Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет собой:

- Оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся рыночных условий;

- Учет мнения покупателя о наиболее выгодном использовании имущества;

- Принятие во внимание текущего способа использования имущества;

- Соответствие фактического или планируемого использования земельного участка действующему законодательству;

- Существующим нормам зонирования;

- Учет ожидаемых изменений на рынке недвижимости;

- Ожидание экономического эффекта от использования имущества;

- Учет физической возможности использования имущества;

- Сочетание интересов собственника с общественными интересами и пользой.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Поскольку собственник офисного помещения не имеет никаких прав на земельный участок, а также на земельном участке расположено новое здание, которое не готовиться под снос в обозримом будущем, то анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного не проводился.

Поэтому в дальнейших расчетах принимается наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как застроенного зданием, что соответствует настоящему использованию земельного участка.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования зданий выявлено следующее:

Физически возможно: На земельном участке возведено здание учрежденческого и торгового назначения, в котором различные по площади офисные и торговые (для торговли промышленными товарами) помещения принадлежат различным юридическим лицам.

Юридически допустимо: Согласно договору аренды земельного участка земельный участок может использоваться только под застройку нежилыми помещениями (зданиями) застройщиком ООО «ХХХ», поскольку земельный участок находится между двумя оживленными автомобильными дорогами областного центра (улицы Комсомольская и Свердлова).

Финансово целесообразно: Поскольку физически возможно использовать помещение только как офисное или торговое, то оценщик на основе проведенного выше анализа рынка нежилых помещений г.Тюмени пришел к выводу, что данное помещение целесообразно использовать как офисное. Помещение расположено на 3 этаже без лифта, стоянка на 8 парковочных мест, Район ул. Свердлова не считается удобным для привлечения большого количества покупателей.

Исходя из вышеизложенного, наилучшее и наиболее эффективное использование помещения происходит при текущем использовании.

Дата добавления: 2015-05-10