Расчет коэффициента капитализации

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

В общем виде оценка производилась по формуле: , где

С – стоимость объекта оценки;

ЧОД – чистый операционный доход равный разности между действительным денежным доходом и операционными расходами;

R_k – ставка капитализации.

Коэффициент (ставка) капитализации рассчитан методом кумулятивного построения по формуле: R_k = R_д + R_в, где

R_д – ставка дисконтирования (ставка дохода на капитал);

R_в – ставка возврата капитала.

R_д = R₀ + R_н + R_л + R_им, где

R₀ – безрисковая ставка равна ставке доходности государственных ценных бумаг со сроком до погашения, совпадающим со сроком прогноза. Для объекта оценки R₀ =5,93% (доходность ОФЗ-ПК. Источник информации официальный сайт фондовой биржи ЗАО «Московская биржа» – www.moex.ru).

R_н – риск вложения в недвижимость. Определена экспертным путем (см. таблицу 7) R_н = _____________%.

R_л – риск низкой ликвидности. Зависит от срока экспозиции. для объекта оценки.

R_им – риск за инвестиционный менеджмент. Определен экспертно в размере 1%.

R_д = _____________________________________%.

Таблица 7

Определение риска вложения в недвижимость

Наименование риска	Количество баллов за риск
Систематические риски:
1. ухудшение общей экономической ситуации
2. увеличение числа конкурирующих объектов
3. изменение законодательства
Несистематические риски:
1. природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
2. ускоренный износ здания
3. недополучение арендных платежей
4. неэффективный менеджмент
5. криминогенные факторы
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Риск

Ставку возврата капитала рассчитываем по формуле Ринга.

, где n – оставшийся срок экономической жизни здания.

В целях оценки n=100 лет, тогда R_в =1%.

R_k = _______________________________%.

Дата добавления: 2015-05-10