Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Характеристики объектов, отобранных для сравнения представлены в таблице 4.

Таблица 4

Характеристика объектов-аналогов

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Функциональ-ное назначение	Офисное помещение
Место-положение	ул. Свердлова д. 5а	ул. Малыгина- М.Горького	ул. Комсо-мольская	ул. Свердлова, д. 5	Д.Печати- Северная
Состояние помещений	Евроремонт, сигнализация, телефон, Интернет, кондиционеры	Черновая отделка	Хороший ремонт	Евроремонт	Евроремонт
Цена продажи, руб. с учетом НДС	?
Общая площадь помещений, м2	404,6
Стоимость 1 кв. м. общей площади	?
Дополнитель- ная информация	Помещение расположено на 3 этаже 3-х этажного здания, имеется отдельный вход. Земли нет. Парковка на 8 автомобилей для нескольких офисов.	Помещение расположено на 1 этаже, в дополнение в цокольном этаже здания автостоянка 60 кв. м (на 4 легковых автомобиля). Цена офисных помещений включает стоимость парковки. Вход отдельный.	Расположено на 3 этаже, имеет 2 отдельных входа и 2 с/у, может быть продано пополам.	Помещение расположено на 1, 2-м этажах. Вход отдельный. Земли нет. Парковка на небольшое количество автомобилей для нескольких офисов.	Помещение расположено на 1-м этаже. Вход отдельный. Имеется стоянка для автомобилей.
Права на недвижимость	Право собственности
Износ, %
Условия продажи	Рыночные, путем публичной оферты
Источник информации		Avito.ru (slando.ru) дата обращения 02.02.2014 г.
Тел. 390031 Владислав	Тел. 399865, 742426 Марина Васильевна	Тел. [phone]	Тел. 422797, 89123842744

Корректировки рассчитывались с использованием экспертного метода и метода прямого анализа характеристик.

Ввиду практически полного сходства объекта оценки и аналогов корректировки цены на право собственности, условия финансирования (расчет безналичный без кредита) и продажи, дату продажи и износ (капитальные здания, относящиеся к одной группе капитальности и их износ, учитывая года постройки, практически не оказывает влияния на рыночную стоимость) были приняты равными нулю.

Экспертным методом были внесены процентные корректировки на местоположение и уторговывание.

Методом прямого анализа характеристик были внесены:

1. относительная денежная поправка на внутреннюю отделку. По данным ремонтно-строительных организаций, полученным из газеты «Из рук в руки» последний номер 2013 г., а также методом сбора информации «коллинг» ремонт помещения с черновой отделкой с использованием материалов средней стоимости составит 15000 рублей за 1 кв. м.

2. абсолютная денежная поправка на установку 1-ой телефонной линии – 7500 рублей с учетом коэффициента удобства 1,2 составит 9000 рублей (данные по стоимости установки получены у компании «Уралсвязьинформ», коэффициент удобства по данным агентства Noble Gibbons (www.noblegibbons.ru)). Установка систем кондиционирования аналогично 600000*1,2=720000 руб. (из расчета на 400 кв.м.).

3. абсолютная денежная поправка на стоимость гаражных помещений на цокольном этаже в размере 4 млн. рублей за 60 кв. м. проведена по ценам застройщика ООО «Коттедж», сдавшего дом в конце 2013 г.

Результаты расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе сравнительного подхода приведены в таблице 5.

Таблица 5

Определение стоимости офисного помещения методом анализа продаж

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Общая площадь помещений, м2	404,6
Стоимость 1 кв. м. общей площади	?
Срок экспозиции	3 месяца
Корректировка на право собственности, руб.
Корректировка на условия финансирования, руб.
Корректировка на условия продажи, руб.
Корректировка на дату продажи, руб.
Корректировка на торг, %
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.
Корректировка на износ, %
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.
Корректировка на местоположение, %
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.
Корректировка на внутреннюю отделку, руб./м^2
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.
Приведенная стоимость объекта, руб.
Поправка на наличие подземного паркинга, руб.
Скорректированная стоимость объекта, руб.
Корректировка на дополнительные улучшения, руб.
Скорректированная стоимость объекта, руб.
Весовые коэффициенты
Стоимость объекта оценки, руб. с учетом НДС

Таким образом, в результате проведенных расчетов стоимость объекта оценки по сравнительному подходу составляет: ________________________ рубль.

Дата добавления: 2015-05-10