятия или организации заказчика.

Рабочая комиссия создается заказчиком не позднее, чем в пятидневный срок после получения письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта (жилого дома) к сдаче.

- всю документацию, предъявленную генподрядчиком согласно СНиП...; соответствие объекта и смонтированного оборудования проекту;

- качество и соответствие выполняемых строительно-монтажных работ, указанных в документах;

- результаты испытаний и комплексного опробования оборудования;

Рабочая комиссия по результатам проверки составляет акт приемки законченных строительством зданий для последующего предъявления Государственной приемной комиссии и подготавливает сводное заключение о готовности к приемке в эксплуатации объекта в целом. При приемке рабочая проверяет наличие оформленных в установленном порядке документов о разрешении на эксплуатацию объектов инженерных сетей, сооружений и оборудования от соответствующих служб города.

Акт приемки рабочей комиссией зданий и сооружений утверждает заказчик-застройщик и затем, после устранения замечаний, отмеченных в приложении к акту, предъявляет его Государственной приемной комиссии.

Генеральный подрядчик представляет рабочим комиссиям следующую документацию:

- перечень организаций, участвующих в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполняемых ими работ, фамилии ИТР, непосредственно ответственных за выполнение этих работ;

- данные о наличии соответствующих лицензий у организаций, выполнивших строительно- монтажные работы;

- комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта и исполнительнуюдокументацию, составляемую в процессе строительства согласно СНиП с подписями лиц, ответственных з а производство строительно-монтажных работ, за соответствие этим документам выношенных работ с внесенными в них изменениями, если такие были в период строительства;

- исполнительную геодезическую съемку инженерных сетей и благоустройства;

- сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ;

- актыосвидетельствования скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций;

- акты об испытании технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, водоснабжения, отопления и вентиляции, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;

- акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через наружные стены подземную часть здания в соответствии с проектом;

- акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;

- -акты об испытании устройствтелефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;

- акты об испытании устройств, обеспечивающих пожаробезопасность и молниезащиту;

- актыоб испытаниях прочности сцепления каменных несущих элементов зданий, расположенных асейсмических районах;

- журналы производства работ и авторского надзора, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора.

После выполнения всех замечаний рабочей комиссии по устранению недоделок заказчик обращается в администрацию города (района) с просьбой о назначении Государственной приемной комиссии в связи с готовностью объекта к сдаче в эксплуатацию.

Приемка объектов Государственной приемной комиссией

Жилые и общественные здания, законченные строительством, предъявляются заказчиком (застройщиком) Государственным приемным комиссиям после выполнения всех строительно-монтажных работ, подключения систем инженерного оборудования зданий (водоснабжения, канализации, отопления, электроосвещения и др.) к внешним сетям и завершения работ по благоустройству территории.

Ввод в эксплуатацию объектов производится при условии выполнения работ в полном объеме согласно проекту, в том числе и экологическим требованиям, предусмотренным проектом по актам приемных комиссий санитарно-эпидемиологического надзора, создаваемым с участием представителей, специально уполномоченных в области охраны окружающей природной среды.

Государственная комиссия по приемке объектов в эксплуатацию назначается распоряжением главыадминистрации города (района) на основании письменного уведомления застройщика о готовности объекта председателю государственной комиссии (заместителю главы администрации города (района) и начальнику инспекции Госархстройнадзора.

При этом застройщик представляет председателю Госкомиссии в инспекцию Госархстройнадзора следующие документы согласно перечня (таблица 2.2).

Перечень документов, предъявляемых Государственной приемной комиссии при сдаче объекта в эксплуатацию

№ п/п	Наименование документа
	Письмо – заявка застройщика (заказчика) на имя председателя Госкомиссии и инспекции ГАСН «О назначении Госкомиссии по приемке в эксплуатацию объекта»
	Акт рабочей комиссии по приемке в эксплуатацию объекта заказчиком от генподрядчика, подписанный всеми членам комиссии
	Приказ заказчика «О назначении рабочей комиссии по приемке объекта в эксплуатацию»
	Разрешение инспекции Госэнергонадзора на подключение электроустановок объекта от городских сетей (от ТП, РП и др.)
	Акт приемки в эксплуатацию лифтового оборудования, составленный комиссией с участием инспектора «Гостехнадзора»
	Справка МУП «Водоканал» о выполнении технических условий на водоснабжение и канализацию объекта в полном объеме канализационных устройств у абонента
	Акт осмотра технического состояния и допуска в эксплуатацию энергоустановки потребителя тепловой энергии, составленный представителем (инспектором) межрайонной энергоинспекции, после чего необходимо получение акта-наряда на включение абонента теплопотребления от теплоснабжающей организации с актом разграничения балансовой принадлежности сетей
	Акт приемки в эксплуатацию систем противодымной защиты пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, составленный комиссией с участием представителей государственной пожарной службы
	Акт технической приемки (сдачи) в эксплуатацию монтажных работ по связи (сигнализации)
	Акт технической приемки работ по радиофикации вновь выстроенного жилого дома, составленный с участием представителей городского радиоузла
	Акт технической приемки телевизионных антенн коллективного пользования с участием эксплуатирующей организации объекта
	Акт готовности объекта для приема его на обслуживание по вывозу бытовых отходов (мусора), составленный с участием представителей МП по уборке города
	Акт рабочей приемной комиссии о готовностик приемке телефонизации законченного строительством сооружения жилого дома, с участием представителей организации, выдавшей техусловия на телефонизацию объекта (ГТС или др. организаций связи)
	Акт технического осмотра и приемки в эксплуатацию наружных сетей ливневой (дождевой) канализации с участием представителей эксплуатирующей организации (ДРУ или др.)
	Результаты исследования питьевой воды «а соответствие СаннПиН-2.1.4.559-96 (баканализ воды) на внутренние и внешние сети холодного и горячего водоснабжения, выполненные лабора торией Госсанэпиннадзора
	Протокол к анализам и результатам испытания почвы (образцы отбираются с территорий благоустройства дома), выполненый лабораторией Госанэпиднадзора
	Протокол радиационного обследования объекта с заключением о радиационной безопасности здания (жилого дома), выполненный службой радиационного контроля Госсанэпиднадзора
	Протоколы измерения шума от лифтов в помещениях квартир, прилегающих к лифтовым шахтам, выполненные лабораторией Госсанэпиднадзора
	Акт обследования вентиляционных каналов в квартирах,выполненный организацией ВДПО(в домах с газовым оборудованием) или Акт на скрытые работы по устройству вентиляционных каналов, составленный исполнителями с участием автора проекта
	Справка о выполнении работ по благоустройству и озеленению территории вводимого в эксплуатацию объекта (жилого дома), подписанная представителями проектной организацией, генподрядчика, исполнителя работ и эксплуатирующей организации
	Акт приемки системы и выпусков внутреннего водостока из зданий, составленный представителями генподрядчика, исполнителя и технадзора заказчика
	Акт на скрытые работы по монтажу и испытанию на плотность мусоропроводов дома, составленный представителями проектной организации, технадзора заказчика и генподрядчика
	Акт на устройство противопожарной посыпки на мягкой кровле (бронирование), составленный представителями проектной организации, технадзора, заказчика и генподрядчика
	Акт приемки фасадов здания (жилого дома), составленный представителями проектной организации, технадзора заказчика, главным инженером строительства и производителем работ
	Исполнительная геодезическая сьемка построенных на объекте инженерных сетей, сооружений и благоустройства, выполненная геослужбой Управления главного архитектора города
	Акт приема-передачи законченного строительством объекта (жилого дома) от генподрядчика -эксплуатирующей организации, подписанный руководителями генподрядчика и эксплуатирующей организации, на балансе которой в дальнейшем будет находиться объект
	Справка БТИ города о фактических показателях по объекту, принимаемому в эксплуатацию (количество квартир, общая и жилая площадь и др.)
	Справка о взаиморасчетах заказчика с администрацией города по передаче жилья в городской жилищный фонд
	Письмо управления архитектуры и градостроительства города о присвоении административного адреса вводимому в эксплуатацию объекту (жилому дому)
	Справка о фактической стоимости объекта (жилого дома) - представляется застройщиком (заказчиком) по окончании строительства
	Акт передачи комплекса проектно-сметной и исполнительной документации и журналов работ от генподрядчика застройщику (заказчику)
	Список предприятий и организаций, принимавших участие в строительстве объекта (жилого дома) с указанием адресов и номеров телефонов.
	Акт государственной приемной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, составленный в 5-ти экземплярах по установленной форме согласно СНиП 3.01.04.87

По окончании строительства объекта застройщик (заказчик) обязан представить объект для приемки (освидетельствования) представителям Государственного строительного надзора и получить соответствующее Заключение по предъявляемому объекту для чего направляется письмо на имя руководителя Госстройнадзора, которому прикладывается перечень необходимой документации (таблица 2.3).

Перечень исполнительной документации для получения «Заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и других нормативных актов и проектной

№ п/п	Наименование документа
	Правоустанавливающие документы на земельный участок
1.1.	Постановление администрации о выделении земельного участка
1.2	Госакт на право собственности за землю (или договор Аренды)
1.3	Свидетельство о госрегистрации
	Копия разрешения на строительство
	Перечень организаций, участвующих в строительстве объекта с указанием видов выполненных ими работ с Ф.И.О. руководителя, № тел. и № лицензией на выполняемые ими работы
	Акт разбивки осей здания на местности (геодезическая основа)
	Полный комплект рабочих чертежей на строительство объекта по перечню, указанному в томе 1 «Общая пояснительная записка с исходными данными по объекту» и надписями генподрядчика о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенным изменениям проектной организации
	Журналы производства:
6.1.	Журнал общих видов работ
6.2	Журнал авторского надзора проектной организации
6.3	Журнал устройства свайных оснований (забивки свай)
6.4	Журнал сварочных работ
	Акты освидетельствования скрытых работ и акты промежуточной приемки работ ответственных конструкций и узлов по перечню
	Сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и других изделий, примененных при производстве строительно-монтажных работ.
	Акты о гермитизации узлов ввода и выпусков инженерных коммуникаций в местах ввода их в подземную часть наружных стен подвала, выполненных в соответствии с проектом (для объектов с газоснабжением эти требования обязательны с приложением проектных решений)
	Акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования и внутренних систем
10.1	Внутренних систем отопления
10.2	Водоснабжения горячего и холодного
10.3	Канализационных систем
10.4	Газоснабжения
10.5	Внутренних водостоков
10.6	Акты испытания электроустановк (ПНР)
	Акты на устройство, испытание и приемку систем пожарной сигнализации, дымоудаления, обеспечивающих взрывопжаробезопастность, обеспечение оповещения о пожаре
	Паспорта на установленное оборудование (вентоборудование дымоудаления, насосное оборудование и др.)
	Акты приемки лифтового оборудования

Эти документы рассматриваются в управлении Гостройнадзора, а затем объект предъявляется для приемки его представителю с выездом на место. При отсутствии замечаний выдается положительное Заключение. Оно является обязательным документом при оформлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию администрацией города.

По окончании строительства объекта перед сдачей его в эксплуатацию (до получения разрешения на ввод в эксплуатацию) необходимо изготовить Технический паспорт на объект. Его изготавливает ГУП Краснодарского края – филиалом ГУП КК «Крайинвертаризация» по г. Краснодару.

Для изготовления технического паспорта на объект застройщик направляет письмо – заявку, к которому прилагается:

- рабочий проект здания – архитектурно – строительная часть;

- правоустанавливающий документ на земельный участок.

Для представления в администрацию города на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передается не полный комплект технического паспорта, А «обмерные чертежи», которые выдаются БТИ по выдачи Паспорта в полном объеме.

Разрешение на ввод законченного строительством объекта выдается Департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар. Для этого застройщик (заказчик) направляет на имя руководителя департамента письмо об окончании строительства объекта с приложением заявления (ходатайства) с просьбой выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. К нему в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса прилагаются следующие документы (таблица 2.4).

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по ул. в г. Краснодаре

№ п/п	Наименование документа
	Правоустанавливающие документы на земельный участок: 1.1. Постановление администрации г. Краснодара 1.2. ГосАкт на право собственности на землю 1.3. Свидетельство о государственной регистрации 1.4. Договор – купли продажи земельного участка 1.5. Кадастровый план земельного участка
	Разрешение на строительство
	Акт приемки объекта капитального строительства
	Приемки законченного строительством объекта
	Документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технического регламента
	Документ, подтверждающий соответствие параметров объекта требованиям проектной документации
	Справка ОО «Краснодарводоканал» о выполнении техусловий по водоснабжению объекта
	Акт допуска в эксплуатацию электроустановок объекта
	Справка об обеспеченности теплоснабжения объекта
	Генплан с инженерными сетями водоснабжения и канализации
	Заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации
	Заключение государственного пожарного надзора о выполнении требований пожарной безопасности на объекте
	Акт проведения комплексных испытаний системы пожарной безопасности
	Обмерные чертежи ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Краснодару по объекту

1. Основные бизнес – процессы, выполняемые заказчиком – застройщиком на проектной и строительных фазах жизненного цикла здания, с другими участниками.

2. Оформление отвода земельного участка в собственность: основные задачи, исполнительные документы и общий порядок реализации процедур.

3. Оформление отвода земельного участка в аренду (под строительство): основные задачи, исполнительные документы и общий порядок реализации процедур.

4. Разработка проекта границ земельного участка: исходные данные и состав готового проекта

5. Разработка землеустроительного (межевого) дела на земельный участок: исходные данные и состав готового дела.

6. Описание земельного участка и оформление административного адреса проекта

7. Градостроительный план: назначение и содержание. Исходные данные для разработки

8. Состав документов, необходимых для изготовления кадастрового плана земельного участка

9. Содержание предпроектной проработки размещения объекта на земельном участке.

10. Оформление заказчиком задания и договора с проектной организацией на выполнение проектно – изыскательских работ.

11. Состав договорной документации на выполнение проекта, передаваемой проектной организацией заказчику.

12. Организация экспертизы проектной документации;

13. Получение разрешения на строительство объекта;

14. Подготовка и передача проектно – сметной документации на строительство объекта генеральному подрядчику;

15. Оформление и регистрация декларации о строительстве объекта при инвестировании за счет долевого строительства.

16. Организация заказчиком технического надзора: основные процессы и виды исполнительской документации

17. Порядок приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта и получения заключения Госстройнадзора;

18. Изготовление технического паспорта БТИ и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: исходные данные и основные процедуры.

Разработка проектно – сметной документации начинается с получения технических условий на инженерное обеспечение объекта по заявке застройщика, в том числе на:

- на диспетчеризацию автоматизированных систем противодымной защит;

- на газификацию (для объектов не более 10 этажей).

3.1. Разработка проектно – сметной документации на стадии
«рабочий проект»

После оформления земельно – правой документации и сбора исходных данных для разработки проектно – сметной документации (технические условия на инженерное обеспечение объекта) застройщик выдает заказы и заключает договоры на выполнение проектно – изыскательских работ, в том числе:

1.Заказ на выполнение инженерно-строительных изысканий на стройплощадке и после получения «Отчета об инженерных изыскания», выдается:

2.Заказ на разработку проектно-сметной документации в полном объеме на объект предполагаемого строительства.

Письмо-заказ па разработку ПСД выдается на имя руководителя проектной организации с приложением следующей документации:

2.3.Современная топосъемка участка (топосъемку может заказать также проектная организация) (приложение 4)

2.4.Проект границ земельного участка, утвержденный в установленном порядке (приложение 16)

2.5.Технические условия служб города на инженерное обеспечение объекта ресурсами - водоснабжение и хозяйственно-бытовая канализация, дождевая (ливневая) канализация, электроснабжение объекта, радио, теплоснабжение и горячее водоснабжение, телефонизация, диспетчеризация лифтов, телевидение и др. (приложения 26-34)

2.6.Задание на проектирование объекта (приложение 36)

2.7.Описание видов отделочных работ по помещениям объекта (приложение 37)

К заказу на разработку проекта прилагается также «Отчет о инженерно-строительныхизысканиях», выполненный специализированной изыскательской организацией, имеющей лицензию на этот вид деятельности.

На основании вышеперечисленного, проектная организация представляет заказчику договорную документацию на разработку проекта в составе:

1.Договор на разработку рабочей документации и проекта (приложение 38)

2.Календарный план работ с указанием сроков выдачи проектно – сметной по этапам (приложение 39)

3.Смету стоимости проектных работ (приложение 40)

Организация процессов разработки проектно - сметной документации