Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Лекция 6 (записано Е. Б.)




14.10.2010

Уступка права требования из договора долевого участия в строительстве

ФЗ о долевом участии в строительстве

 

Проблемы.

1. Сфера действия закона

У застройщика есть три варианта привлечения инвестиций от физических лиц: 1) договор долевого участи я в строительстве; 2) жилищно-накопительные кооперативы; 3) выпуск облигаций – жилищных сертификатов (этот способ вообще еще не использовался!). Почему только эти три способа? – потому что только они имеют дополнительные гарантии, предусмотренные в законодательстве.

Застройщик вправе привлекать деньги, если есть соответствующий статус. Элементы: 1) есть право на землю, соответствующим образом зарегистрированное; 2) разрешение на строительство; 3) опубликованная проектная декларация (в ней помимо прочего должна содержаться информация о подрядчиках, выполняющих работы). Эти требования направлены на то, чтобы предупредить возможность возникновения самовольной постройки.

Если же статуса нет, то последствия: 1) вернуть деньги; 2) возместить процент за пользование чужими денежными средствами; 3) возместить убытки.

Договор долевого участия: существенные условия: предмет, цена, срок (гарантийный?) – законная ипотека, штрафные санкции, особое правило одностороннего отказа.

 

 

Начнем с 90х гг., когда еще не существовало института долевого участия.

«Подводные камни».

1. Уступка права требования, обусловленного встречным исполнением. Если застройщик предъявит требование, связанное со встречным исполнением (ст. 382), то цессионарий может предъявить цеденту требование (ст. 384) о возмещении убытков по 390 ст.

2. Проблема дублирующих уступок.

 

 

 

Уступка права требования. При дублирующих уступках имеет значение момент перехода. Цессионарий, который оказался управомоченным м. требовать оспаривания права собственности цессионария, которому повезет. Много споров таких. В ФЗ о долевом участии были предусмотрены специальные требования. Условия действительности уступки: _ м. уступаться с момента регистрации договора участия в строительстве до момента ввода объекта в оборот (это и так понятно). 2 условие – не допускается уступка требования, обусловленного встречным исполнением (исключение из нормы ГК). Что это технически означает? Участник строительства к моменту уступки д. полностью исполнить обязательства перед застройщиком или же уступка права требования происходит совместно с переводом долга и, соответственно, с согласия застройщика. Третье требование – уступка подлежит гос регистрации. Вызвана тем, что регистратор должен исключить возможность дублирующей уступки. Что регистрируется – сделка или переход? Обзор №120 об уступке – соглашение об уступке права и собственно уступка права. «Продал» – обязался передать, «уступил» – значит уже передал, распорядительная сделка уже осуществлена. Обычно обе сделки совещаются в 1 документ. «Уступка требования» – это собственно переход. Отсюда в ФЗ говорится о регистрации именно перехода права от цедента к цессионарию. «Право требования считается перешедшим не ранее полной оплаты уступаемого требования» - ок. Регистратор регистрирует реальный переход права требования. Только от жуликов я так не защищусь. Откажут в регистрации права требования тогда, когда за переход этого права все деньги уже уплачены. Смысл регистрации потерялся.

Допустима ли уступка будущего права требования? Допустима. «Право перейдет тогда, когда оно возникнет у цедента». Используется сейчас застройщиками в целях обхода ФЗ о долевом участии. Делается некая организация «Цедент» (связана с застройщиком естественно). У застройщика еще отсутствует статус застройщика. Цедент заключает сделки уступки будущего права, оно перейдет к цессионариям как только оно возникнет у цедента (ему передаст застройщик). Вполне законная сделка, решает проблему привлечения денежных средств до получения застройщиком статуса застройщика.

 

1)Особенности статуса объектов подземного строительства

2) Особенности статуса объектов культурного наследия

 

 

1. Главная проблема – подземное пространство регулируется также законодательством о Недрах. Строительство на глубине ниже 5 метров требует лицензии на недропользование. Большая часть подземных объектов являются незаконными, на них нельзя зарегистрировать право собственности, а если оно зарегистрировано, то оспоримо. Соответственно, недействительны все договоры аренды. Лицензия на недропользование, считает Пупс, это чисто гражданско-правовое отношение. Это, по сути, получение права на пользование объектом. Внимание вопрос. Почему любое строительство ниже 5 метров в целях хозяйственной деятельности незаконно? Неопределенность взаимоотношений между собственником земельного участка и лицом, разрабатывающим недра. Орган не может выдать разрешение на строительство без прав на землю. А у недропользователя не может быть прав на землю (иначе надо скупить вообще всю землю). Поземные гаражи, если это не отдельный объект недвижимости – законны, так как выдается разрешение на строительство всей наземной части здания. Служба … атомного контроля – выдает разрешения на строительство на особо опасные объекты (метро, шахты). В остальном общие требования для строительства распространяются на строительство под землей, т.е. должна быть собственность на землю, что весьма затруднительно.

 

2. Объекты культурного наследия.

В городе Н. особнячок на праве собственности у муниципального образования. Проводит обследование объекта культурного наследия и выясняется, что он в плохом состоянии, требуется научная реставрация (реставрация из тех же материалов, что строили раньше). Кроме того обследование выявило, что есть риск обрушения второго этажа, трещины и т.д. Заключается инвестиционный контракт – лицо за свой счет обязуется произвести научную реставрацию и замену несущих конструкций и фундамента, а за это он получает в аренду этот особняк на 49 лет. Этот контракт хорош, но не исполним. Все такие договоры недействительны. Хотя это отличная схема. В силу нашего законодательства, работы по капитальному ремонту и реконструкции в отношении объектов капитального наследия запрещены в принципе! На практике орган охраны памятников выдает разрешение «на приспособление объекта к современному использованию». Органы не могут выдать разрешение на кап ремонт и реконструкцию объекта культ наследия. Реконструкция – изменение площади, этажности или еще чего то там. Замена перекрытий без изменения площади и этажности – это кап ремонт. Воссоздание памятника.

 


[1] Таким образом, любые сделки с ним будут ничтожны!

[2] ВАС в ИП № 51: акт приемки является расчетным документом, он не несет юридического значения в отношении перехода РСГ.

НО! Акт приемки по этапам работ является основанием для перехода РСГ! – п. 3 ст. 753.

[3] Разговор о проблемах строительного подряда и смежных институтов по существу является разговором об основании приобретения права собственности на новою вещь!

[4] Кстати, существует Венская конвенция, в которой затрагиваются вопросы о собственности.

[5] 2 признака для разделения строительного подряда и простого товарищества: ср. ИП №№ 51 и 56 – в качестве вклада в товарищество могут выступать и работы. Критерии: 1) из договора простого товарищества не возникают встречные обязательства для сторон; 2) если мы имеем дело с договором строительного подряда, то мы имеем дело здесь с производным приобретением права собственности (см ИП № 63 или 64). Основание же приобретения права собственности в простом товариществе всегда первоначально.

[6] Создатели ФЗ: Фонд института экономики города.

[7] Кстати, посмотри ПП ВАС № 64.

[8] Есть пример в ИП ВАС № 56.




Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2015-05-08; Просмотров: 309; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.016 сек.