Заказчик

Структура договорных связей

В ГК существует 4 модели.

1. Заказчик является прямым контрагентом подрядчика. Это достаточно редкий вариант, используемый в случаях с несложными объектами недвижимого имущества.

2. На стороне подрядной организации возникает солидарная или долевая множественность лиц. В судебной практике вообще нет таких споров; практика очень невелика. Рассматривать не будем.

3. Подрядчик делит объем выполняемых работ между своими контрагентами – субподрядчиками, сам становясь генеральным подрядчиком. В этом случае он является своего рода буфером между заказчиком и субподрядчиками, отвечая перед той и другой стороной. Наиболее рабочая схема. Здесь появляется уже 2 договора: генерального подряда и субподряда. Возникает вопрос: это разные договорные типы или же это все договор подряда в обоих случаях? Следует сказать, что это все договор подряда. Генеральный подрядчик является заказчиком по отношению к субподрядчикам.

4. С согласия генерального подрядчика, заказчик заключает прямые договоры с другими подрядчиками. При этом генподряд может быть много уровневым.

ГП

З

С

С

С

П

П

сс

сс

сс

сс

сс

сс

В ГК есть правило, что обязательство по оплате возникает после сдачи/приемки работ, то есть с момент подписания акта приемки. СС сдает работы своему заказчику – С первого уровня; подписывается акт, в котором указываются работы СС и их стоимость. С передает работы ГП, который прерывает цепочку, оспаривая качество работ. Суд в данном случае говорит, что у С есть обязанность уплатить, также суд рассматривает данный спор отдельно от контекста, вне связи с другими звеньями договорной цепочки.

Отоншения по строительству регламентируются различными НПА помимо ГК. Давайте разберемся с терминологией.

Обязанности: 1) обязанность оплатить выполненные работы, 2) контролировать строительство, 3) содействовать подрядчику, 3) обязанность получить разрешения.

Застройщик. В контексте ГрК всегда (в большинстве случаев) совпадает с заказчиком. Застройщик также появляется в ФЗ о долевом строительстве.

Заказчик-застройщик. Он занимает положение технического заказчика. Кто это? У Заказчика все-таки есть обязанность осуществлять контроль за строительством. Но он не может осуществлять его каждодневно, к тому же далеко не всякий заказчик может осуществлять контроль (eg какое-либо юридическое лицо). Для осуществления этой обязанности и появляется фигура заказчика-застройщика. Как же он встраивается в структуру договорных связей? Если мы посмотрим практику, то обнаружим два варианта.

1) Заказчик заключает договор строительного подряда, а затем привлекает заказчика-застройщика по а) договору возмездного оказания услуг; б) агентскому договору + доверенность – в этих случаях возможны иски из этих договоров к техническому подрядчику и иск к подрядчику об убытках. Вопрос доказательства убытков добавляет сложности. Не самый распространенный способ

2) Технического заказчика помещают между заказчиком и генеральным подрядчиком. Заказчик заключает договор с ТЗ, который заключает договор подряда с ГП. Каковы же условия договора с ТЗ? Суть следующая: организуй процесс строительства, как знаешь, я за это готов заплатить и получить право собственности. Эти условия воплощаются в совершенно различных договорах, не имеющих родового типа. – Мы только что описали структур договорных связей по законодательству об инвестиционной деятельности! С точки зрения экономической З на самом деле инвестор. ТЗ, называемый в законодательстве лицом, выполняющим обязанности заказчика, заказчиком в строгом смысле слова не является, так как обязанности платить и возможности требовать передачи права собственности у него нет! Но что же это за тип договора? Судебная практика говорит, что это инвестиционный контракт. Возникает вопрос, что это и вправе ли суд так квалифицировать так соглашение между З и ТЗ? НЕТ! Инвестиционный контракт – понятие экономическое, юридическим содержанием не обремененное.

30.10.2007 Президиум ВАС по спору между З и ТЗ вынес Постановление (?), в котором решил, что инвестиционного контракта не существует.

Как же квалифицировать этот договор? Всегда было два ответа: 1) это инвестиционный контракт; 2) это агентский договор, заключенный по модели комиссии.

Почему договор между З и ТЗ нельзя квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи? Это не может быть куплей-продажей потому, что право собственности на землю принадлежит заказчику! ТЗ просто не сможет зарегистрировать право собственности на новую вещь.

Итого у нас получается договор строительного подряда, заключенного ТЗ, который состоит в обязательственных ПО с З на основании агентского договора, заключенного по модели комиссии.

Эта модель может обременяться еще и тем, что: 1) на стороне заказчика могут существовать договорные связи по долевому участию в строительстве и 2) каждый подрядчик заключает десятки договоров поставки, ипотеки и т.п.

Отличие генерального подряда от услуг. Результат по подряду – всегда материален.

Дата добавления: 2015-05-08