Расчет рыночной стоимости объекта оценки

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка офисного помещения затратным подходом проводилась в ниже приведенной последовательности:

1. Определение стоимости замещения улучшений (3 этажа здания) на земельном участке с учетом предпринимательской прибыли. Применяется метод сравнительной единицы. Примечание: стоимость самого земельного участка не определялась, т.к. собственник помещения не имеет прав на землю;

2. Определение общего накопленного износа методом срока жизни;

3. Определение стоимости замещения объекта оценки с учетом износа.

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 куб. м. объекта, аналогичного оцениваемому, из уровня цен 01.01.2011 г. в цены на дату оценки.

В качестве источников информации используются данные по административным зданиям из копии паспорта БТИ, усредненные стоимостные показатели справочника «Общественные здания» («КО-ИНВЕСТ» 2011 г.), а также коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства по Тюменской области (южнее 60-й параллели) и регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем, приведенные в сборнике КО – ИНВЕСТ № 50 за 2013 г.

Стоимость замещения определяем в соответствии с выбранным методом по формуле:

, где

С_стр-ва – стоимость замещения;

С_{ед.баз.года} –стоимость за единицу сравнения базового года (по сборнику УПСС на 01.01.2011 г.);

V – количество единиц сравнения оцениваемого года;

К_кор – коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и аналогом;

- коэффициент регионально-экономический;

- коэффициент регионально-климатический;

- индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен базового года в цены на дату оценки;

К_НДС – коэффициент, учитывающий НДС;

К_ПрП – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя.

Для оцениваемого объекта:

С_{ед.баз.года} =5596,21-33,18= 5563,03 руб./м³. Поскольку у объекта оценки отсутствуют лифты, то делаем корректировку стоимости 1 куб. м. аналога на стоимость лифтов (33,18 руб./м³).

V = 1665 куб. м.

К_кор = 1

= 1,472 (по сборнику «КО-ИНВЕСТ, 2011 г.).

= 1,08 (по сборнику УПВС).

(1,158 по сборнику «КО-ИНВЕСТ, 2012 г. пересчет в цены на 01.01.2012 г.; - по индексу цен пересчет в цены на 01.01.2013 г.; - по индексу цен пересчет в цены на 31.12.2013 г. (по сборнику «КО-ИНВЕСТ)

К_НДС = 1,18

К_ПрП = 1,25.

С_стр-ва = 5563,03*1665*1*1,472*1,08*1,4594*1,18*1,25= 31 697 394 рублей.

Дата добавления: 2015-05-10