Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации

Движение денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода. Первый (наивысший) уровень – это потенциальный валовой доход, который предполагает, что все полезные площади объекта арендованы на целый год. Второй уровень – это действительный валовой доход рассчитывается путем вычета из стоимости потенциального дохода потерь от недозагрузки площадей. Третий уровень – чистый операционный доход показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, которые в данном конкретном случае не учитываются в объектах аналогах. Четвертый уровень – сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

Коэффициент недозагрузки выведен оценщиком на основании данных Агентства недвижимости «Адвекс» (тел. 390050); оценщиком учтен срок, равный 1 месяцу в год, отводимый на поиск и смену арендатора. Таким образом, коэффициент недозагрузки площадей составит 1 мес./ 12 мес. = 0,08, соответственно коэффициент загруженности 0,92.

Собственник исходит из того, что в течение 25 лет он должен накопить сумму на капитальный ремонт в размере минимум 25% от полной стоимости замещения объекта недвижимости. Размер ежегодных отчислений в фонд замещения с учетом действующей депозитной ставки Сбербанка в 8% годовых рассчитывается по формуле:

, где

FV – величина фонда замещения к моменту начала капитального ремонта. Для оцениваемого объекта FV= _________________________________________________ рубля, т.е. 25% от полной стоимости замещения, рассчитанной затратным подходом;

r – депозитная ставка. На сегодняшний момент по долгосрочным вкладам 8% годовых;

n – срок накопления фонда замещения. Для оцениваемого объекта n=25 лет.

Затраты на оплату услуг ЖКУ составляют 6% от действительного валового дохода (ДВД). Затраты на управление 0,8% от ДВД. Прочие расходы, к которым относят в т.ч. налоги – 2% от ДВД.

Плата за землю отсутствует.

Налог на имущество исчисляется по ставке 2,2% в год от среднегодовой стоимости здания с учетом амортизации (см. затратный подход).

Результаты расчетов сведены в таблицу 10.

Таблица 10

Расчет стоимости офисного помещения методом капитализации

Площадь помещения кв. м.	404,6
Арендная ставка в рублях за 1 кв. м. в месяц
Потенциальный валовый доход, руб./год
Коэффициент загрузки площадей
Действительный валовый доход, руб./год
Операционные расходы (итого), руб./год
Плата за землю, руб./год
Налог на имущество, руб./год
Коммунальные расходы, руб./год
Затраты на управление, руб./год
Прочие расходы, руб./год
Фонд замщения, руб./год
Чистый операционный доход, руб./год
Ставка капитализации, %
Капитализированная стоимость, руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки по доходному подходу составит _______________________ руб.

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта недвижимости были получены следующие результаты:

Подход	Стоимость, рублей
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход

Для согласования результатов оценки используем экспертный метод. При этом будем учитывать достоинства и недостатки каждого подхода в конкретной изучаемой ситуации.

Таблица 11

Расчет весовых коэффициентов каждого оценочного подхода

Параметр	Затратный подход	Сравнит. подход	Доход. подход
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводился анализ и расчеты
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов специфичных для объекта
Способность подхода отразить мотивацию и действительные намерения типичного покупателя и продавца
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
Итого, баллов
Сумма баллов
Вес подхода

В таблицу 12 сведем результаты согласования стоимости офисного помещения.

Таблица 12

Расчет рыночной стоимости офисного помещения

	Стоимость, руб.	Вес	Вклад
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
ИТОГО

Рыночная стоимость объекта недвижимости учрежденческого назначения общей площадью 404,6 кв.м округленно составляет: __________________тыс. руб.

Дата добавления: 2015-05-10